レオパレス21が今後もオーナーに支払う家賃はどれだけかというと、月２３２億円にも上ることを、不動産投資サイト「健美家」のコラムが伝えていたものがあります。
現在のレオパレスは、2期連続の803億円の赤字を抱え、いまだに提携先がみつかったという報道はありません。
レオパレスの経営状況は今後どうなるのか、巷でよく言われる、倒産の秒読みの状態なのか、経営の破綻はあるのか、具体的な数字の試算を元にお伝えします。
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レオパレスに”今後”はあるのか
賃貸大手のレオパレスが、一昨年の2月にアパートの界壁の施工不良が発覚。
その後の全棟調査で7割のアパートの不備があることが確認されました。
そこから先は、悪いニュースばかりが続いており、倒産も秒読みでは？との懸念の声が聞かれます。
レオパレス最新情報
レオパレス債務超過でどうなる？100億円超でも今すぐ倒産はない
レオパレス現在の状況
一時は入居率が8割を割る”逆ザヤ”となり、すわ、倒産かと先が危ぶまれる状態になりましたが、そこから持ち直し。
これから、補修工事を進めるとしていた矢先、コロナショックがあり、頼みの入居率が再び落ち始めました。
それと共に、現在は、803億円の巨額赤字。これが2期連続となっています。
そして、オーナーに支払う家賃分、アパート補修の費用とそれらをまかなうために、レオパレスはホテルや所有していたアパートも売却。
さらに店舗数を減らし、社員を千人希望退職とするなどの調整を図っています。
レオパレスのこれまでについては、下の記事をご覧ください。
「レオパレス破綻へのカウントダウン」
タイトルは「金融庁の一斉調査はレオパレス社破たんへのカウントダウンとなるか」というもので、不動産投資コンサルタントの姫野秀喜氏が書かれています。
賃貸大手レオパレス２１のアパートに施工不良が見つかり、アパートの入居者１４４００人以上に補修のための転居要請が出た件、レオパレスの経営状況は今どうなっているのかを伝える内容です。
以下、数字などの詳しいところは、上の記事の試算をお借りします。
…
レオパレスに今後かかる経費
今後、レオパレスにかかる経費として考えられるものは、次のようなものです。
・サブリース契約中のオーナーへの家賃保証
・アパートの補修費用
・転居する入居者の転居の費用
他に訴訟等の費用も加わると言われていますが、こちらは、今のところは予測できていません。
金額にすると、当初、補修工事にかかる費用は547億円との見積もりでした。（2019/05/15 毎日新聞）
そうなると、費用として一番大きいのが、アパートの補修費用、その次が、オーナーへの家賃保証、こちらが、232億円です。
これはもちろん、家賃の支払いから支払われるものなのですが、2019年5月の上記の記事の時点で、空き室が多くなったため、69億円が持ち出しになったのです。
再度金額を記すと
・オーナーへの家賃保証 232億円
内マイナス分が 69億円
・アパートの補修費用 547億円
・転居する入居者の転居の費用 未定
その一つずつについて下に述べます。
レオパレスが今後支払うオーナーへの家賃保証
サブリース契約中のオーナーへの家賃保証は、これまでと変わらず支払われるべきものです。
今までは、入居者が居て家賃収入があり、レオパレスはそこからオーナーへの家賃支払いをしていたわけですが、今後アパートの補修をする場合は、今住んでいる入居者には、いったん転居してもらう必要があります。
そのため、１４４００人の入居者がいたアパートは、全部空き室になります。
その分の家賃はというと、サブリース契約をしていたアパートオーナーは、月々の決まった金額は受け取れますが、レオパレス側は、入居者から得られる賃料収入は、途絶えることになります。
その上で、オーナーに契約分の支払いをしなければならないため、会社の貯金からそれを支払う他なくなります。
レオパレスアパートの補修期間は今後2年以上
では、そもそもアパートの補修の期間はどのくらいかかるのかというと、上記の記事だと「１年から２年以上かかる」とされています。
その場合、オーナーに支払い続けなければならない1万４４００人分の家賃のサブリース契約分が、２年間でいったいどれだけになるのかというと、年間で約２７８０億円、月々２３２億円とされています。
つまり、レオパレスはこれまでオーナーに、トータルで月々２３２億円ずつを支払ってきたのです。
ちなみに、元々の賃貸事業の売上は、２０１８年６月時点で、約４２９４億円だったそうです。
すごい数字ですが、これは入居者あっての数字なので、この大半が空き室になった場合は、レオパレスの収入は半減することになります。
現在はコロナの影響で、外国人の入居者が激減。再び逆ザヤの状態となっています。
レオパレスの預貯金は３か月で底をつく？
それでは、このサブリースの賃料、月々２３２億円をオーナーに支払い続けた場合、どれだけ持つのでしょうか。
上の記事では、
「一部入居者からの賃料売上は継続され、手持ちの現預金だけで資金繰りを行うわけではないため極論ではある」
としながらも、 レオパレスの預貯金は、約７８６億円（2018年6月）であるため、月々２３２億円のサブリース賃料を支払い続けると、「3か月あまりで手持ち資金がなくなるという計算になる」と述べています。
今後のレオパレスのアパート補修の金額は？
これもはっきりはわかっていませんが、界壁の未設置の場合は、天井板を取り外すと、ユニットバスがゆがむ可能性があり、ユニットバスも全部交換ということになると、一室が多くて１００万円位と書かれたものもあります。
直近の訴訟では、自力でアパート2棟の補修を行ったオーナーが、レオパレスに補修費用として請求したのが、2000万円でした。
下の記事です。
レオパレス施工不良アパートの損害賠償請求が棄却に オーナー控訴へ
また、レオパレスが 現在申請中の外壁の発泡ウレタンに関しては、発泡ウレタンは充填剤なので、中だけを交換ということは難しそうであり、外壁を全部取り換えるとなれば、建て替えと同じ手間がかかるか、あるいは建て替えた方が早いことになるかもしれません。
健美家のコラムで4月時点では、数字が出ていませんでしたが、現在では、補修工事にかかる費用は、547億円ということでした。
そこから、さらに空き室が増えたことから プラス96億円。
とにかくひじょうに大きな出費がどんどん増えていくのがわかります。
りそな銀他の金融機関は融資をストップ
施工不良問題の公表以後、レオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートへの融資は行われなくなり、「昨年の施工不良報道から都市銀行、地方銀行、信金信組などではレオパレス物件への融資を問答無用で却下」しているとのこと。
そして、言うまでもなく、レオパレスのアパートを建てようとする投資家はなく、そもそも、レオパレスアパートの新規の契約は取れていません。
金融機関は、先に述べたレオパレスのメインバンクと言われる「りそな銀行」の焦げ付き懸念の他、アパート融資恃みだった地方銀行も、影響を受けると言われています。
レオパレスオーナーのアパート売却について
それでは、アパートオーナーのアパート売却についてはどうかというと、一般的な戸建てでもそうですが、問題あり物件、いわゆるアウトレット不動産を買いたい業者や投資家は必ずいます。
上の文章では「レオパレス物件が投げ売り状態になった時に、激安で買いたたきたいなどと、オーナーの苦悩は蜜の味」と書かれていますから、レオパレスアパートの逆境を好機ととらえる投資家もいます。
都心などでも、きれいにリフォームされて賃貸物件として利用されている問題あり物件などはたくさんあります。
建築基準法違反の物件だからといって、売れないということはなく、売却の道はまだ残されています。
うちの父は、自分で運営管理をしていたアパート２棟を、築２０年の頃に売却しました。
相続時に残らないように考えてくれていたのだと思います。
父のアパートの売却例はこちらの記事
収益物件アパート・マンションの出口戦略とは?売却の収支が成否を決める
レオパレスアパートの風評被害は収まるか
今後の懸念は、レオパレスアパートに対する風評被害は、いつ収まるかということです。
補修をしましたと言っても、これから入居しようという人に心配は残りますし、問題があったら、すぐに引越ししなければならないアパートに住みたい人は誰もいません。
それによって、レオパレスがすぐに倒産か、ということはありませんが、経営悪化は避けられないでしょう。
今後アパートオーナーの家賃減額はあるか
サブリース契約のアパートオーナーへの家賃減額については、これまでレオパレスの経営が順調で、約４２９４億円の賃料収入があってさえも家賃の減額は行われてきたのですから、施工不良問題にかかわらず、減額は行われると思った方がいいです。
逆に言えば家賃減額を行ってきたから、それだけの賃料収入を保ってきたともいえるかもしれません。
経営が悪化が心配されるレオパレス、これから先の家賃減額については、当面行われないとしても跳ね返りは必ずあります。
その時が来たら資金繰りをどうするかの準備は必ず必要です。慌てないよう先に対策をしましょう。道は必ず開けます。
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