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東京・首都圏マンションは五輪後確実に値下がりする 大前研一氏

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首都圏マンションが値下がりするとの大前研一氏の予想が、週刊ポストに掲載されていました。

これまでは、「東京五輪が終わってもマンションは下がらない」という専門家の予想を挙げてきましたが、価格下落は、これからマンションを買う人にとっては期待が持てる言葉です。

大前氏の分析を要約します。

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マンションの価格は「これからも下がる」

首都圏のマンションは近年価格が高騰、高止まりが続いており、下落の様相を見せてはいるが、下がらないという見方をする専門家が多いことを前の記事でお伝えしました。

しかし、大前研一氏が、マンションの値下がりについて「下がっている、そしてこれからも下がる」と明確に述べている意見と分析を週刊ポストが掲載しました。

参考

大前研一氏とは

大前研一氏は、アメリカに本社がある経営コンサルティング会社、マッキンゼー・アンド・カンパニーに入社していた経歴を持つ、経営コンサルタントの第一人者

 

マンション値下がりの理由は「再開発」

 

おもしろいのは、マンションは値下がりしないとして、その理由に「再開発」を挙げている専門家がいましたが、大前氏は、むしろ再開発で新築マンションの戸数が増えることで、マンションの価格が下がると明言しているのです。

都心の再開発のエリア

再開発が進んだ地域から、今建設ラッシュ、あるいは今後の開発が決まっているところとして、大前氏が挙げているのが

  • 中央区の馬喰町元問屋街
  • 千代田区の秋葉原や岩本町などの神田地域
  • 東京駅八重洲側トリプルタワー 三井不動産
  • 「東京駅前常盤橋プロジェクト」 三菱地所の高さ約330mの超高層ビル
  • 「虎ノ門・麻布台プロジェクト」森ビル

大前氏の挙げているのは、かなり大規模な再開発のみですが、これより小さい規模の局地的な開発や、小さいマンションや戸建ての新築はこれ以外にもあることになります。

それらについて、

都心部では今後も住宅やオフィス、商業スペースが大量供給されるのだ。 したがって、これから不動産価格はいっそう下落せざるを得ない

 

また、これが単なる予想にとどまらないものとして、大前氏は自宅を実例にあげて下のように報告。

たとえば、私が住んでいる千代田区番町エリアの場合、近年のマンションの価格はピーク時で1平方メートルあたり単価が約200万円まで上昇したが、現在は約150万円に下落している。

この、千代田区番町というのは、日本のトップレベルの居住エリアの一つとも言えるところです。

山手線内マンションも下落予想

その上で、大前氏は

今後は山手線内も下落していくと予想される

とはっきりと述べています。

ハルミフラッグは即日完売なし

さらに、抽選の競争率が70倍を越えるとして好調と思われていた晴海フラッグについても、即日完売には至らなかったとして、

「HARUMI FLAG」は最高倍率71倍、平均倍率2.57倍だったが、申し込みが入らなかった住戸もあった。銀座まで約2.5km、東京駅まで約3.3kmという好立地の巨大プロジェクトにもかかわらず「即日完売」とならなかったのは住宅需要の低迷を如実に物語っていると言えるだろう。

とそれが、「住宅需要の低迷」の証であると結論付けています。

そもそも、ハルミフラッグ第1期第1次分600戸の売り出しで、21.1%増に上がったものの、そのあとは新築マンション発売戸数は前月比5.8%減の1819戸と落ち込んでいます。

そこへきて、再開発が行われてタワーマンションによる住戸の大量供給が一時に起こるとなれば、値下がりするのは当然です。

「再開発が行われるから値上がりする」のではなくて、その逆です。

どうしても「再開発」というと、華々しいイメージがあり、また、そのような報道もなされますが、我々買い手の側も慎重に考える必要があります。

そもそも、これから日本だけでなく世界レベルで景気が落ち込むと言われているときに、経済成長率の低くなっている日本で、不動産価格だけが上がるということはあり得ないということを、再度覚えておいた方がよさそうです。

東京五輪後のマンション価格

 

さらに、東京オリンピック後の動向については、不動産価格を低迷させないための対策として大前氏は以前から「容積率の緩和」を挙げています。

実際に、ハルミフラッグのある中央区は、容積率の緩和を取り入れたために、湾岸エリアにタワーマンションの建設を可能にしたのです。

しかし、中央区は、現在では、湾岸エリアの人口が増え過ぎたとして、この法律をさらに改正しています。

容積率の緩和が景気を刺激

大前氏は、容積率の緩和が中央区に見られるように、最も有効な景気刺激策として機能し、それが実現されてきたことを述べながらも、それを活用すれば、根下がりを最小限にとどめるとしています。

東京オリンピック・パラリンピックの特需が終われば、建設工事の人件費や資材のコストも下がってくるので、それと併せて容積率緩和のメリットを最大限に活用すれば、おそらくマンションの1平方メートルあたり単価は、都心部までの通勤時間が15分くらいの便利なエリアでも120万円前後に下がるのではないかと思う。

 

そして、都心のマンションの価格が下がれば、否、大前氏の予想だと確実に下がるわけで「ここでいったん住宅需要が小休止したとしても、東京オリンピック・パラリンピック後は再び大々的な都心回帰ブームが起きるはずだ」というのが結論なのです。

終りに

大前研一氏の記事を読んでわかることは、マンション価格は、確実に値下がりするということです。

それ以前に上げた、不動産畑の専門家の意見とは、かなり違いがあります。

首都圏で、これからマンションの購入を考えられる方は、大いに参考にしていただきたいと思います。

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