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マンション価格の推移 前年比2%上昇、面積も縮小2019上半期

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マンションの価格が依然として上昇を続けており、今後も上がる傾向が続くというニュースです。

価格は2%上昇した上、面積も小さくなっており、その分も値上がりが抑えられているようです。日経新聞の記事を元にお伝えします。

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マンションの価格、上昇続く

マンションの価格が、予想を超える長期間高止まりになっており、都内のマンションは、2LDKを選ぼうとすれば、最低でも6千万円台、7千万円台が普通という感覚になっています。

最近のマンションは、男女とも働く“パワーカップル”がターゲットであり、単身者の2倍は稼ぐ計算になりますが、それであっても、普通のサラリーマンではとても手が出ない。

ローンを借りられるだけ借りて資金は調達できるかもしれませんが、パワーカップルの場合は、支払う重荷も2倍、それがこの先35年間は高額の支払いが続くことになってしまっては、なんとも気が重い話です。

購入希望者の困惑をよそに、マンションの価格は依然上昇を続けていることを、不動産経済研究所が発表しました。

新築マンション、前年比約2%上昇

2019年上半期(1~6月)の首都圏のマンション戸当たり価格の中央値は5399万円。

この数字は、前年比約2%の上昇で、わずかながらですが上がっていることになります。

上昇の理由はハルミフラッグ

価格が上がった理由としては、都心部の高級マンションの発売などだそうですが、さらに今後、下半期(7~12月)についても、都心や湾岸部で大型のタワーマンションが発売されることから、上昇傾向が続く可能性が高いとみられています。

文中の「湾岸部で大型のタワーマンション』というのは、いわずとしれた晴海の、ハルミフラッグを含む大型物件です。

そうなると、このあとも販売が続くため、オリンピックが終了しないうちは、価格は下がらないということかもしれません。

マンションの面積は0.2%縮小の70㎡

もう一つ価格が上昇を続けている、というより下がらないようにするというのは、業者側の采配があります。

マンションの面積自体は、0.2%縮小した約70平方メートルが中央値。面積を小さく抑えることで、デベロッパー側が価格を上げないという戦略です。

上半期集計まとめ

ここまでのデータをざっとまとめてみますと、上半期(6月まで)の集計で

・マンション価格は2%上昇
(平均値は3%上昇)

・価格の中央値は5399万円
(平均値6137万円)

・マンションの面積の中央値、0.2%縮小した約70平方メートル
(平均値0.7%縮小)

面積については、「HARUMI FLAG」は80平方メートル台ということで、このことから「縮小傾向に歯止めがかかる可能性」との予想も上がっていますがどうでしょうか。

あるいは、価格それ自体が下がりそうになれば、面積は増えて、価格はそのままとなるかもわかりません。

マンション価格の平均値は6137万円

マンション価格の平均値は6137万円、前年同期比約3%(175万円)の上昇ということです。

「バブル期の1991年(6450万円)以来の6000万円台」ということですから、いわばバブル期のマンションに追随する価格。

価格は間違いなく「高い」といって間違いないでしょう。

マンション価格が値下がりしない理由

ハルミフラッグを扱う一社でもある、財力のある住友不動産のような販売会社は、たとえ在庫を抱えていても、値引きをしないと決めています。

手持ちがあっても値下げはしないという戦略で、いったん値段を下げてしまうと、全部の価格が下がってしまい、やがて価格の値下げ競争になりかねません。

戦略としてはともかく、買い手としては、これではいつまでたっても、マンションの価格は下がりません。

そして、販売戸数に関しても、一度に売りに出す戸数を厳密にコントロールし、その都度完売を目指します。買い手はいつも「売れている」印象を持つようになるのです。

ただし、前の記事で述べたように「完売」とはいっても、売りに出さないところをそれ以上に持っている「潜在在庫あり」というような場合は、やや意味合いが違ってきます。

上の通り、住友不動産は値引きを持ちかけても無駄のようですが、他の会社については、値引きの交渉はこの辺りを狙って行うのが良さそうです。

「相場」はどうして決まるのか

地価や住宅の価格を言う際に、よく「相場」という言葉を耳にしますが、何となく決まる同行のように思われている住宅相場も実は、販売会社や建築会社の方によって、人為的に決められているという方が正しいようです。

まあ、ただし、このような価格の操作を適正に行わない限り、住宅に限らず、物の価格というのは景気動向他を受けて乱高下しかねません。

われわれは不動産の買い手でもあると同時に、所有者や売る側でもあるので、ある程度、このような操作がなければ、地方の空き家などは軒並み値下がりしてしまいます。

一方で、既に売れないというところは、そのような「相場」すら及ばなくなっているということで、その場合はタダでもいいから売る他はありませんね。

新築のマンションや戸建ての価格が下がらないのに、中古の空き家について、極端な値下がりが起きてしまったかは、上の話を見ると理由がわかりそうな気がしませんか。

以前から不動産コンサルタントの長嶋修さんが言っているように、新築は、業者が綿密かつ慎重に価格の差配をするが、中古住宅に関しては、国が何の管理も行ってこなかったことが大きな理由であるようです。

上がるだけ上がってしまったマンションと、もはや値上がりは見込めない地方の地価と空き家、地方の戸建てを売って住み替えたい私としても、この両極の動向をこれからも見続けて行くほかはありません。

焦りは禁物です。

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