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新築マンション値下がり8% 首都圏売り上げ35%減の不振で

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新築マンションの販売売り上げの不振が、ここへきてさらにはっきりしてきました。

不動産経済研究所発表した7月の首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比35%減、ここまで7か月連続で減少。

さらに東京首都圏の新築マンションの価格も、8%の下落が見られるということです。日本経済新聞の記事を元にお伝えします。

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首都圏のマンション発売戸数35%減

不動産経済研究所は、7月の新築マンションの売上高を19日に発表しましたが、その結果、首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比35%減の1932戸と7カ月連続で減少していることがわかりました。

しかも、7月として発売戸数が2000戸を下回るのは1976年(1571戸)以来43年ぶり、過去3番目だといいます。

マンションが売れなくなった理由

マンションが売れないということは、以前から伝わっています。その理由はというと、物件価格が高過ぎること。

首都圏で6千万円以上となってしまっては、普通のサラリーマンではとても手が出ない、ということで、買う人が減ったということが大きな理由です。

もう一つ、それに合わせて、販売会社が、そもそも売り出し戸数を減らしているということになっています。その際に売るに売れないで持っている空室が「在庫」と呼ばれています。

しかし、その数字においても出ていない売りに出されていない空室の数、公表されていない「潜在在庫」というものが、かなりあると言われてきています。

不動産研究所での予想は3000戸

いささか疑問なのは、不動産研究所、ここは、不動産鑑定の専門の団体でマンションのデータのもっとも参考にすべき専門的な指標を公表しているところなのですが、同研究所は2019年7月の発売戸数を3000戸と見込んでいました。

しかし、実際の数は、それより1000戸も少ない1932戸という結果なのです。

今まではそれほどの”ずれ”はなかったと思うのですが、なぜ、今回はこのようなかけ離れた数字になってしまったのか。

首都圏の人口は、今も増え続けており、地方のような極端な人口減少は、あるとしてもまだまださきのことです。

予想が外れた理由はともかく、これを見ると、何かこれまでにはない異変がマンション業界に起こっているのかもしれません。

しばらくは、一時的なニュースや勧誘につられての、マンションの性急な購入は避けた方がいいかもしれません。

新築マンション値下がりも 8%下落

また、新築マンションの値下がりについても、上半期としての価格は、2%と上昇傾向なのですが、月別の集計で、7月のマンションの価格に関しては、価格も下がっているということが明記されています。

その実際の数字は、一戸当たり5676万円。前年同月比8%下落ということです。

新築マンション値下がりの理由

値下がりの状況と理由は、

・地域別の発売戸数で単価が高い都区部が922戸と36%も減少
・販売不振を背景に不動産業者がマンション価格を徐々に引き下げしている

単純に言えば、値段を設定する販売会社の方が価格を下げているということですが、その結果、売り上げはどうなったかというと、契約率はよくありません。

「68%と好不調の目安となる7割を下回った」という迂遠な表現ながら、これも要するに「不調」であるということです。

値下がり後も売り上げが伸びない

値段が下がったのなら、買う人が殺到しても良さそうですが、そうはならないようです。

値下げしても売り上げが伸び悩む理由と、そこからの分析の要点は

・依然として価格が高いと感じる購入検討者が多い
・今後も販売の低迷が続く(不動産研究所の分析)
・10月の消費増税前の駆け込み需要もほぼない

少しぐらい下げても、まだ高い、ということで、多少の値下がりでは、売り上げは回復しない状況のようです。

そうなると、このまま一直線に加工するか、あるいは、グラフ上での蛇行をしながら徐々に下がるかはわかりませんが、「下がる」見通しがつきそうな感じがします。

そもそも、このあとは、前々から言われていた「オリンピック後」が間もなく到来しますので、いずれにしても、そこまで待っても遅くはないでしょう。。

デベロッパーにとっては、「かなり厳しい状況」で、7月末の販売在庫数は7115戸で、前年より853戸も売るに売れないものが積み上がっており、これを今年後半の半年で消化することは、まず難しい。

とすれば、在庫の数は増える一方だということになります。

晴海フラッグなど一部は好調

前から当ブログでもお伝えしている「HARUMI FLAG 晴海フラッグ」に関しては、第1期の第1次分の募集が7月から始まり、ほぼ完売見通しがついているとのこと。

秋には第1期の2次販売、さらに東京・豊洲他の大型販売が控えているということで、タワ―マンションは戸数が多く、前期を売り終わるまでの期間が長い。

どこからで”息切れ”が起きなければいいですが、そうなった場合、真っ先に値割れするのはどこか、今後はその予測に注目していきたいと思います。

 

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