中古住宅を購入しようと思ったのは、私の場合、既に２０代の初めの頃に中古住宅を購入した成功体験があったからです。
今はその家は手放しましたが、売却時に売却益を受け取っています。
今は２軒目の中古住宅購入となるのですが、中古住宅購入で成功とはどういうことなのか、成功するにどうしたらいいのかを皆様にお知らせしたいと思います。
中古住宅購入の成功体験
私が中古住宅を購入したのは、まだ２０代の時です。
買ったのは、その当時の配偶者の夫です。この夫とはその後離婚していますが、その際に、中古住宅の分も財産分与を受けました。
中古住宅でも資産になる
財産分与に関しては仲が悪くなって離婚したわけでもなかったので、現金と不動産すべてを二等分したのですね。
その時の金額はいくらだったか忘れてしまいましたが、とにかく、自分の申し出た時価の２分の１を受け取ることができました。
その頃には地価は下がっていましたけれども、値下がり分はともかくとして、収支について考えただけでも、十分成功と言えると思います。
というのは、もし、賃貸住宅に住んでいたとしたら、財産分与で資産となる不動産はなしということになります。離婚する夫が、住宅分を負担してくれるはずはありません。
不動産があると、離婚時にもめて大変だという話はよく聞きますが、やはり、不動産は買っておいた方がいい。
現代ではやや様相は異なりますが、家が資産であるともいえる実例だと言えます。
中古住宅の購入が成功した要因
当時買った家は、結婚と同時でした。物件の概要は下の通り。
| 購入年 | １９９０年 |
| 築年数 | ５年 |
| 周辺環境 | 駅徒歩３０分の郊外型大規模団地 北西の角地 |
| 土地面積 | 約６５坪 |
| 建物の面積 | １６．５坪 ３DK |
| 購入価格 | １７５０万円 |
| ローン金額 | １１００万円借り入れ 月４万７千円 ボーナス１９万９千円 |
３０年近く前の話になりそうですが、中古物件の値段は、今とほとんどかわっていませんで、今の方がむしろ安いです。これは地価が下がったことが要因です。
当時の金利は、７％くらいだったと思います。
１０年目で住宅ローンを繰り上げ返済
１１００万円を会社関係の住宅ローンで借り入れました。金利を入れると倍額くらいになりましたが、１０年目くらいだったか、繰り上げ返済で全額返済をしたので、それ以降はローン支払いの負担はなくなりました。
この辺りの資金とその後については、それだけでも全く成功と言えると思います。
当時は、新築の家は３千万円台くらいでしたが、もし、３千万円台で新築を買っていたとしたら、到底その年数で繰り上げ返済はできませんでした。
建て替えを考えたこともありますが、その当時の家の価格は１５００万円くらいで小さい家が建てられました。
繰り上げ返済を終えて、その時点でローンを組んだとしても、１５００万円のローンであったわけで、十分建て替えは可能であったと思います。
中古住宅購入のメリット
さて、資金の話はそれくらいにして、といっても、これがやはり大きなポイントですね。
中古住宅購入のメリットは、とにかくも価格が安く手に入れられるということです。
- 低価格で買う
- ローンの返済額を抑える
- 繰り上げ返済をしてローンをなくす（１０年後）
このような流れは、新築の家では難しいと思います。
私の場合繰り上げ返済ができたのは、ローンを支払いながらも、貯蓄が十分できていたということになります。
フラット３５で３５年ローンを組んだとしたら、３５年間ローンを支払い続けるということになり、繰り上げ返済ができるのはせいぜい最後の数年程度かもしれません。
上のようなら、繰り上げ返済後に、再度ローンを組んで新築を立てることも十分可能です。
生涯に２度住み替えるという予定なら、その場合は最初の家を買うのは早い方がいいですね。
築浅なら良い中古住宅を選ぶ
そして、築年の浅い中古住宅を選ぶ時には、良い家を選ぶのがポイントです。
私たちの家の場合は、平屋の１６．５坪といえそれ自体は小さいものでしたが、労住協（ろうじゅうきょう）と呼ばれる、日本労働者住宅協会の建売住宅でした。
なので、作りがしっかりしており、それなりに保障度があり、作りに関しては全く不安がありませんでした。
私はその築５年の家が、築３０年に近づくくらいまで住んでいましたが、その通り、その家に住んでいる間は、不具合は全く出ませんでした。
外壁の塗装をしたくらいでしたが、これは平屋だったので外壁以外は自分たちで全部できました。
風呂は前の所有者が一度しか使ったことがないというもので、部分的には新築同然だったのです。
また、それ以上に、庭木好きな所有者だったので、庭がステキな眺めで、家はともかく全体に高級感がある物件でした。
ただし、車庫だけがなかったので、それは後に１３０万円かけて新設しましたが出費はそれのみです。
築年が浅い中古住宅はリフォーム不要
もちろん、まだまだ新しいという中古住宅の場合、建物のリフォーム代は全く不要です。
いくら安い家を買っても、古くて直しがどんどん出るような家ではかえって高上りになります。
築年数との兼ね合いで、数十年先はどうかまで予想をしておくことも必要になるかもしれません。
リフォームそれ自体は、どのような家でも全然可能だと思いますが、全面リフォームよりも建て替えた方が安上がりですので、その辺りのラインが、この築年だとどのくらいに来るのかということも、中古住宅の購入時には考えてみる方がいいと思います。
また、上のような好条件の家にはなかなか当たらないかもしれませんが、急ぎでない場合は、根気よく探せば出会う可能性はあります。
家を探すときは、急いで探さないこともポイントの一つと言えると思います。
いずれにせよ、私の上の家の場合、当時は、中古住宅の数は、今よりずっと少ないものでした。
なので、思い返してみると、良い出物に当たったと言えるかもしれないと思います。
中古住宅購入の成功のまとめ
最後に私の中古住宅購入の成功についてまとめると
- 価格が安く、ローンの負担が少なかった
- １０年後に繰り上げ返済
- 離婚時にも財産分与の試算となった
そして中古住宅を選ぶポイントについては
- 建設会社の確かな家を選ぶ
- 築年が浅ければリフォーム費用が不要
おおまかにいって、この２つは成功の要件として押さえておいた方がいいかもしれません。
今は２つ目の中古住宅の購入途中ですが、こちらも成功させたいと思っています。
中古住宅の購入体験の記事はこちらから読めます。
皆さまもお気に入りの家が見つかりますように。