不動産投資

地方の土地活用どうする?アパート経営よりマンション投資のすすめ

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地方の売れない土地、活用するとしたらどうするのが一番いいのでしょうか。

アパート投資に変わるものとして、不動産の専門家、相馬耕三さんは「マンション投資」をすすめています。

これからアパート経営が難しい理由と、視点を変えたマンション投資の例もご紹介します。

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アパート投資にまつわる問題が続出

これまでは、地方の土地活用の第一の選択肢と言えば、まずはアパート経営でした。

余っている土地を活用しようというのみでなく、大きな目的は相続税対策でした。

そこに目を付けた、賃貸大手のレオパレスや大東建託などが、地方の地主さんを勧誘することで、アパート建設の数は急激に増加。

賃貸経営は空室があるとすぐさま赤字になって厳しいと言われてきたわけですが、月々の家賃を保証するという「サブリース」という仕組みを大手が軒並み取り入れたことで、それならばとアパート経営に乗り出した地主さんが少なくなかったのです。

地方銀行がアパート投資に依存

アパート経営が広まったもう一つの理由は、建設会社だけではありません。

衰退する地方銀行が、一般的な戸建てよりも多額の資金が必要となるアパート経営に融資を行うことで、それまでの行き詰まりを打開、不動産投資を頼みの綱として、ところによっては自ら勧誘もしたという西武信金のような金融機関も現れ、アパート投資は地銀にとってもなくてはならないものになりました。

しかし、サブリース契約に、実は大きな問題をはらんでいることが次第に広まり、それと同時に、スルガ銀行の不正な融資問題で、金融機関が不動産投資向けの融資をやめるところも出てきました。

さらに、きわめつけは賃貸アパート大手のレオパレスの問題で、アパート経営にまつわる様々な問題が発覚、アパート投資の全盛期は、既にピークを過ぎたと言えます。

それでは、この後、地方の土地活用をどうしたらいいのでしょうか。

アパート経営は「相続税対策にもなっていない」

東京アーバンコンサルティング株式会社代表の相馬耕三氏は、多額の借金をしてアパートを建設すること自体、「相続対策にもなっていないことが多い」といいます。

相馬さんはそこのところを

現在の土地だけで1億円以上で売却できるのに、なぜ多額の借り入れをしてまでリスクを負うのか

と説明。そもそも、しなくてもいい借金をするという時点で、土地活用とも言えるのか。

家賃収入があるとは言っても、全額を穴埋めするのはもっと先の話です。

しかもこれからは、それが成り立つかどうかもわからない。億単位の借金を負うことが、果たして”上手な土地活用”と言えるのかは甚だ疑問です。

しかも、土地が高く売れるところであるならいいが、万が一の時に売れるかどうかもわからない地方であれば、高額な資金を投入するにはもっと慎重になるべきでしょう。

人口減少の地方では必ず空室になる

そもそもアパート経営が難しいという最大の理由はというと、地方の人口減少の問題です。

相馬氏の主張は、「借り入れをして立派なアパートを建てても、人口の減少している地方都市ではそのうち空室が出る」ということ。

地方はそもそも、都市部に比べて人口が少ないわけです。しかも、これからはますます人口減少が決まっており、消滅可能性都市という定義も生まれました。

戸建ての空き家がどんどん余り、売りたい人も貸したい人も増えるでしょう。空き家問題もさながら、都市部であっても賃貸の利用者獲得の競争は激化すると、かなり前から言われていました。

そのような地方、しかも畑地の真ん中に、億を越えるような借金をしてアパートを建てたとしても、それだからといって部屋を借りたい人が殺到するわけではありません。

サブリースであっても空室増加

サブリースの仕組みは「空き室があっても大家さんに賃料は支払う」がこれまでの話でしたが、これまでも、賃料を減額しているところが大半です。

地方に建てられたアパートの数は、今が最大です。そのすべてに空き室の分をどんどん補てんしながら、賃料を払い続けるところばかりではありません。

サブリースが破綻した時は、「借り入れだけが残り、やがて塩漬け状態の不動産になってしまう」ことが目に見えています。

誰も住まないアパートに、ローンだけを支払い続けるリスク、アパートが建てられるところは、それをクリアできるところだけです。そして、そのような立地の良いところは、地方には少ないと思った方がいいのです。10年後、20年後を考えてもっと慎重になるべきです。

地方の土地にベストな土地活用は?

アパート経営の他に、相馬さんの提案するのは、一戸建て住宅用の分譲と、マンション投資です。

一戸建て住宅用の分譲

ある程度まとまった土地を、分譲予定地としてまとめてデベロッパーに売却するというものです。

埼玉県深谷市で、市が小学校の体育館跡地をマイナス価格で売却した市がありましたが、その際もそこを11区画のミニ団地とするというものでした。分譲なら賃料と違って換金ができます。

土地が高く売れるかどうかはともかく、これならリスクはありませんし、売れる可能性も高いです。

地方のアパート投資ではなく都心のマンションを

「土地活用」というある種の”神話”に惑わされて、何が何でもその土地を使わなくてはならない、その土地の上にアパートを建てるとか、駐車場を作るとかしないと土地活用ではない、と考えることが多いのですが、それだけではありません。

土地という現物ではなくて、不動産としての価値に注目、「土地を使う」だけではなく、「土地を売る」ことも一つの活用として、相馬氏は下のように提案しています。

私は土地をそのまま売却し、売却して得たお金で都心部の将来性の高いマンションを購入するといった、資産の組み替えを行うべきだと考えています。

土地を売った売却益を元手に

同じ住宅関係の投資でも、都心部のマンションに関しては外国人の投資家も多く、都市部にも人口の減少はあっても、地方とは比べ物になりません。

相馬さんご自身の顧客の例では、地方の土地を売った数億円の売却益で、3000万~7000万円のマンションを数戸購入した方の例もありましたが、その場合の投資マンションの選び方としては

・収益力が維持でき、将来性のある立地のマンション
・しっかりとした管理組合運営をしているマンション
・市場性があり売却したいときに売却できる物件
・将来のキャピタルゲインも期待できる

「キャピタルゲイン」というのは投資として運用した後に、物件を売却し、その場合に高く売れて、その差額が手に入るということです。

要するに将来性のある物件を選択するということがネックなわけですが、この辺りの見極めはやはり初心者では難しいので、アパート経営の時と同じように、コンサルティングをしてくれる専門家に依頼する必要があります。

積極的に土地活用の道を

アパート経営の場合は、「あちらから営業マンが来て根負けして建てることになった」という例が多いのですが、そうではなく、これからは自分で土地活用の道を積極的に探していく必要があります。

地方の土地活用といってもアパート経営だけではありません。土地があるなら新たな資金を生み出すものとして活用していくのが、これからの「土地活用」の有効な手立てなのです。

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