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晴海フラッグ/選手村が販売開始「駅徒歩20分」「相場より格安」

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東京五輪パラリンピックの選手村がマンションとして話題の晴美フラッグが、5月からいよいよ発売されます。
晴美フラッグについては、これまで様々な意見がありますが、今回は選手村に建てられる物件の中でも、晴海フラッグはお買い得という意見を見つけました。

一体どんなところがメリットとして挙げられるのか。 朝日新聞の「weeklyAERA」の 記事を元にお伝えします。

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晴美フラッグ 東京五輪選手村

2020年の東京五輪パラリンピックの選手村として利用された後、リフォームしてマンションとして活用されるのが晴美フラッグです。

正直なところ、人気は高いと思われますので、メリットもデメリットもあれど、最終的な売れ行きにそう違いはなさそうな印象ですが、どうなのでしょうか。

晴海地区に5000戸の過去最大級

三井不動産レジデンシャルなど大手不動産11社の共同事業である晴海フラッグは、分譲賃貸併せて5000戸を超える都心の再開発物件としては過去最大級です。

中高層マンション2棟の超高層マンション、スーパーの他、大規模なショッピングセンター、教育機関などの各種施設も整い、敷地内で生活を完結できる都心のコンパクトシティになります。

晴海フラッグの交通アクセスは?

このエリアのネックとして、以前から言われていることに交通アクセスへの懸念があります。

晴海フラッグから駅まで20分

駅は、都営地下鉄大江戸線の勝どき駅になりますが、そこまでが徒歩20分かかるということなのです。

最近では、立地の良いマンションと言えば、「駅近」が欠かせないことが知られていますが、理想を言えば7分までで、20分というのは遠い方に当たります。

そして、東京の極めて魅力的な町となるエリアであるのに、その程度の貧しい交通手段というのはなぜなのでしょうか。

武蔵小杉と同じく駅が混雑

特に、タワマンブームの先行の町、武蔵小杉においても、鉄道の利便性はお墨付きであるのに、駅の混雑で結局改札に入るまでに数十分という事実が、武蔵小杉に付随する問題として、必ず取り上げられます。

その武蔵小杉を彷彿とさせるような記述で、

「最近勝どき駅のホームが拡充されたが、通勤・通学の混雑ぶりは半端ではない」(アエラ)

とあるのを見ると、「晴海フラッグよ、お前もか」という感じがしないでもありません。

今でさえそうなら、5,000戸全部が埋まったときの混雑ぶりがうかがえます。

BRT「開業してみないと」の不確かさ

BRT、「バス高速輸送システム」というのがうたわれていますが、こちらに関しても、開発に関わっている大手不動産会社の幹部の

「竣工までにはBRTが運行する予定だが、どこまで混雑が解消されるのか、実際に開業してみないとわからない」

という心もとなさが何とも心配です。

そもそも、交通アクセスを整備しながら、マンションを建てるのが普通ではないかと思いたくなりますが、案外そうではない。

コンパクトシティは魅力的ながら、外部へのアクセス手段がいまいちの都市計画の肝心なところが抜け落ちたままの分譲となりそうです。

また晴海フラッグの場合は、どうしても選手村として使うことが第一義。なので、5月から販売されても、引き渡しは23年3月ということで、実際に入居ができるのも4年先です。

1年ぐらいならともかく、相場がどうなるのか、住宅ローンの金利はどうかも懸念されるところとなりそうです。

 

晴海フラッグの魅力は価格

しかし、それでも晴海フラッグの魅力は、何といっても価格が安いところ。

アエラ記事の

「利用するために東京都が土地を安く販売している。売り出し価格は相場よりかなり低くなるのではないか」

と聞くと、値段を越える魅力はないのでは、とも思えます。

周辺の相場との比較としては、勝どき、月島エリアの新築マンションの平均坪単価が、300~400万円のところ、250万円という予想もあります。

それについて、アエラの執筆者は

より安い坪単価250万円台であれば、将来的な資産価値上昇という点では期待できるかもしれない

といっていますが、こちらもそのまま鵜呑みにするのはどうか。そもそも、投資ではなく実際に住みたい人には、価値が上がってもあまり関係のない話かもしれません。

晴海フラッグの割安の部屋がわかるサイト
6万戸超の新築マンション価格表がわかる【住まいサーフィン】

マツコ・デラックス「お金持ちじゃなくちゃ無理」

魅力のある町ながらアクセスが悪いという点では、マツコ・デラックスさんが、「月曜日から夜更かし」で鎌倉について、語ったときに、

お金持ちじゃなくちゃ無理よ。運転手とかいるような人だったら住みやすいけどさ。通いでとなったら不便ですもん。

と言っていたことを思い出します。

もちろん晴海フラッグはそこまでではないと思うのですが、「20分」に躊躇を覚える人は少なくはないようです。

 

晴海フラッグと地方の郊外型団地

晴海フラッグのメリットデメリットを読んでいると、きわめて近代的な町なのに、なぜか地方の郊外型団地の開発を思い出します。今から40年ほど前のものです。

郊外に団地ができたのは、もちろん価格が安いからです。その分、町の中心までの距離が遠い。

開発当初はバス便が整わず、郊外型住宅地の販売の際に「団地ができて人口が増えれば、まもなくバスが通ります」という触れ込みのところが相当数ありました。

もちろん実際にバスが通るところもありましたが、数年先などと言うところもざらでした。

開発側はとにかく建ててしまえば買う人がいるので、どんどん作る。そして、40年後の人口減少後には、団地のバスは減少どころかなくなってしまったところも多くあります。

不便なところには、自分で車の運転が覚束ない高齢者は、住み続けることができないので自ら離れる人が大半なのです。

そもそも、家族が駅に着くたびに迎えに行くというのは、地方の駅の習慣です。それを東京でしなくてはいけないとなると、リゾート目的ならともかく、実際、その土地に「住める」のかどうか。

晴海の場合でも、通退勤時間には、駅前に迎えの車が並んで混雑する田舎の駅のような様相になってしまうのでしょうか。あるいはそれまでにBRTなどの輸送手段がととのう可能性もあるのでしょうか。

再開発地域の課題

都心ならともかく、若干郊外にあたる大規模な再開発地域では、交通アクセスの問題は、必ず起こってくるものなのかもしれません。

定年後の購入など、エリア内で暮らしを完結するならともかく、安さと利便性の引き算は晴海フラッグにおいてもポイントとなる部分となりそうです。

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