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レオパレスのアパート事業「完全に行き詰っている」『選択』誌より

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レオパレス21をめぐる報道、『選択』の3月号で、レオパレスと出資をしたソフトバンクの様子について記事内に言及がありました。

それによると、レオパレスのアパート事業は「完全に行き詰っている」というのです。

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レオパレスの近況を伝える『選択』の報道

雑誌『選択』というのは、政財界のトップが読む最強のビジネス誌とうたわれる総合雑誌の月刊誌で、本屋では販売されていません。

その中の「経済情報カプセル欄」のコラムに、レオパレスをめぐる小さな記事が掲載されました。

記事のポイントは、もちろんレオパレスではなくて、ソフトバンクの経営の方です。

というののも、レオパレスに出資をしたのは、ソフトバンク傘下の米国ファンド「フォートレス・インベストメント・グループ」です。

その時の出資額は、計約570億円という膨大な金額でした。出資するからにはそれを上回る回収が可能とみていたわけですが、どうも雲行きが怪しくなってきた、そういう内容の記事です。

レオパレスは「完全に行き詰まっている」

その中で読み捨てならないのが、「レオパレスのアパートビジネスは完全に行き詰まっている」というくだりです。

発言をした人は”経済誌の記者”ということで、ソフトバンクの人でもレオパレス側でもありませんが、これまでの報道を追っている限りでは、とうとうそのような話が出てきてしまったかという気がします。

コロナ禍でアパートの収益が減少

フォートレスの支援を受けるというのも債務超過に陥ったためで、レオパレス側としてはやむを得ない手段であったわけですが、アパートの収益から14%以上をフォートレスに支払うというのが条件でした。

しかしその頼みの綱のアパートの収益が、コロナ禍という思わぬ事態にあって、 ふたたびの逆ザヤ、つまり、収益分岐点を下回ったとあっては、フォートレスの支援を受けたことで、逆に負担が大きくなってしまったともいえます。

「支援」とはいってもいわば借金ですので、これまで以上に稼げないと、そちらに回す支払いは生まれてこないわけで、これまでも、手持ちのホテルや不動産を売ったり、社員千人を減らすなどできるだけのことはやってきました。

レオパレスアパートの家賃減額は春から

そして、レオパレスは、この春からアパートオーナーとの家賃減額の交渉に入るということは、既に言われています。

サブリースの”2025年問題”よりも早く

今のところは聞こえてきてはいませんが、家賃がすでに減額されたオーナーは、レオパレスの施工不良のは発覚以前から既に大きな問題となっており、このような事態となっては急激に増加することが懸念されます。

2025年問題に関しては下の記事で解説しています。

サブリース2025年問題/レオパレス経営悪化で家賃減額が増加の恐れ

レオパレス以外でも、サブリースのアパート経営は2025年をめどに、契約が10年を過ぎるため家賃減額が多発、自己破産に陥るオーナーが多数発生するとみられてきていました。

その時期から「2025年問題」と称されてきたわけですが、この分だとレオパレスが先陣を切って、「この春から」個別のオーナーの”2020年代問題”が起こると言えるでしょう。

レオパレスだけではない影響も

25年にならないまでも、レオパレスだけのことだけとの看過はできません。

支払いに困ったアパートオーナーらがアパートを資金調達のために急ぎで売却するとなると、その地域の賃貸物件の売り物件が増加し、賃貸物件全体の値下がりを招かないとも言えません。

低価格でアパートを手に入れるを投資家が増加すれば、利用者をゲットしようと、低家賃の物件が増えることになります。

元々、人口減少時代の賃貸経営は、競争が過熱すると言われてきました。家賃の安さが勝負を分けるということになれば、価格をギリギリまで下げられる物件だけが生き残ることができます。

この辺の見極め方は手慣れたアパート運営会社じゃないと難しいかもしれません。

アパートの家賃減額への準備を

いずれにしても、いつ家賃減額が起こらないとも限りません。アパートオーナーさんにとっては大変な問題ですので、準備をしておくことが必要です。

アパート売却とローン

それにはアパートがどのくらいの見積りになるのか、また売却をしたときには、ローンがどのくらい残る計算になるのか、このあたりは、あらかじめ専門家に相談するなどして知識を深めておくことをお勧めします。

収益物件アパート・マンションの出口戦略とは?売却の収支が成否を決める

低金利のローンで借り換え

その上で、金利の低いローンに借り換えて、家賃減額に備える、または、オーナーさんが高齢で後を引き受けてくれる人がいないようなら、売却をして資産整理をすることも視野に入れた方がいいです。

不動産投資の「借り換え」で700万円金利削減の例「週刊ダイヤモンド」誌が紹介

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