中古住宅を購入するときの注意点とは、どのようなところでしょうか。
中古住宅は新築住宅の購入よりはお得だといわれます。
しかし、中古住宅購入時ならではの注意点も、もちろんあります。
中古住宅のメリットを十分に生かして取得するにはどうしたらいいのかを要諦をあげます。
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中古住宅と空き家の増加
都心では新築マンションの価格がこれでもかと言わんばかりに上昇、そこで中古マンションの購入率が増加しました。
前年には、中古マンションの取引数が、新築を上回るという事態が発生しました。
中古住宅と空き家数の増加
一方、地方では、空き家の数は年々増大しています。
中古の一戸建てについても、空き家は増加、その割に、駅前など、利便性の高い地域はそれほど地価は下がらないところも多くあります。
日本は、新築の家を良しとする”新築信仰”が根強いといわれていますが、空き家を安く取得したいとする人もあり、空き家数の増加で、中古住宅をリフォームして扱う不動産業者も増えてきました。
中古住宅購入時の注意点
新築の家は実質的な不動産価値以上のプレミア価格を含むため、良質な中古の戸建を手に入れられればお得であるのは間違いありません。
ただし、中古住宅をお得に購入しようとする際には、いくつかの注意点がありますので、それらをチェックしてみました。
まずは中古住宅の税金面から考えていきます。
中古住宅の固定資産税
新築と比較すると、新築は、固定資産税が3～5年、半分に軽減される優遇制度があります。
中古住宅にはないわけですが、ですが、中古住宅の固定資産税が高いかというとそんなことはありません。
その理由は、固定資産税は通常「築年数が古くなると減額される」からです。
中古住宅購入時の消費税は
それでは消費税についてはどうかというと、土地と家屋とでは違いがあるため、ここが注意点の一つです。
土地は消費税は支払いなし 非課税
中古、新築とも、購入の際、土地部分については、購入時の消費税の支払いはありません。
つまり土地部分には税金がかかるということはありません。
中古の家屋の消費税
家屋について言えば、購入時には消費税がかかるものと、かからない場合とがあります。
個人から買う場合は、個人取引にいおいては、消費税はかかりません。
しかし、不動産店から家を買ったという場合には、消費税がかかるのです。
「売主」か「媒介」か
新築の際は、建築会社が「売主」となります。
中古住宅を内見の時に渡される説明書きの「取引態様」のところをみて、「売主」とある場合は、建築会社が売主です。
一方、「媒介（仲介）」となっているときは、中古住宅の住人である個人が売主です。
消費税については、その点を確認する必要があります。
家屋の保証、瑕疵担保免責について
もう一つ大切なことが、建物の補償についてです。
新築住宅は、建物の根本的な部分に欠陥があった場合は、売主が10年間責任を負い、買った人が費用を負担せずに無償で補修に応じる責任があります。
不動産会社が売った中古住宅は保証あり
不動産会社から買った中古の場合も同様ですが、中古住宅の場合は、年数が短く、最低2年と決められています。
個人間売買の保証はないことが多い
個人間売買の場合は、おおむね、その保証がないと思った方がよいでしょう。
数か月の短期の保証をつける例はあるといいますが、あくまで短期間であり、それもないところが多いということです。
「雨漏りなどに限って約3カ月の保証をつける例は多いが、売り主が全く責任を負わない方式もある」--中古住宅専門の不動産会社コンドミニアム・アセットマネジメント（東京・中央）代表の渕ノ上弘和氏（日経新聞より）
「瑕疵担保責任免責」について
その補償がない場合の明確な記載が「瑕疵担保責任免責」という言葉です。
この記載がある物件については、売主の責任は問えないということをあらかじめ示すのがこの文言です。
インスペクションの必要性
中古住宅の場合は、建物がどのような状態なのかということは、判断が難しいです。
そのため、売買の促進として、リフォーム歴を記録することや、専門家の調査であるインスペクションが重要だという人もいます。
不動産屋さんは後者については、「単に保険」という言い方をする人もいましたが、費用は3万円くらいからとそれほど掛かりませんので、安心のためには費用を惜しまない方がいいでしょう。
中古住宅のメリット
中古住宅の一番のメリットは、やはり価格が安いということ、それから、比較的利便性の良いエリアにも住宅が取得できるチャンスがあるということです。
新築ではとても手が出ないと思えるような、駅近などでも手に入れられるのは、中古住宅や中古のマンションです。
日ごろから不動産サイトなどでチェックをして、好みの物件を比較しておいてください。
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