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レオパレス赤字57億円に 入居率80.4%に低下で逆ザヤ目前

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レオパレスの赤字が57億円に上ることがわかりました。

2019年4~6月期連結決算での報告で、入居率の低下が響いているということですが、レオパレスの入居者は実際どのくらい減っているのでしょうか。

赤字の内訳と合わせて、日経新聞他各紙報道を元にお伝えします。

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レオパレス57億円の赤字

レオパレスは9日に2019年4~6月期の連結決算を発表。

それによると、最終損益が57億円の赤字となり、これで前年同期の9億円に続いて、2年連続の赤字を計上しました。

アパートの特別損失が45億円

そのうち、アパートの施工不良問題分は、45億円。これが特別損失として計上されました。

営業損益の赤字42億円

営業での利益は昨年同期は41億円でしたが、今期は大きくへこみ、営業損益も42億円の赤字となりました。

レオパレス赤字の理由は?

施工不良が判明した物件の補修工事の費用も想定より膨らんだということが一つ。

そしてもう一つは、アパート賃貸事業の入居率の低下です。

入居率低下の原因

レオパレスアパートの入居率低下の原因はというと、施工不良のアパート住民は転居を要請されており、どこに転居するかは入居者の自由なので、補修工事完了後に戻ってくるという保証はありません。

また、これらの施工不良が見つかったアパートは、補修が前提である以上、新しい入居者の募集もできません。

補修工事が遅れれば遅れるほど、その間は空室のままということになってしまいます。

さらに、施工不良の内容が詳しく報道された結果、「レオパレスのアパートは音が筒抜けである」という不評が、実際にも建築や、レオパレスアパートの資材そのものに問題があるということに結びついてしまうこととなりました。

いわゆる「ブランドイメージの低下」の影響も少なくないところかもしれません。

 

実際のレオパレスアパートの入居率

日経新聞がこれについては詳しく伝えている通り、5月には90%を越える入居率でしたが、6月は81.4%と10ポイント低下。

それが7月には、さらに80.7%に落ち込みました。

レオパレス側は最初は、6月から入居率が回復すると見込んでいたようで、全棟調査が入居率に影響していると説明をしたようですが、そもそも全棟調査が、いつまでになるかもはっきりわかっていませんで、秋まで続けてその時点で、見通しを発表するということになっています。

入居率が80%を下回る「逆ざや」

レオパレス側は収入があろうがなかろうが、サブリースという仕組みをとっているため、入居率が80%を下回ると収支がマイナスとなると言われています。

業界用語で「逆ざや」と呼ばれる赤字であり、その場合は身銭を切ってでも家賃保証の金額を支払わなくてはなりません。

これまでは、収支の合わない物件をサブリース契約があっても、家賃保証の減額をするという、オーナーにとっては問題とされた方法を取ってきたわけです。

しかし、今回の施工不良発覚後、レオパレスは「2年間は家賃の減額をしない」と公言しており、家賃は決められた契約額の通りに支払われることとなっています。

今回の報道はそれを伝えて居ませんが、この損害額も決して少なくはない数字であるはずです。

レオパレスアパートの入居率はいつ回復?

オーナーにとっては気になる入居率の問題、問題が落ち着けば回復すると考えたいところなのですが、そう簡単に回復するものなのかどうか。

元々施工不良の調査自体が、まだ8割が終わったところで、施工不良数が今後も増えると言われています。

数がはっきりしたところで、未だ手つかずの不備のある物件の補修を行わなくてはなりません。

現在は、それがいったいいつまでかかるのかの、めどがついていない状態です。

そして、全棟の補修が完了して安全性が確立されて初めて、入居率が回復するかどうかということになりますが、そこまでの道の見通しがついていないため、いつということは今現在は全く不透明です。

日経新聞はそこのところを

施工不良に関する会社側の「安全宣言」が出ていないため、入居者がどの程度回復するかも見通せていない。

と報道しています。

それは予想のつくところなのですが、問題は、そのあとに

また、施工不良物件の改修工事については、一部案件での工事の完了時期が、想定していた今年7月末から、来年6月にずれ込む見通しだ。

のように言っており、工事の大幅な遅れが懸念されます。

レオパレス側は、「最終損益は1億円の黒字(前期は686億円の赤字)を見込んでいる」とのことなのですが、会社の予想が当てになるのかどうかも不安なところです。

 

入居率が落ちて収益の上がらなくなったアパートに、これまでレオパレスは、いくらオーナー側が抗議をしようにも、家賃の引き下げを強引に行ってきたわけです。

しかし、今回の施工不良発覚後、レオパレスは「2年間は家賃の減額をしない」と公言しており、家賃は決められた契約額の通りに支払われることとなっています。

何かと問題のあったサブリース契約ですが、収益の落ちて足を引っ張るアパートの「損切り」ができない今、それが逆にレオパレス側の首を絞める結果にならないか。

そして、それが逆にこれまで順調にアパート経営に努めてきたオーナーに悪い影響として波及するのではないかとの、新たな懸念が生まれてしまうところではないでしょうか。

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