不動産価格の下落、特に首都圏のマンションの購入に際してコロナで期待できそうに思われた方が多いと思います。
何しろ首都圏のマンション価格は上がり続けて高止まり、コロナによる不況で値下が起きるのではないかと思ったのは私ばかりではないでしょう。
しかし、ここへきて朝日新聞には「値下げや下落はない」と解説が。その根拠はどのようなところにあるのでしょうか。
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不動産価格はコロナでも下落しない
第二波到来とも言われる、新型コロナ、外出しづらい状況は相変わらず続いています。
不動産関連も賃貸はともかく、新築や中古も人出は少なく、オンライン内見の工夫はされているものの、いまいちパッとしない有様。
そんな中、朝日新聞が、不動産価格、都心のマンション価格は値下がりしないとする記事を組みました。
ここ数年高騰が続いてきた都心の新築分譲マンションについて、コロナ禍で価格が下がるのを期待する人も多いのでは。しかし実際には、購入検討者が望むような値崩れは起きていません。
「経済の低迷＝不動産価格の下落」ではない
本当なのかと思いきや、それに専門家の解説が続きます。
ニッセイ基礎研究所の准主任研究員渡邊布味子（わたなべふみこ）さんによると、
・販売会社は土地の仕入れから数年がかりで、価格を簡単に下げられない
・大手不動産会社は資金が潤沢で、投げ売りしにくい
として、経済的な不況でマンション価格は大幅に下落するわけではないとしています。
もっとも、これはある意味当たり前のことでもあって、せっかく買ったところが、コロナで半減したとしたら、購入した人も泣くに泣けません。
そればかりか、土地を担保にローンを借りている場合、不動産の価値が半分になったとしたら、ローンの破綻は必至、不況どころか経済がめちゃくちゃになってしまいます。
この辺りは、単なる目先の儲けではなくて、不動産価格をできるだけ保とうとする配慮も働いているのは当然ともいえます。
「不動産価格の値下げは見込めない」
もう一人コメンテーターとして記事に登場した、お馴染み、不動産コンサルタントの長嶋修さんも同じ意見で
「今後も購入検討者が期待するほどの値下げは見込めないと考えている」
ということでした。
これらを読んでいると、やはり、マンション価格の下落はないというのが結論となります。
しかし、本当にそうなのか。ここからは、各自が見知ったことを元に考えてみましょう。
マンション販売「住友不動産方式」の意味
大手不動産に関しては、住友不動産については、以前から値下げはしないとして、それが「住友不動産方式」と呼びならわされてきました。
コロナ以前からずっとそうで、コロナ不況があってもそれが変わらないということです。
しかし、逆に言えば、住友不動産だけが名指しされるくらいであるのなら、それ以外の不動産店は、これもコロナ不況に関係なく、値下げは行っていると思われます。
”マンション価格”と呼びならわされているのは、各社がバランスを取りつつ販売したものの総体です。大きな値崩れが起きないからといって、即、値下がりがないと考えるべきとは思われません。
特に、ブログを書いていると気が付きますが、不動産関係の広告を入れている会社の中にも、広告費を削減しているところがかなりあります。大手と呼ばれている所でも、ネットの部分的な広告を、一時的であれ見直したり減らしたりしているところもあります。
広告費は一般に思われるよりも莫大なのは確かなのですが、マンションにしても、必ず広告をしないことには売れないので、そこを減らすということは、やはり不況の影響はあるのには違いありません。
広告をなくせば、売れなくなるということがわかっていて、やらざるを得ないということです。そうなると、資金がひっ迫した場合、次に行われることは、物件の値下げ以外にはありません。
中小不動産会社のマンション値下げ
これも以前から言われていることですが。中小不動産会社には、これまでも値下げはあり、この後さらに値下げをするということもありえなくはないと思われます。
今まで適宜値下げをして売っていたのに、コロナ不況で値下げが増えこそすれ、減るなどとは考えられないからです。
リーマン・ショックでマンション価格は1割下落
他にヒントとなることと言えば、記述の下のところ。
80年代後半から90年にかけてのバブル掲示崩壊後も首都圏の価格が顕著に落ち始めたのは数年後だった。またリーマン・ショック（０８年）後も１２年ごろまでに１割弱程度下落したものの、４５００万円の水準を維持し、１３年には上昇に転じている。
今回のコロナ不況は、「リーマンショック以上」と言われたのを、覚えておられるでしょうか。
6千万円のマンションの1割下落と言ったら、600万円の値下げです。決して少ない金額とは思えません。
というより、どれだけなら値下がりなのか、まさか半値にしろというのではないでしょう。
下落が大きければ、恐ろしくて不動産の購入そのものができません。お金で持っている方が良いことになってしまいます。
さらに、リーマンの場合、「４５００万円の水準を維持し、１３年には上昇に転じている」とはいっても、ずっと下がり続ける地要はない。マンションを買う時のみのタイミングで、一時的にでも安くなってればよいのです。
コロナ不況プラス五輪不況？
今は、まだコロナの序の口ですが、この後は五輪不況が来ます。
延期は確実となり、今もなお中止の声もある。五輪需要で資金をつぎ込んできたことにリターンがない、となれば不動産業界が影響を受けないとは思えません。
私は今地方でマンションも含めた家探しをしていますが、「コロナの前に買わなくてよかったね」と言っています。
大きな下落はないかもしれないが、コロナ不況、五輪中止以上に大きな値下がりが見込める、急性のマイナスのイベントがあるでしょうか。
2022年生産緑地問題は
さらに2022年、首都圏は生産緑地問題がありますが、生産緑地を有する区の筆頭に挙げられるのが世田谷と練馬区。
その世田谷と練馬は、新型コロナの感染者数は、上位５区に入っています。世田谷は新宿が上回るまでは、感染者数が最も多い区で今も2番目に多い野で宇。
「住宅地転用の売却はそれほどではない」との観測もありましたが、あるいはこの辺りも何かしらの影響があるかもわかりません。
いずれにしても、マンション価格は下がる可能性を含むマイナスイベントはまだまだあります。
値下げについては、それまでのデータを参考にしたいところですね。