レオパレスが逆ザヤに陥ったことが、昨年の１１月に初めて報道されました。
この逆ザヤ状態は、解消されることなく、３か月続くままとなっていることを、１０日レオパレスが公表しました。
今後レオパレスはどうなるのでしょうか。
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レオパレスアパートの"逆ザヤ"が３か月連続
賃貸アパート大手のレオパレス２１は10日、主力のアパート賃貸事業で、2019年12月の入居率が78.91%だったと発表しました。
１１月２７日にもレオパレスは入居率を公表しました。
それによると、１０月から１２月までの入居率は、以下の通りです。
| １０月 | ７９．４９% |
| １１月 | ７９．２１％ |
| １２月 | ７８．９１％ |
いずれも、入居率が損益分岐点の８０％を割る、逆ザヤと言われる状態です。
レオパレス17カ月連続で入居率が下落
レオパレスの界壁他のアパートの施工不良と建築基準法違反が表面化したのは、2018年の春ですが、それ以降、入居率は下降を続けています。
それまでの実績を前年比で下回るのは、これで17カ月連続、１年以上になるということです。
そして、とうとうこの３か月間が、逆ザヤとなったわけです。
賃貸業界の「逆ザヤ」とは
逆ザヤとは、元々は証券用語で、「売り値が買い値より安いというように、値段の開きが本来あるべき状態と反対になること」を指します。
これが賃貸業界においては、入居率が80%を下回るときに使わる用語となっています。
サブリース契約の賃貸運営会社は、入居者からの賃料から、必要な経費と賃貸住宅の管理費を差し引いたものを、賃貸住宅のオーナーに支払います。
その状態で、会社は利益を得ているわけですが、入居率が８割を割ると、手元に入ってくる賃料を上回った額をオーナに支払いをしなければなりません。この状態が「逆ザヤ」と呼ばれる状態です。
サブリース契約の賃料支払い
再度簡単に言うと、レオパレスは入居者が少ないので、この3か月は賃料が十分でないまま、それを上回るサブリース契約の賃料を、オーナーに支払いを続けているということになります。
空き室があったとしたら、その部屋の収益はその月はゼロ円となるわけですが、そうだったとしても、賃料の何割というと決まった金額をオーナーに支払うというのが、サブリースの契約です。
多くのオーナーが、その”賃料保証”に安心して、サブリースの契約を結びました。それがレオパレスの売りだったのですが、それが、今現在レオパレスの首を絞めていることになります。
レオパレスは今後どうなる？
レオパレスのこれまでの問題の根本は、アパートの施工不良ではありませんで、そのサブリース契約で、オーナーに約束した賃料が支払われないということでした。
現在は、アパートオーナーには、約束した賃料が支払われています。
しかし、逆ザヤであるということは、その状況が長く続けば、レオパレス自体の経営が危うくなる恐れが十分にあります。
レオパレスはこのあと入居率が上向くと予想していますが、万が一そうならなかった場合、レオパレスが手持ちの資金で、入居率が回復するまで持ちこたえられるかどうかがネックとなります。
レオパレス側はこの後の繁忙期である1～3月に入居率が85％に回復すると見込んでいますが、入居率の下落に歯止めをかけられるかどうかはもちろんはっきりわかりません。
今後入居率の回復があれば、契約は継続しますが、もし回復できなかったという時は、このまま逆ザヤの状態が続くことになり、いずれは資金が尽きることとなります。
その場合、レオパレスが行うことは何でしょうか。
一番簡単な方法は、収益のないアパートの損切りです。契約解除にする、またはこれまでのような賃料減額を大幅に行うということになるでしょう。
今回の施工不良問題の公表後、「２年間は賃料減額を行わない」ということになったそうですが、経営が危ないとなったらそうもいっておられません。
レオパレスの経営悪化の状況によっては、アパートオーナーにとって次なる事態が起こることが十分予測できるといえます。
OYOジャパンのレオパレス買収は？
ソフトバンクが出資したインドのホテル会社、OYOジャパンがレオパレスの買収に動くという話が出ていました。
ところが、１月１２日には、インド・中国のOYOが人員を１８００人削減したことがわかりました。
このあとさらに、インドで１２００人を削減するということです。
削減の原因は、やはり業績の悪化のようです。これによって、買収の話が続くのかどうかは今後も注意が必要です。
仮に資本提携が決まったとしても、それが必ずしもレオパレスオーナーにとって吉と出るかどうかはわかりません。
レオパレス側の現在の対策は
レオパレスは3万9085棟のすべての物件で不備の有無を調査しており、ほぼ全棟の補修の目安がつきつつあります。
施工不良が見つかった物件は改修工事を進め、入居者の募集を順次再開しているため、レオパレスは今年3月時点の入居率を約85%に回復させるとしています。
個人的にはレオパレスが持ちこたえたとしても、賃料減額は必ず起こりますし、仮に管理会社を変えたところで、入居率の低いアパートがこれまで以上に収益に結び付くかどうかは疑問です。
賃貸経営に詳しいコンサルタントに個別に相談をするなどして、早めに対処をすることをお勧めします。
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