サブリースの契約、特にアパートについての2025年問題とは何か、税理士の方が賃料減額について解説するコラムがありました。アパートオーナーさんは必見の内容です。
サブリース契約に関する、その相談窓口も紹介されていましたので、併せてお知らせします。
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サブリースの2025年問題
サブリースの2025年問題とは何か、幻冬舎ゴールドオンラインで税理士の方による解説が、掲載されていました。
簡単に言うと、サブリース契約のアパートの賃料減額が開始する期限が2025年であるというものです。
その時が来ると何がどう変わるのか、多くのオーナーが悩むサブリース契約とは次のようなものです。
サブリース契約とは
サブリースとはオーナーの建てたアパートをサブリース業者自身が借り、賃貸の入居者に又貸しをするという仕組みです。
大手の会社ではアパートの建設から入居者の募集や管理まで全てを請け負うため、地主さんは、アパートの大家さんとなっても何もすることはありません。
余っている土地にアパートを建てさえすれば、月数十万円単位の賃料が入るというものです。
実際にこの勧誘を受けたレオパレスアパートのオーナーは、下のように話しています。
普通のサラリーマンで、土地さえあれば3億でも４億でも貸します。家の価値とか関係ない、アパートを建てる土地があればいい。だから僕も3棟も4棟も建てられた。
（そんなオイシイ話があります？とインタビューアーに問われて）あったんですよ。だから僕が飛びついたんです（レオパレスオーナーの大崎さん）
大崎さんのインタビューは以下で放送されました。
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相続税法の改正がサブリース契約のきっかけ
このようなサブリースの仕組みができたのは、相続税法の改正があったのが2015年頃からです。
そこで、相続税対策として地主さんたちが、余っている手持ちの土地にアパートを建てたその開始の時期がここから始まりました。
オーナーたちは、最初、「３０年間安心」と言われて、アパート経営に乗り出した人がほとんどです。
つまり、契約時に最初に示された「賃料」を30年間支払い続けるというはずの説明だった、しかし現実には、１０年の家賃保証期間が過ぎると、補償されていたはずの家賃は減額されます。
そうするとどうなるかというと、ほとんどのオーナーは、アパートの建設費、多く高額で億単位なのでそうなりますが、その資金を銀行ローンで借りている、それが途端に支払えなくなってしまうのです。
この問題は、以前から浮上しており、レオパレスのオーナーらによるサブリース契約をめぐる集団訴訟が起きています。
消費者庁がサブリース契約へ注意喚起
また国会でも、2018年11月、消費者問題に関する特別委員会がこの問題を取り上げました。
現在は、消費者庁が、「契約をする際には、相手方から契約内容や賃料減額などのリスクを十分に理解した上で契約してください」との注意喚起が出ています。
しかし、それは、これからアパートの契約をする人には役に立っても、これまでに契約をしてしまった人に関しては、もはや注意のしようがない問題です。
サブリース契約の賃料減額
今までは、「30年間ずっと支払います」とされてきた賃料が、ある日、何割減らす、あるいは、半分になるというような通達が来れば、賃料はその通りに下がることになります。
賃料を下げるという申し出に応じたくなくても、その場合は、契約解除を相手方が申し出るなど、下げざるを得ないような状況に追い込まれるのが賃料減額の問題の現状です。
但し書きに「賃料が下がる」
そのような契約であったと思われがちですが、実は契約書には、賃料が下がる可能性についての記載があることが多いのです。
賃料が下がるとどうなるかというと、銀行ローンの金額はそのまま変わらないので、考えられることは、ローンの支払いの分に賃料を全額つぎ込んだり、それで足りなければ、手持ちの資金を足して支払いを続けることになります。
それができなければ、アパートを売るしかありませんが、ここにも問題があり、アパートが売れないようなところ、あるいは、そもそも入居者が少なく満室には到底なりそうもないようなところにアパートを建てた例が後を絶ちません。
そうなると、建築の時にかかった費用をはるかに下回っても、アパートが売れないということも少なくないのです。
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そして、このような問題は2025年後には、多かれ少なかれ、大変多くのアパートオーナーに降りかかってくる問題です。
上記のサイトでコラムの書き手の税理士さんは、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）の相談窓口を紹介しています。
不安をお持ちのアパートオーナーさんは、ぜひ前もって相談されてみてください。
また、オーナーさんは、同時に万が一の減額に備えての資金面での準備も必要です。
投資用不動産ローンの”借り換え”
金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。
ローンの金額平均４５０万円削減、中には６００万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。
