レオパレス２１を相手取ったアパートオーナーの裁判で、アパートの修繕が行われていないとして、オーナー４２人らが、修繕費用返還を求めていた裁判で、 東京地裁が訴えを棄却したことがわかりました。
裁判の内容と棄却の理由についてお知らせします。
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レオパレスの修繕費訴訟で訴え棄却
賃貸アパート大手のレオパレス21、大きな問題は施工不良と思われていますが、一方それ以前より、アパートオーナーらが、レオパレスを相手取って、複数の訴訟を起こしてきました。
その一つの裁判が、２７日に東京地裁で行われましたが、オーナーらの訴えが棄却されたことが伝えられました。
オーナーの訴え棄却の理由
オーナーらの訴えが棄却された理由について、判決を述べた中村心裁判長は、レオパレス21がオーナーに示した修繕時期の目安表
「記載された年数は、修繕をする時期のおおよその目安とみるのが通常の読み方で、修繕の義務を果たす時期だとは読み取れない」
オーナーらは、レオパレスから、修繕の予定を記した目安表というものを受け取っています。
しかし、修繕をするときが、「いつ」ということが約束として明確に示されていない以上、修繕をしなかった、ということにはならないということでしょうか。
そうなると費用の返還も求められなくなるということでしょう。
いずれにせよ、やはり修繕についてが契約書に明記されていないことから、上記の指摘があり、オーナーらが、修繕費を変換してほしいと訴えたことは認められませんでした。
なお、同様の裁判は、名古屋でも行われており、そちらの裁判も一審で敗訴と伝わっています。
レオパレスに対する他の訴訟も
レオパレスのこれまでの裁判については、下の記事に記してございますので、ご覧ください。
オーナーさんにとっては残念なことですが、「勝った」例はこれまでは聞いておりません。
またそのほとんどをLPオーナー会がとりまとめ、集団訴訟として行っているようです。
ただし、唯一、訴訟中の裁判のさなかに界壁がないことを指摘したオーナーだけが、レオパレスと和解、レオパレスに支払うように求めた金額を受け取れたようです。
その頃は、界壁の不備がまだ明らかになっておらず、レオパレスがその話を表に出したくなかったからです。
しかし、その後、レオパレスの他のオーナーらが、問題を公表。施工不良が明らかになるにつれて、現在のような問題に発展してしまいました。
レオパレスの現在の状況
レオパレス２１は、現在は、界壁などの施工不良が発覚して、その後は、"逆ザヤ”と呼ばれる入居率が８割以下に低下しています。
レオパレス”逆ザヤ”からの回復は
レオパレスは引っ越しシーズンであるここ１月から３月までで、入居率が回復するという楽観的な見方を述べていますが、依然として先行きは不透明であると報じるメディアの見方も少なくありません。
オーナーにとっては、なんとか入居率が回復されてほしいところです。
サブリースの賃料の支払いで赤字に
一方で、レオパレス側は、施工不良問題の責任を認めているため、オーナーらに「２年間は家賃減額を行わない」と通達しています。
そして、毎月オーナーらには、サブリースの賃料の支払いを続けており、その金額は、月々でおよそ２３２億円にのぼるということが、これまでに推測で報道されています。
もちろん、家賃収入が、たとえば３００億円ありますというのなら、その差額がレオパレスの利益になるわけですが、家賃が２００億円しか入らないとなれば、逆に３２億円が赤字になってしまいます。
そのように、月々赤字が出るようになってしまったという状態が「逆ザヤ」といわれるものです。
毎月赤字が続いてしまっては、レオパレスの預金がどんどん減ることになり、経営状態が一気に悪化してしまうことになります。
サブリースの賃料支払いはいつまで続く
これまででしたら、アパートの数を減らす、つまり、家賃減額をすればよかったわけですが、それができない以上、サブリース契約がレオパレスの首を絞めることになりました。
オーナーさんにとってみれば、家賃収入がこれまで通りあってよかった、と思われるかもしれませんが、それは一時的なものに過ぎないかもしれません。
いずれにしろ、そのように思ってできることから対策や準備をしていくことが必要です。
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