レオパレス２１がサブリース契約のアパートの家賃を減額するという交渉をアパートオーナーに開始することを決定したというニュースです。
2021年春以後、レオパレス２１のアパートオーナーとの２年に１度の契約更新時に合わせて交渉を始めるとのことです。
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レオパレス２１が家賃減額交渉
レオパレス２１の家賃減額交渉のニュースです。
21日付の日本経済新聞朝刊は、経営再建中のレオパレス２１が賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入ると報じた。 記事によれば、12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だという。トレーダーズ・ウェブより
賃貸大手のレオパレスは、’１８年、レオパレスで建築したアパートの多くに界壁の不備などの施工不良が見つかりました。
賃貸中の住人を一時転居させての補修工事が続けられていますが、レオパレスに対する悪いイメージが広まったため、新規契約が激減、アパートの補修費分も含めて債務超過に陥ったところで、フォートレス社の支援を受けることが決定したばかりです。
フォートレスとの提携で起こるレオパレスの負担
倒産や債務超過の危機はこれでなくなりましたが、支援を受けた見返りに、フォートレスとの提携はレオパレスにとって決して楽なものではないという見通しも同時に報道されてきました。
年利14％を超える支払いを続けなければならないことが明らかになったのです。
マイナス分をいかにして埋めるかというと、オーナーへの支払いを減らす、つまり、家賃の減額交渉は当然起こるともみられていたのですが、やはりここへきて、減額交渉を始めることが決定したようです。
オーナーへの支払いは、２３２億円との見積もりもあり、これをいかにして減らすかということで、レオパレスは支出を減らし、これまでの業績が改善できるとみられています。
レオパレス「２年間は家賃減額しない」
レオパレスは施工不良問題が明らかになった直後は「２年間は減額しない」としていたようですが、施工不良の発覚も、２０１８年のこととなりました。
「２年間は減額しない」ということは、２年を過ぎれば減額があるということで、実際その通りになりました。
このブログでは、家賃減額は多くのオーナーに起こっており、レオパレスの業績が悪化すれば当然さらに多くのアパートとオーナーが対象になるだろうとも述べてきました。
家賃減額が起こるとオーナーはどうなるのでしょうか。
家賃減額とアパートオーナーの負担
これまでの事例でも見た通りですが、当座は銀行ローンの支払いに、これまでの支払いのマイナス分を充てなければなりません。
たとえば、家賃の総額が５万円減ったとすると、アパートオーナーは、銀行ローンを支払うことが第一ですので、その５万円をなんとか工面しなければなりません。
家賃減額で収益が減るオーナー
アパートの収益の差額がローンを支払っても１０万円上がっていたとすると、その中から５万円を工面することとなります。
その場合は、オーナーのアパート経営の収益は５万円に減るわけです。
ローンを返すために持ち出しも
収入が減っただけならまだしも、かつかつの赤字経営のアパートであれば、その５万円分は持ち出しとなります。
そうなると長くは続かなくなってしまうので、結局はアパートを売ることになります。
アパートの売却でもローンが返しきれないとどうなる
しかし、立地の良いところのアパートならともかく、地方のアパートの場合、入居者が確保できる条件のアパートばかりではありません。
むしろ、どうしてこんなところに建てたのかと思うようなところにあるアパートや、周辺が賃貸の過密地域となってしまった、レオパレス銀座となるようなところでは、売却の際にも価格は下落することになります。
関連記事：
”レオパレス銀座”三重県津市のアパートオーナーの例「あなたのアパートは大丈夫？
つまり、アパートを売っても、ローンが相殺されてゼロになるわけではないのです。アパートを売ってなおかつ、年金収入でローンを払うというような話になった場合、自己破産をするオーナーも少なくありません。
関連記事：
空き室だらけのアパートが売れない実例「あなたのアパートは大丈夫？」より
これが、以前から云われているサブリース問題のもっとも怖いところなのです。
これをNHKが”レオパレス”の名前入りで大々的に報じたので、レオパレスだけが悪いかのように言われていますが、そんなことはありません。
大東建託その他の賃貸運営でもこれまでもそのような話は伝わっています。
アパートの家賃減額への準備を
あるいは、今回当面の家賃減額は免れても、来年再来年、もっと長期のビジョンを考えた場合に、いつ家賃減額が起こらないとも限りません。
アパートオーナーさんにとっては大変な問題ですので、起きてからでは遅いです。
現時点で、アパートを数棟持っているのなら、そのいくつかを売却するなどして資金を確保しておくこと。
それにはアパートがどのくらいの見積りになるのか、また売却をしたときには、ローンがどのくらい残る計算になるのか、このあたりは、あらかじめ専門家に相談するなどして知識を深めておくことをおすすめします。
その上で、金利の低いローンに借り換えて、家賃減額に備える、または、オーナーさんが高齢で後を引き受けてくれる人がいないようなら、売却をして資産整理をすることも視野に入れた方がいいです。
借り換えに関しては下の記事にご紹介しています。
アパートの売却に関しては、施工不良アパートでも買取で短期に売却もできます。
下の記事を参考にしてください。