武蔵小杉

武蔵小杉のマンションの資産価値や地価は下落するか 専門家の意見まとめ

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武蔵小杉でタワーマンションの価格や資産価値、武蔵小杉の地価は下落するとの噂が飛び交っています。

武蔵小杉のタワーマンションの売却数が増えていると伝える人もいるのですが、本当でしょうか。

不動産サイトのスーモでは実際武蔵小杉のタワマンの売り物件が102件に増加したという情報がありましたが、本当でしょうか。

噂に惑わされないためにも調べてみました。

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武蔵小杉のタワーマンションの売却が急増

武蔵小杉のタワーマンションの売却が増加しているとネットの一部で伝えられました。

伝えたのはこのツイートです。


不動産の売買サイト、スーモを実際見てみると、確かに102件の売りが出ています。

1LDKも多いですね。「即入居可能」ですから、人の住んでいない空き室です。

こちらは2LDK。
価格は特に下がってはいないようです。

「さては、浸水と停電の被害でタワーマンションの弱点がわかって、所有者が一斉に売りに出したのか・・・」

と思わせるようなニュアンスで、ネットの一部サイトが伝えているわけですが、これらは、おそらく投資物件だと思います。

投資家が万が一値が下がらないうちにと、手持ちの物件を売りに出したということではないでしょうか。

なので、タワーマンションの所有者の方はもちろん、これを見られても、必ずしも、そのマンションに住んでいる人、居住目的で所有している人が、部屋を売りに出しているというのではないと思ったほうがいいと思います。

だいたい、住んでいる人は、それでどころではないはずです。

停電でエレベーターが使えないのですから、売却や引っ越しどころではありませんね。

武蔵小杉のタワーマンションの資産価値は下落するのか

https://www.nhk.or.jp/

そもそも、タワーマンションの部屋の価値は今回の台風被害で下落するのかどうか。

それについて専門家はどのように言っているのかというと、

「新築、中古ともに売買が減る」Newsポストセブン

今回、この武蔵小杉のタワマンエリアがじつは多摩川の氾濫で冠水しやすい低地であることが広く知られてしまった。茶色く濁った氾濫水の画像は、しばらく人々の脳裏に残るだろう。そういったことは当然ながら資産価値にも影響する。あと1年ほどは、このエリアでの新築マンションの売れ行きが鈍るだろう。中古マンションの取引も激減しそうである。

(中略)武蔵小杉では実際に電気やトイレが使えなくなって不自由な思いをしたタワマン住人たちが何百人もいる。豊洲と同じ尺度では測れないだろう。

「中古の売り物件は減るが価格は戻る」櫻井幸雄

住宅評論家の、櫻井幸雄さんの予想だと

不動産の固定資産税や相続税は、不動産鑑定士の評価を基に算出されます。今回の台風で被害を受けたマンションは、その評価がたいして下がらないようです。つまり、固定資産税資産税も相続税もあまり変わらないということです。

一方、「資産価値」というと、中古でどれくらいの値段で売れるか重要になります。実際の取引価格は、不動産鑑定士の評価額よりかなり高くなるのが普通です。
被害にあったマンションを今すぐ売れば、買いたたかれるでしょう。そのリスクがあるうちは売り物が出ないと考えられます。
3年くらい経てば、記憶が薄れるので、中古価格は戻ると思います。そのとき、武蔵小杉の人気がさらに上がっていれば、今より値上がりする可能性もあります。

「武蔵小杉ブランドのダメージは甚大」榊淳司

住宅ジャーナリストの榊淳司さんは

今回の一件で、武蔵小杉ブランドが被ったダメージは甚大だと思います。例えば、東日本大震災時に新浦安や海浜幕張で液状化現象が発生しました。震災全体の被害に比べれば、局地的なものでしたが、海浜幕張のマンションの坪単価は数年かけてじわじわと半分くらいまで下がりました。人は災害の記憶を忘れません。
--https://biz-journal.jp/2019/10/post_123591_3.html 

 

この中で、信憑性の高い意見や予想はどれか、それはお読みになる方の判断ですが、個人的な印象を言えば、武蔵小杉のタワーマンションの価格も地価も、今回の台風によってそう下がるわけでないと思います。

武蔵小杉のタワマン価格が下がらないと思う理由

一時的な動きはあるかもしれませんが、武蔵小杉のマンションの価格や資産価値、武蔵小杉の地価は下がらないと思う理由を述べると下のようになります。

ハザードマップに元々情報は公開

そもそも浸水の可能性については、ハザードマップに、多摩川の氾濫の影響の程度や、浸水が起こったときの最大浸水深などは、元々示されていることです。

それを知っているか知らないかで、地価やマンションの価格が決まるわけではありません。

これまでは浸水被害はない

武蔵小杉では、これまではマンションの浸水被害が聞かれたことはなく、今回の台風は、史上最大と言われた規模の台風です。

だからこそ、武蔵小杉以外の地域、長野や茨城、福島などでも被害は出ています。

武蔵小杉特有の問題ではありませんし、最大規模の台風が、このあとも続々来るはずもないでしょう。

もしそうなれば、日本の他の地域にも浸水被害が拡大し、一部の地域の問題ではなくなります。

タワーマンションの被害は2棟だけ

武蔵小杉には11棟のタワーマンションと、低層のマンションも数多くあります。

そのうち、タワーマンションの被害は2棟と、一部のマンションにとどまるもので、タワーマンション全部に及ぶものではありませんでした。

浸水があったところとなかったところに、何らかの違いがあるのかどうかは、今後の調査などでわかってくると思います。

川崎市では現時点で全部を把握しているわけではなく、全市の調査は1ヶ月かかるとのことで、あるいは、他のエリアやマンションの被害もこの後も明らかになるかもしれません。

立地の良さは変わらない

多摩川の氾濫で地形が大きく変わったなどということがあれば別ですが、武蔵小杉の人気の理由は、都心へのアクセスの良さ、立地にあります。

今回の災害によって、条件は何ら変わるわけではないのです。

 

逆に言えば、武蔵小杉の問題点や新しい街としての課題は、万が一の災害とはまた別なところにあるわけですが、それでも価格が極端に安かったり、課題が明らかになっても下がったこともありませんね。

今後のマンションの浸水対策は可能

今回被害にあったタワーマンションを含めて、個々のマンションの浸水被害に対しての対策は十分可能だと思われます。

逆に、浸水が起こらないような対策がなされた点をアピールできれば、マンションの条件としてはこれまで以上に良くなります。

もちろん、対策については、資産価値を高めるためではなく、今現在住んでいる住民の方々のためにもぜひ行ってほしいところです。

終わりに

以上、武蔵小杉のマンションの資産価値について、専門家の意見を元にお伝えしました。

これまでの報道を見ていても、「暴落」や「投げ売り」というのは投資物件が多く、投資物件の所有者には外国人の投資家もいて、武蔵小杉はおろか、日本には来たこともないというような人が大半です。

さらには、タワーマンションは、一つのマンションの建物に630以上の部屋があるので、11棟全部で100室の売り物件といえば多いようでも割合から言えば、一部に過ぎません。

ネットの一部の記事や限局的な意見に惑わされないように、心配せず冷静に動向を見ていただきたいものだと思います。

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