賃貸アパート大手のレオパレス２１のアパートに施工不良が見つかり、１万４千人を越える入居者が転居を要請されている問題で、物件の所有者オーナーが、アパートを格安で、いわゆる「投げ売り」で売却を始めたことが伝わっています。
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レオパレスアパートが「格安物件」に
施工不良問題が尾を引く賃貸アパート大手のレオパレス２１が建設したアパート物件が、不動産投資サイトで「格安物件」として次々と売りに出されていることが分かりました。
不動産投資物件検索サイトで、「レオパレス」とフリーワード検索すると５０件以上の関連物件がヒット。
うち１０件以上は、同社が１３２４棟の物件で壁や天井などに施工不良が見つかったと記者会見した今月７日以降、新たに掲載された物件です。
シェアハウス投資の時にも、格安での売り物件が増加したのと同様で、専門家は、「オーナーが投げ売りしているのではないか」と指摘しています。
※レオパレス最新記事
レオパレスの施工不良アパートも売却できる買取業者
レオパレス投げ売り物件、利回りは平均７％
レオパレスの物件の利回りはというと、それぞれに違いはありますが、平均７％ということです。
「レオパレスアパートなら利回り１０％」
住宅ジャーナリストの榊淳司氏によると「普通の物件なら６％」ならまあまあのようですが、
「今のレオパレスなら１０％はないと買い手はつきにくい」
と予想しています。
投資アパートの利回りとは
ここでは簡単に説明しますと、利回りとは何かというと、購入金額を家賃収入で割ったもので、投資の指標となるものです。
物件価格が安いほど、利回りは大きくなる計算で、投資者が安く買えば買うほど、利益は大きくなります。
レオパレスの場合は、それが１０％位だと、投資家から見て食指が動くという予想になるのでしょうか。
そのためには、売る方からすると、物件価格は安くしないと売れないということになります。
住宅ジャーナリストの榊さんは、レオパレスの格安物件が出ていることについて、
「次にどのような問題が出てくるか分からないため、不動産売却のタイミングとしては最悪だが、それでも売りに出すということは、オーナーがこれ以上は所有したくないと投げ売りしている状態なのだろう」
と推測しています。
レオパレスアパートは親族が売却か
このブログは投資ブログではないため私は投資物件に関しては詳しくありませんが、それでも不動産について見続けていると、わかることもいろいろあります。
まず、レオパレスの物件を売却するというのは、本来の所有者ではなく、相続を予定している親族が行っているのではないかと推測されます。
「アパート所有者の親族」-ガイアの夜明け出演者
「ガイアの夜明け」の特集でも、番組に出てきたレオパレスのオーナーというのは、５０～６０代くらいの方が「アパート所有者の親族」として、紹介されていました。
レオパレスの本来の所有者は、高齢の方がほとんどです。
これはＬＰオーナーの会の会長も言っておられましたが、「パソコンも使えない」年代の方が多いということでした。
負動産「相続したくない」問題
そうなると、実家空き家を相続したくないという以上に、次代にアパートを相続しなければならないとなったら、自分の選択ではないものを引き受けるということは、それだけにたいへんなことです。
そうなると、「財産はなくていい」という考えになりますし、元々自分の持ち物ではないので、格安であっても処分したいという思いになられるのは当然でしょう。
あるいは、本来の所有者である親御さんが、子供に継がせたくないということで、終活として売却処分をするということも考えられますが、その場合も相続する側の後押しが必ずあると思います。
単純に、いわゆる投資に失敗した果ての投げ売りとは、やや事情が違うかもしれません。
収益が上がらない投資物件の「損切り」
逆に投資に失敗した場合の、低価格の売却は「損切り」と言われるもので、これはこれで致し方ない。
マイナスが加算されるばかりの物件なら、早く手離した方がいいのです。
値が下がるばかりの株を、そのままじっと持っている人はいないのと同じことです。自分が住んでいる家土地なら仕方ありませんが、売れるものなら売った方がいいでしょう。
条件の悪い物件でも売れる
問題は、価格を下げてもレオパレスが売れるのかという疑問ですが、レオパレス含め、問題ありの物件を所有している人に言いたいのは、前決めをしない方がいいということです。
投資の業界では、築古の再建築不可物件だろうが買う人は買います。安く買ってリフォームして貸して、それで利益が上がるからです。貸し家なら古くてもいいわけで、一般の基準とは違います。
リフォーム再販業者が「われわれは『ボロ屋だね』と人が言うものを買う」と言った通りで、ボロ屋であるほど利益が大きいので、ボロ屋だからこそ欲しいのです。
「アウトレット不動産」の専門業者
このように、問題あり物件のことを「アウトレット不動産」といって、事故物件を含めて、それらを扱う業者も必ずいるということです。私の実家を買ったのもそういう業者です。
榊さんは「タイミングが最悪」と言っておられますが、どんな場合でも、逆にそれを好機と捉えられる業種の人も必ずおり、事故物件の業者などは、まさしくその意味で「最悪」の物件だけを扱います。
レオパレスの物件数が増えれば安値に
レオパレスのアパートに関して言えば、今後売り物件は増加することは間違いありません。空き家と同じで、増えてからではますます売れなくなり、値が下がるばかりです。なので、売るなら早い方がいい。
サブリース契約の点からいうと、建てて１０年を過ぎれば、賃料はほぼ下がります。今問題が出ている、ゴールドネイルシリーズは、８割が賃料値下げとなっています。年数が過ぎて値上がりするということはまず考えられません。
賃貸は入居者激減で競争激化
また、約束通り補修が行われたとしても、賃貸の競争は、この後激化するといわれています。
私が実家を売った土地は、空き家率１８％で県内で一番で全国でも最悪レベルでしたが、戸建ては他県と同じ、空き家率を引き上げたのがほとんどが賃貸でした。
１８％ということは、アパートが５室あったら、入居者は１室しか埋まられないということです。そうなったらサブリースの仕組み自体が成り立ちません。原因は人口の減少にあるため、対処のしようもないことです。
レオパレスが賃料引き下げをしたといって訴訟になっているところは、まだいい方なのだと思います。
アパートに１人しか入居者がいないということになったら、賃料が発生しないのは、オーナーの方にとっても明らかで、とてもアパート経営が成り立つとは思えない。
そこに家賃の引き下げが起こったら、どのみちアパート経営をやめることを考えるしかなくなります。
レオパレスが施工不良ではないアパートを作っていたとしても、そういう事態は、空き家問題と同様、この先必ず起きてくることです。
空き家問題は戸建てだけでなく賃貸にも
その先は、戸建ての空き家問題と同じです。
物件があふれて売れない、解体しなくてはならない、更地になってローンだけが残る。
ならば、売れるうちに売った方がいいです。
私の実家の土地も、買った時の10分の１より低い値段でした。
それでも、そこに住まない以上、売らないよりはずっと良かったと思っています。
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