堀ちえみさんがしばらく前に引っ越しされ、その理由が私道の問題だということが判明しました。
堀ちえみさんとご家族は、どのような点に困っておられたのか、今回の事例を元に私道の問題点について考えます。
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堀ちえみさんが引っ越しを報告
タレントの堀ちえみさんが、今年3月に、今住んでいる家を引越ししなければならなくなったことをブログに記載しました。
急な事でもあり、どうやら何か事情がありそうだという雰囲気であったわけですが、理由については、はっきり述べられておらず、なぜ、急に引っ越すのかがわからないままになっていました。
その間、ブログ画像を見ると、お家はもちろん立派なお宅であり、堀さんもご家族もすこぶるお健やかなご様子。
そして、昨日20日になって、実際の引っ越し後にその理由が明かされたのです。
堀ちえみさんの家はどこ？
堀さんの引っ越し前の家は、文京区内といわれています。
たいへん良い立地条件と思われますが、既に売却と９月末の引き渡しが決まっているということでした。
堀ちえみさんが引っ越しの理由を明かす
引っ越しについて堀さんは、これまで「これ以上は住むことは不可能」とブログに記していましたが、その理由については今回初めて「心臓が痛くなるほどの衝撃」と前置きの上で事情を明かしました。
要約すると、堀ちえみさんの家は、マンションの前に建っている2軒並びの奥の家で
「道に面していないので、ひっそりと奥まった場所にある赤い煉瓦のお家。プライバシーを確保できる良さもあり購入しました」
が、そのマンションが所有者を変えて建て替えられることとなり、
「前の私道がマンション裏の通用口になるということでした」
という変化がもたらされるということが分かったのです。
これまでの私道がマンションの裏通用口に
堀さんにとっての問題点は、周辺環境の変化ではなくて、前の道路が、新しくマンションの裏通用口になるということでした。
つまり、家の前を大勢の人が出入りすることで、プライバシーがこれまで通り保てなくなる心配が生じるというのがもっとも大きな懸念であったようです。
もうひとつは、マンション建設に２年がかかるということで、こちらも自身の生活に影響があること。大まかに言って、それらのために引っ越しを決意されたということでした。
堀ちえみさんの家の私道の状況
堀ちえみさんが、ブログに書かれた状況その他から、状況を再現した見取り図です。
あくまで想像の図ですので実物はこの通りではありません。
堀さんの家を上図の赤い家と想定した上で考えると、赤い家の前に行き止まりの私道があるというのが現在の状況です。
「プライバシーが守られている」私道のはずが
この道路は、赤い家とその隣の家で共有する私道で、赤い家の住民が家に入るのにこの家を通るのと、その隣の家が出入りするのみに使われ、その先は行き止まりであったので、赤い家の住民と家を訪ねる人以外は、通常は誰も通らない。
そのために「プライバシーが守られている」状態であったということになります。
ちなみに、マンションは、南向きに建っており、この私道は、マンションとほぼ平行になる南側の道路です。
私道の持分をマンション所有者が取得
この場合の私道の権利の持分は、赤い家と隣の家とで、通常２分の１ずつだったと思われます。
ところが、今度、マンションの土地の所有者が変わり、新しい所有者であるマンションデベロッパーが、ここを通路にして、前からも後ろの道路からも、マンションに出入りできるようにしたいと考えたようです。
私道の「半分」とは
そこで、赤い家の隣の私道の権利を所有している所有者が、その道路の持分を売却、堀さんの状況を伝えるヤフーニュースの記事によると
私道の半分は堀の家族の専有部分だが、半分は土地を売却した人のものだった
私道のことを知らない人は、不思議に思うと思いますが、この場合の「半分」というのは、土地そのものの半分ではありません。
つまり、土地を縦や、横にした半分ということではなくて、そこを使用する権利が両方にあるということなので、権利を有している人は、共有地なので、お互いの了解のもとで、その部分を自由に使っていいということになります。
私道の持分は売却が可能
そして、この「持分」は、売却や譲渡をすることが可能です。
堀さんと共有で私道の権利を有していた隣人は、自分の持分のみを売却、そのあとは、半分を所有していた堀さんと、マンションの所有者との共有ということで、所有者が入れ替わりました。
その上で、マンションの敷地に新しい出入り口が設けられることがわかり、マンションの住民が、その道路を頻繁に通り抜けるということが予想される事態となったため、堀さんの方は、道路全体を売ってほしいと交渉しましたが、それはかなわなかったので、逆に自分の家と敷地の方を売却したいと申し出ると交渉が成立したということです。
私道の問題への準備
堀さんの場合は、売却が成立したため、ひとまず安心できる状況になりましたが、私道に関わる問題にどのように準備すべきでしょうか。
私道の共有は、都会ではよくある話ですが、共有名義の土地は、他の所有者が誰に売るのかもわかりませんし、場合によっては、名義人はいても連絡が取れなくなるという事態も起こり得ます。
しかし仮に、私道の持分がなかったとすると、その土地は担保価値がないとみなされて、銀行は融資を引き受けてはくれません。
私道の持分はそこに住む限り、また、売買の際にも必要なものですが、持分を取得していたとしても、今回のような問題が起こり得るということは、やはり驚きです。
近隣にマンションが建ったり、建て直しがあることは想定内でも、道路の状況が変わることの方は予測が難しいと思います。
特に、堀さんのところは、行き止まりのためガレージとしても使用していたということですから、そこがよもや通り抜けできる通路になるとはなかなか想像がしがたかったと思います。
ひじょうに難しいことですが、接道が私道である物件を購入するときには、共有者の持分売却によって道路の状況が変わるということも、今回の例を参考に、考えに入れておくべきだと思わされました。