欠陥住宅の売却　解決した実家の例

欠陥住宅は売却できるのか。売却しようとする家の欠陥を指摘されたら所有者としても気になるところです。

実は私の実家は、売却の査定で欠陥住宅であることがわかりましたが、最終的には業者買取で売却ができました。

欠陥住宅の売却について、私の体験を交えてお知らせします。

欠陥住宅を売却したい

家が欠陥住宅といわれているのだが、売却はできるのだろうか。売れないことになったら心配だ。 欠陥住宅の場合の売却はどうしたらいいのだろう。

お答え

答えの根拠

私の実家は欠陥住宅であるとの理由で、買取を２社に断られました。

ただし、その後は別な2社の不動産業者から買取の申し出があり、最終的には全く問題なく売却に成功しました。

欠陥住宅でも売却できる

結論をいうと欠陥住宅でも売却は可能です。

欠陥住宅の売却を予定してるのなら、まずは下の問題あり物件を扱う専門の会社に相談してみてください。

問題あり物件ばかりを扱う会社さんなら恥ずかしいことはありませんので、まずは相談の上、査定を受けてみましょう。

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他にも

欠陥住宅とは

そもそも欠陥住宅とは何かというと、「住宅として当然あるべき安全性が欠如していること」であり、住んでいる人に有害である住宅のことです。

ここからは欠陥住宅の欠陥について解説しまう。

欠陥住宅買取の体験を先に読みたい場合は、「欠陥住宅を売却した実家の例」のところからお読みください。

欠陥住宅の意味

欠陥住宅の定義は以下のようになります。

欠陥の原因

欠陥の原因は、施工時の意図的または意図的ではない不備の問題、わかりやすく言うと、施工ミスや手抜き工事があげられます。

最近では大手アパート賃貸のレオパレスが、あるべきはずの屋根裏の界壁がないという施工不良で社会問題化したことがありますね。

あの場合は、材料費や建築の手間の経費を削減するために意図的に元社長が支持をしていたことが明らかになりました。

欠陥住宅以外の不備

なお、震災でのひび割れや老朽化などのような、後から家に起こったトラブルについては、欠陥住宅には含まれませんので、心配はいりません。

他にも事故物件や再建築不可物件、既存不適格建築物と欠陥住宅は違うので、その点も分けて考える必要があります。

欠陥住宅の特徴

欠陥住宅と判断されるケースは、以下のようなものです。

それぞれのケースについて説明します。

雨漏りによる欠陥

雨漏りは経年劣化した古い空き家に起こりやすい問題ですが、欠陥住宅の場合には、「屋根の施工に問題がある」ことや「外壁の施工が適正ではない」ことが原因として考えられます。

「屋根の施工に問題がある」ケースでは、屋根の下地の防水処理が不十分であったり、屋根の水が流れ落ちるための勾配が足りないなどです。

また「外壁の施工が適正ではない」ことでも雨漏りが起こります。

屋根や窓回りの接合部から水が壁内部に入りやすいのが原因と考えられます。

解決策

この場合の欠陥を治すには、屋根外壁と共に補修または改修が必要となりますが高額となるので、築年の古い家なら更地にして売却をすることが多いです。

壁の亀裂による欠陥

壁や天井にひび割れなどの亀裂がある場合も欠陥住宅とみなされる場合があります。

ひび割れの原因は下地となっている構造体に何かしら不具合がある可能性が高く、表面のクロスだけの破れは即欠陥には当たりません。

また、近年は地震によるひび割れやクロスの破れも多くみられます。

解決策

見分け方は専門の業者に見てもらえば難しくはありませんが、売却時には購入希望者もすぐに気が付きますでその点で問題となります。

クロスの張替えの料金は比較的安いので、クロスだけの破れであればあらかじめ張り替えて売りに出すか、ひび割れが部分的であれば売却前の補修もおすすめです。

家の傾き

建物の基礎や構造体などに不具合があると、床や壁が傾くことがあります。

通常でも家が微細に傾いているということはあり得ますが、その程度が大きいと住んでいる人にも感じられるものとなります。

よく震災の後に、フローリングにビー玉などを置いて転がり具合を見るという映像が流れましたので覚えている方も多いでしょう。

ビー玉が一定の方向に転がっていく場合は、建物に傾きがあることがわかります。

傾きの要因としては、基礎の沈下や基礎及び壁内部の柱の耐久性不足や劣化などが考えられます。

解決策

設計段階からの手抜き工事が原因である場合、補修も可能ですが、補修費用が高額になってしまうため、物件の価格によっては更地にする方がいい場合が出てきます。

傾きを踏まえて９割から７割の値引きで売る方法もありますが、修繕費用のあらかじめの見積もりが必要です。

内部結露

内部結露とはあまり聞きなれませんが、建物の壁内部（隠れている内部）で結露が起きていることをいいます。

結露は温度差が原因で発生するため、木造の建物の断熱材が不十分だと、冷たい外気と温かい室内の気温差で発生しやすくなります。

他にも極度に日当たりの悪い家や、湿地などにある家にも内部結露は見られます。

壁の内部で結露が発生すると、断熱材の性能が劣化してしまったり、水分で壁内部にカビが発生してしまうため、木部の腐食に繋がる恐れがあります。

また、このような家はクロスがはがれやすいなど目につく不良を派生させる原因にもなります。

解決策

壁の中に断熱材を補うことが考えられますが、内装をやり直す必要があるため、その手間を含め比較的高額になります。

これも事前の見積もりとそれに応じた値引きが必要です。

設備の不具合による欠陥

水道の配管や電線、設置してある暖房設備などに不具合があると、欠陥住宅となることがあります。

水道配管では床下や壁内部で亀裂や腐食があり水漏れしているケースや、電気設備ではショートしている箇所や、照明器具やスイッチがうまく作動しないなどのケースがあります。

配線に関しては専門の業者が必要なうえ、天井裏や壁の中を通ることが多いため、補修が簡単ではない場合もあります。

他に水道関連では私の実家の例では、排水のパイプに径の細いものを使ったために排水が詰まりやすいというトラブルがみられました。業者には庭を掘り返して交換をすすめられたこともあります。

シロアリ被害

施工時には問題がなくても、シロアリ被害で柱や土台が腐食すると欠陥住宅となる場合があります。

新築時に木材への薬剤散布でシロアリ対策をしていても、薬剤の効果は一定期間しか保ちません。

また、壁内部で結露がおきている場合も、シロアリが棲みやすい環境になることがあるため注意が必要です。

リフォーム再販の買取業者は、買取の前に必ずシロアリ業者を連れて確認に来ます。

シロアリ被害のある事実を隠して家を売ると「契約不適合責任」により損害賠償請求を受ける恐れもあるため、売却の前には売主本人が契約書類にチェックを入れるようになっており、下に説明する告知が必要となります。

解決策

シロアリにやられた部分を補修、シロアリ駆除剤の散散布が必要です。

法令で禁止されている素材の使用

健康に被害を及ぼす恐れがあるとして、法令で禁止されている素材を使った建物は欠陥住宅となります。

かつて問題になったアスベストや、ホルムアルデヒド濃度が高い素材なども法令で禁止されている素材の1つです。

解決策

アスベストは住んでいるときは問題になりませんが解体など露出する場合に、たいへん注意を要しながらの作業となります。

周囲に飛散を避けるため養生等が必要になるためです。

解体前提での売却の時も同じ条件になり費用が高額になるため、このような家はそれを踏まえて値下げの上で売却する必要があります。

欠陥住宅でも売却は可能

欠陥住宅は購入希望者を探して売却をする仲介の場合は、買主が見つかりにくい可能性があります。

しかし、欠陥住宅であっても売れないわけではありません。

欠陥を隠さず買主へ告知することで、欠陥住宅でも売却できます。

欠陥の告知義務違反

不動産売買では重要事項説明の際、買主の判断に重要な影響を及ぼすことについて告知しなければなりません。

逆に瑕疵を告知しないままで売買が成立した場合でも、あとから買主から損害賠償を請求される恐れがあります。

これを告知義務違反と言います。

告知義務違反については特に家を個人で売る場合に注意が必要です。

欠陥住宅の売却に必要な値下げ

欠陥の告知と共に欠陥住宅では売却をするときに、売却価格を下げて売る必要があります。

値下がり幅は、おおむね欠陥の程度や見積もった今後の補修の費用について代わります。

欠陥住宅の売出価格は修理費用を見積った上で、市場価格から差し引いた金額での売却が求められます。

欠陥住宅を売却する方法４つ

欠陥住宅を売却する方法をまとめます。

欠陥を修繕して売却

1つ目の方法は、欠陥を修繕してから仲介によって通常の売却を行うという方法です。

欠陥を修繕した家はもはや欠陥住宅ではなくなりますので、通常の相場の価格で売り出すことができます。

この方法の欠点は欠陥の程度によっては、費用が高額となってしまうということです。

また修繕を施しても必ずしも家が売れるとは限りませんので、費用をかけた方がいいのかは慎重に検討する必要があります。

購入者と相談して補修

購入希望者のなかには「欠陥がすべて修繕されていることよりも、価格が安いことが重要」と考える人もいます。

そのためにあえて、欠陥住宅として値引きをして売りに出し、そのあとで補修箇所を購入希望者と交渉の上決めることも考えられます。

たとえば、雨漏りなど再重要な部分だけの補修費用を負担、または売却代金から値引きする形として、内装に費用をかけるかどうかは購入者の判断に任せるというものです。

ただ、費用の見積もりと相手との交渉はなかなか難しいところですので、欠陥住宅に慣れた不動産会社に売るというのが次の手立てです。

買取業者に売却をする

家を買いとる業者の中には欠陥住宅を買い取るところがあります。

いわゆるスケルトンリフォームという方法で、基礎と柱だけにして間取を大きく変えずにほぼ新築のように部材を新しくして販売するという方法です。

このような業者であれば、欠陥住宅であっても十分買い取ってもらえます。

なお、上記ほどではないリフォームのノウハウを旨とする会社の場合は欠陥住宅を扱わないというところもあるので注意が必要です。

その場合でもあきらめずないで、他の会社に買取を依頼してください。

古家付き土地として売却

欠陥住宅の売却として、家を残したままであっても、家ではなく土地のみを売るという方法があります。

「古家付き土地」としての売却です。

この売却方法においては、欠陥住宅は解体されることが前提であり、売却の対象となるのはあくまで「土地」です。

不動産の売買サイトを見ていると「土地」の欄において家と共に表示されるのがこのような家です。

売却代金はもちろん土地の価格であり、買い主が希望する場合は解体費を差し引くこともあります。

売主が建物の欠陥に対して契約不適合責任は負わない点もメリットです。

更地にして売却する

欠陥住宅を解体すればもはや欠陥住宅は存在しません。

したがって、更地としての売却は他の土地と同じ条件で売れます。

先に建物を解体してしまうと、固定資産税が最大６倍になると言われていますので、古家付き土地として売却するか、買主が決まったあとで更地にすることをおすすめします。

欠陥住宅を売却した実家の実例

ここからは欠陥住宅の売却の体験を記します

実家は築３９年、よもや４０年もたってから、今更欠陥住宅だと指摘されるとは全く思いも寄りませんでした。

欠陥住宅とわかった理由

欠陥住宅とわかったきっかけは、買取の査定においてでした。

住宅の買取再販会社というのは、空き家を安く買い取りリフォームをして売りに出す会社のことです。

それまで再販会社には別の２社に査定にきてもらいましたが、１社目は理由を告げられずに断られました。

なぜかの理由はあえて聞きませんでしたが、もしかしたら建物に何らかの不備があったのかもしれません。

そこで改めて依頼した２社目は、最初に見に来た年配の女性営業マンが、家をかなり褒めてくれました。

なにしろ実家に家族で済んだのはたった７年間だったため、内装が比較的きれいであったこと。また、当時の家としては建坪が３７坪と広いこと、当時としては洋風のしゃれた建築であることなどが、目を引いたようです。

私としてはその場でそう言われたもので、買い取ってもらえそうな返事に大喜びしました。

そのあとに女性の上司にあたる支店長の電話で「なかなか良いところと聞いていますよ」と言われて、さらにすっかり買い取ってもらえる気持ちになって、安心していたのです。

”欠陥住宅”で買取を断られる

ところが、その目利きの支店長が実際現地を見に来た後は一転して、買取を断られるということになりました。

と言い渋るところを無理にうながして聞きただしたら、なんと買い取れない理由は「欠陥住宅」であるということでした。

せっかく買い取ってもらえそうだったのに…

最初は喜んでいたので、余計にがっかりしたのは言うまでもありません。

欠陥住宅は素人ではわからない

そのあとで、実家の場合は約40年前の実家の新築時の建築中に、建物の修正を依頼したがきいてもらえなかったと母が話していたことを思い出しました。

そのため、階段など何か所かを作り直したことなども度々聞いていましたので、「欠陥住宅」が買取の断りのための言いがかりなどではなく、事実であることはすぐわかりました。

私がすぐに事態を理解できたのは、むしろ良い事だったと思います。

事実が受け入れられない場合は、査定の会社と揉めることもあるようです。

不動産屋もわからない欠陥住宅

もっとも私の場合もすぐに全面的に納得したわけではありません。

欠陥住宅の指摘で喜ぶ人はいないからです。

下見に来た他の不動産屋さんからは、いずれもそのような指摘はなく、むしろ

「頑丈であるから鉄骨ではないか。これは家を残したまま売った方が良い」

と褒められる始末でした。

なので何かしらの不備はあったとしても、売却に差し支える程のものとは、まったく思ってもみなかったわけです。

４０年前の家としては比較的大きな家で２階が４間あるという洋風の建物でしたので見栄えは良い方でした。

震災の際にも特に大きな損傷もありませんでしたので、どこがどう手抜きであったのかは今となってはわかりません。

欠陥住宅の個人間売買

うれしいことに、その後、家の売却の意向を聞いた知人に家ごと欲しいという人が現れました。

日曜大工のDIYが趣味の方で、自分で直しながら住みたいということでした。

ありがたい話だといったんは大喜びしましたが、仮に無料に近い価格にして譲ったとしても、後に家屋に問題があった場合は、どう補償するのか。

そもそも欠陥があるような家を売ってもいいのかを考えました。

欠陥住宅と瑕疵担保責任

万が一、欠陥が顕在化した場合の瑕疵担保責任、今の契約不適合責任という点の後々の心配から、人に譲るのも難しいという心境になりました。

空き家の個人売買の場合は、「瑕疵担保免責」として売却をする場合が多いのですが、あらかじめ欠陥住宅と指摘されて、知り合いに売るわけにはいきません。

実家の場合は結局、家を残したまま売るという望みは、いったんこれですべて失われたことになったのです。

欠陥住宅が買取で解決

ところが、この実家は、別な買取再販会社があっさり買い取ってくれました。

その際にまったくトラブルはありませんでした。

そこで分かったことは、欠陥住宅の売却方法は下の2つです。

このうち、間違いがないのは、2つ目の方法です。

家がなければ、そもそも土地だけの売却になりますので何ら問題はありません。

欠陥住宅の売却のおすすめの方法

ただし、うちのように買取業者4社のうち、2社は要らない、残りの2社は買い取るという返事となったのですから、あわてて解体費用をかけて壊す必要はないと思います。

解体はいつでもできますので、まずは欠陥住宅とわかっても、今の家の状態のまま買取会社の査定を依頼してみることが大切です。

欠陥住宅の買取査定のおすすめは

私が買取を依頼した２社の住宅買取再販業とは、中古住宅を仕入れリフォームをしたのち「再生住宅」として販売する中古住宅再生事業です。

中古住宅を売主（自社物件）として売却している不動産業者を広告で見かけることがあると思います。これが買取再販業者です。

買取再販業者の中には、自社でリフォームを手掛ける不動産業者も多く、そのため建築会社系の業者が多いことも特徴です。戸建てだけでなく、マンションのリノベーションを手掛ける会社もあります。

これらの業者は、インターネットの査定で見つけることができます。

問題あり物件を扱ういえカツLIFE

買取のおススメサイト、一番は、いえカツLIFEです。

最大6社が価格を提示、比較の上、売却先を検討することができるのは、従来の売却サイトと同じですが、こちらでは、買取の最短売却可能価格と売却時期を知らせてもらえます。

急ぎで売却が必要な場合は、一番早いです。

また、「相続で生じた物件」「離婚で生じた物件」など、権利問題に問題があるを扱う業者が多く登録しているところですので、欠陥住宅についても相談してみてください。

いまのところ、埼玉、千葉、東京、神奈川限定です。

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