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レオパレス赤字273億円に 入居率低下とオーナーへの賃料保証で

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レオパレスの赤字、2020年3月期は273億円になるとの見通しが公表されました。

それ以前の予想では、1億円の黒字となるということでしたが、前期の686億円の赤字に続いて、大幅に業績が悪化しています。

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レオパレスが下方修正

賃貸アパート大手のレオパレス21は7日、2020年3月期の連結業績予想について、純損益を273億円の赤字に下方修正すると発表しました。

これまでの見込みでは、1億円の黒字となるということでした。

19年3月期も686億円の巨額赤字を計上していたため、今期にはそれが回復するという見込みであったのですが、そうはならず、2期つづいての 巨額赤字となったのです。

ホテルなどを売却

レオパレスホテル

googlemapより

レオパレスはホテル3棟や賃貸用住宅などを売却しており、その利益を78億円としています。

ただ、損失はそれを上回る一桁多いため、それだけでは補いがつかなかったということなのでしょう。

 

レオパレスの全棟調査はほぼ終了

レオパレス21の宮尾信社長、深山英世社長が辞任した後に就任された新社長ですが、5月には「来年度にはすべての物件で入居者を再募集し、黒字回復する」との見通しを語っていました。

その間もアパートの全棟調査は継続中でした。

不備のあったアパートがすべて改修終了となる時期を10月に発表するとしており、その発表が10月末に約束通り行われましたが、それによると全物件約3万9千棟の調査は現時点で98%が完了。

これまで遅れていた全棟調査はほぼ終わったということになります。

76%のアパートに施工不備の結果

アパート3万9千棟の、76%である2万9378棟に緊急に補修が必要な重大な不備、またはそれ以外の何らかの不備があったことがわかりました。

「上記の1万3200棟に関しては、2020年12月末までに改修完了をめざす」また、「残りの1万6100棟余りの補修工事の完了時期については来年6月末をめどに示したい」とのことで、それを聞いていくらか安心したオーナーさんもいたはずです。

とりあえず、12月までに終了した物件については、来年の引っ越しシーズンに合わせて、入居者の募集ができる望みがありました。

しかし、ここへきて、1億の黒字に回復するはずだった、レオパレスのダメージがさらに大きいことがわかったのです。

 

レオパレス業績予想が赤字の理由

赤字の理由は日経新聞が述べる最大の理由は、アパートの入居者が減った、つまり入居率が落ちたためです。

入居率が低下で賃料が減少

補修のために一時転居をやむなく行ったために、賃貸契約にも混乱が生じてしまいました。

また、施工不良の報道に伴って、レオパレスブランドに傷がつき、悪いイメージが広まってしまい、入居率が低下することも避けられません。

当初は、6月から入居率が回復すると見込んでいたようで、そのため「1億円の黒字」との予想であったのですが、それが変わらなかったことが、今回の引当金の増加につながってしまいました。

10月は逆ザヤの可能性も

9月の入居率は80.07%と、施工不良問題が昨年春から表面化して以降14カ月連続で前年実績を下回っています。

10月についてはわかっていませんが、80%を下回った可能性があります。

入居率が80%を下回ると収支がマイナスとなる「逆ざや」になるということが以前から言われています。

その他の赤字を誘発した原因としては

・補修費用がかさんだ

・新規受注が低迷

・空き室増にオーナーに補填する損失

補修費用がかさんだ

2期続いた巨額の赤字の理由はというと、やはり界壁などに不備があったアパートの補修費用に関するものがかさんだということが一番大きいようです。

施工物件の全棟調査を進める中で、不適合物件が増えて補修費用が増加し、4~9月期100億円の特別損失をに計上したことが響いたとのことです。

新規受注が低迷

以前なら、レオパレスの本社のお客様対応のロビーに、アパートを建てたいとする人たちが詰めかけている様子がテレビに映ったことがありますが、サブリースの問題以上にアパートの施工不良が、これだけ大々的に取り上げられてしまっては、顧客は減少。

さらに、シェアハウスの不正融資問題で、銀行側の審査が厳しくなったことの影響も、不動産投資の全体に広がっています。

空き室増にオーナーに補填する損失

レオパレスはオーナーへの空室保証の損失引当金も新たに計上する。

サブリース契約では、空き室があっても、オーナーに支払いは続けなければなりません。

補修工事の転居で入居者が減っても減らなくても、それは同じであり、さらにレオパレスは、今回の問題を受けて「2年間は家賃減額をしない」としています。

これまではオーナーの方にデメリットも多いと問題点が取り上げられてきたサブリース契約ですが、それが逆に管理会社であるレオパレスの首を絞めることになっているのです。

8日に19年4~9月期決算を公表

なお、19年4~9月期決算については、8日15時に発表する予定だということです。

続いての報道を待ちましょう。

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