賃貸アパート大手のレオパレス21の施工不良問題、施工不良の一部は、創業者元社長深山祐助氏の 指示であったことが第三者委員会の調査によって判明しています。
この場合、アパートのオーナーはレオパレスに損害賠償請求をできるでしょうか。
それについてネットに弁護士の助言が載っていたので、ご紹介します。
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レオパレスへの損害賠償請求について
レオパレス21のアパートで施工不良が見つかった問題で、レオパレス側は 最初問題となる部分の部材については業者の判断だったなどと説明していましたが、第三者委員会はこれを、 深山祐助元社長の指示であり、レオパレス全体で組織的に行われたものであったと公表。
施工不良の一部については、レオパレスが新たに部材の申請を行ったものもありますが、図面とは違った資材が使われたり、図面に書かれていたものがなかったということもわかっています。
図面と実際が違うレオパレスのアパート
その場合、建て主であるアパートのオーナーは建築前に図面を渡されているか確認しているはずですが、 図面と実際の建物には相違があり、建築したレオパレスがコストや手間の削減のために故意にそうしたという場合、オーナーはレオパレスに損害倍僧を求めることはできるでしょうか。
弁護士の答えと解説
レオパレスへの損害賠償請求について、シェアしたくなる法律相談所 から、弁護士の解説を掲載しておきます。
答えるのは、虎ノ門法律経済事務所 池袋支店の齋藤健博弁護士で、次のような内容です。
「レオパレス側が、実際に生命や身体に危険が及んでしまう形で設計・管理を指示していたなどの事情がある場合には、不法行為が成立し、損害賠償義務などを負う可能性はあるでしょう。
借り上げそれ自体は純粋な賃貸借契約の問題ですが、レオパレス側のスタンスを含め、建築する際のオーナー側の契約内容や、支配・管理の状況に応じて、損害賠償義務を負うことは十分考えられるでしょう」
レオパレスへの損害賠償請求は認められる
裁判で損害賠償請求をすれば、認められるということは、確かなようです。
建物の一部の施工不良に関しては「生命への危険」の侵害も当てはまりそうですし、そもそも、図面と実際の施行が違っているということは損賠請求の対象となりそうに思われます。
サブリース契約は訴訟の対象外
しかし、眼目となるサブリース契約に関しては、「借り上げそれ自体は純粋な貸借契約の問題」とのことなので、支払われるはずだった家賃を補償しろということはやはり難しそうです。
それでも、減額となった家賃保証の代わりに、別な案件で賠償がされるのなら、そちらの訴訟に踏み切る人も出るかもわかりません。
訴訟が相次いだ場合レオパレスの経営は？
損害賠償請求が認められるということは十分考えられるとのことですが、もしこのような損害賠償請求が多数行われた場合、心配なのは、やはりレオパレスの経営状況です。
最初は、補修の費用は十分あるといっていましたが、レオパレス側に非があるということが、第三者委員会の調査で判明し、株価はさらに下落。
補修をしなければならないアパートの棟数はいまだ不明で、今後さらに増えることが予想され、補修費用が追加になる可能性は十分にあります。
また、外壁部分の施工不良、例のグラスウールの代わりに発泡ウレタンを使ったというアパートに関しては、あるいは、「補修」程度のレベルではなく、建て替えなど、もっと大掛かりで費用が掛かるものとなりそうな気配もあります。
そのような状況で、今後多額の賠償金を支払った場合は、現在でも心配されている経営が、一気に危うくなるということも考えられます。
レオパレスの訴訟に踏み切るオーナー
それでは、この場合、損害賠償請求の訴えを起こすオーナーはどのくらいいると考えられるでしょうか。
LPオーナーの会では既に集団訴訟
まず、度々記者会見も行っているLPオーナーの会というところは、レオパレスの備品を巡って、現在も訴訟中であって、他にも、何件かの集団での訴訟を行っています。
個人での訴訟もありますが、声を掛け合って集団訴訟としているようですので、今の案件では、それほど賠償金がもらえないとなると、既に訴訟を起こしているオーナーも含めて、新たに参加する人もいると思われます。
あとは、やはり、サブリース契約関連で、家賃減額に悩む人が、サブリースに関する訴訟は勝ち目がないので、施工不良の方を追求したいという人は、かなり出てくるのではないかと思われます。
この会の総数は、先日伝わったところでは２００人規模だということです。
既に集団訴訟の経験があり、弁護士も決まった方がおられそうですので、おそらく必ずそうなるでしょう。
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レオパレスへの訴訟対象の窓口も
他にも、今回の施工不良問題後に、当初から訴訟を前提に相談窓口を設けた弁護士もいますので、上記の会に限らず、個人で考える人もいると思われます。
レオパレスのオーナーにも、順調にアパート経営をしている人から、立ち行かなくなって破産に至る人まで、いろいろな方がおられるため、訴訟が起こるのもやむを得ないでしょう。
損害賠償請求は早い方が良い
万が一、レオパレスが倒産してしまってからでは、訴訟に買ったところで、お金が無くなれば賠償金は支払われなくなると思います。
なので、請求したいという場合には、早い方がよいかもしれません。
今回の界壁問題にしても、界壁を最初に発見したアパートオーナーは、建築基準法違反が広まることを恐れたレオパレス側が、全面和解、訴えたオーナー側の要求額の和解金を支払うことで解決しています。
レオパレスの経営悪化で起こること
レオパレスの経営が悪化したということになれば、さらに多くのオーナーが困窮する事態になると思います。
これまでは家賃保証を受け取っていたので、アパート経営を続けたいという場合でも、レオパレスがつぶれては、もちろん家賃保証は続きません。
また、現在順調に家賃を受け取っていても、１０年後には減額されるという例が、元々のサブリース契約の問題点です。それが、レオパレスの経営状態によっては、減額の時期が予想より早かったり、金額が大きかったりするかもしれません。
よほど立地の良いところで常に満室というところでなければ、必ず起こると思って対策を取った方がいいです。
そして、破綻するアパートオーナーが増えれば、売りに出されるアパートは増え、物件価格が下がりますので、その点も、売るなら早い方がいいです。
これらの相談は専門家でなくてはわかりませんので、話の分かるところを探して、きちんと相談されてください。
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