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マンションの失敗しない買い替え方3つのポイント 都内のこの町なら借金しても買え!

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こんにちは。ななみです。

両親名義の家に住んでいる私と夫は、父親が亡くなったため、住み替え先を探しているところです。

週刊東洋経済の今週の特集「買って良い町悪い町」に、マンションの失敗しない買い方が載っており、3つのポイントをまとめてみました。

 

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高騰が続く首都圏のマンション価格

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住み替え先は、今住んでいる町から東京都内までを視野に入れていますが、価格はまだまだ高く、今年の東京23区の新築マンション平均価格は7059万円だそうです。

2012年比で3割高だそうで、田舎からすると夢のような話です。

私たちの場合は必ずしも23区内でなくてもいいのですが、23区外も、神奈川、千葉、埼玉も同湯に上昇傾向にあり、平均で5962万円ということなので、これだと、今住んでいる土地に戸建てを立て替える場合の倍以上の金額になります。

価格高騰の理由は?

やはり東京近郊は価格が高いのですが、高い理由はというと、一つは東京五輪の開催、もう一つは外国人観光客関連の需要が土地の価格を挙げているという点です

東京五輪2020年

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東京五輪の開催する2020年までは、オフィスビルやホテルなどの建設ラッシュが続きます。

その間は依然、価格が高いままということになり、その影響を受ける地域に関しては、まさに不動産バブルの状態と考えた方が良いようです。

外国人観光客が多いエリア

もう一つは、基準地価の時にも価格を挙げる要因として挙げられた、外国人観光客向けの需要がある地域です。

東京五輪の関連地域とも重なっているところもあり、地価は上昇し建築費も高止り。マンション開発業者は販売価格を高く設定せざるをえないといいます。

関連記事:
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「当面は下がらない」不動産関係者

需要が衰えないエリアは、相場が下がることはなく、不動産関係者によると「当面は下がらない」ということで、高価格はしばらく続くということです。

東京五輪と生産緑地の後は値下がり

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しかし、東京五輪の終了後、それから生産緑地の2022年問題はどうなるでしょうか。

選手宿舎と五輪需要を当て込んで作った物件、また所有者が手放した空き地も宅地化し、その時期を過ぎれば、一時的に供給過剰になり、価格は確実に下がると言われています。

むしろ、心配されるのは、買う側の資金の算段よりも、所有者側の資産価値の維持の方です。

そうなると、今高止まりになっているマンションを買ってしまうと、そのあとで値下がりが起こった場合は、いっそう大きな含み損を抱えることとなってしまい、そうなることは一番避けたい失敗であるでしょう。

関連記事:
生産緑地の「2022年問題」土地の大暴落はあるのか

 

マンションを買うならどういうところが良い?

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では、マンションを買うには、具体的にどのようなところが良いのか。

ポイントを先にあげてみます。

・人口が増えるところに買う
・次に買う人が欲しがるところに買う
・10年後を考えて買う

それでは一つずつ考えてみます。

・人口が増えるところに買う

特集記事から探してみますと、まず第一が、人口が増えるところに買うということ。

区名でいうと、港区や中央区、そして再開発をしている渋谷、品川、日本橋、小岩、板橋などが挙がっています。

また、駅から徒歩4分以内であること。

資産価値を維持するなら、今や駅近は必須の要件です。

・次に買う人が欲しがるところに買う

そして、自分が買いたい物件でなくは、次に買う人が欲しがるものを選ぶというのもポイントだそうです。

間取りや設備は関係ない

面白いことに、次に買う人にとっては間取りや設備は関係ないと、スタイルアクト社代表の沖有人さんは言います。

これはそういえば、上念司さんが、自宅を売った際にも、自分としては相当費用をかけた床暖房等が全く評価されないと書いていたことを思い出します。

評価の対象になるものは、あくまで周辺環境を含めた立地にあります。

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マイナス要因も考慮

駅近というだけではなく、近隣の学校の質や、周囲に高い建物が建って日照など環境が激変するといったマイナス要因が将来起こらないかもチェックポイントです。

「借金」しても買う?

そして、沖氏が言うことで注目したいのは、たとえば港区などの高額なマンションであっても

「立地がよければ、両親から援助を受けるなどしてでも買った方がいい。面積は多少小さくてもいい。駅地下で地域のランドマークになるような物件であれば、将来的にも一定の需要が見込めるので、買ってもいい」

とのアドバイスです。

・10年後を考えて買う

また、沖氏のアドバイスだと、「50年後ではなく10年後を考えて買う」ということですが、これは家族構成が変わって、自分自身のライフスタイルの変化に合わせて買うということがひとつ。

そして、「10年後に含み益が出るか、住宅ローンの残債を売却額が上回る物件」ならば良いとのことなのです。

確かに、そこまで資産価値が上がるというのであれば、両親に多少都合してもらった分を足して、つまり、借金をして買ってもいいということになります。

しかし、地方に住んでいると、まず考えられないことで、10年後でもそんなに値上がりが見込めるのかということは驚きです。

確かに、基準地価を見ても27年ぶりに値上がりしたという報道ですので、東京の不動産価格が上昇しているのは間違いがないことで、この点地方とは全く感覚が違うというべきでしょう。

一方で東京に戸建てを買う場合には、やはり22年問題で物件の供給過剰と地価下落を視野に入れておいた方がよいようです。
宅地は今は買うべきではなく、22年を過ぎてからの方が賢明でしょう。

まとめ

東京近郊の上記の状況と見通しをみれば、やはり資産価値が明らかに下落するであろう私たちが今住んでいる土地に、家を建て替えて住み続けようというのは、タダ同然になるだろう土地にさらにお金をつぎ込むことになりかねません。

たいへんためになる記事でしたので、これを参考に、より良い住み替え方法を探していこうと思います。

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