空き家売却

空き家を個人で売る時に気をつけたい告知義務違反と瑕疵担保責任 インスペクションの必要性

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実家を売ろうと考えて少し経った頃、家を外側から見た上で、欲しいという人が現れました。
母の長年のつき合いの友人なので、お互いに十分信用もあり、不動産屋の仲介を頼まずとも、直接の個人取引でお互い安くできそうです。

しかし、夫はむしろ心配して、売るのはやめた方がいいと言い、私も考えた結果、とうとう断念することになりました。

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告知義務違反と瑕疵担保責任

告知義務違反とは、主に賃貸の時に話題になることで、アパートで人が自殺した部屋は賃料が安くなるという類のことです。
売買でも同じことで、建屋やその土地内において、殺人、自殺、孤独死などがあった場合には、売り主や仲介の業者には説明の義務があり、それを買い主に伏せたままにして、売ることはできないことになっています。

もう一つは、建物や土地自体に損傷があった場合、たとえば、土地の地盤が悪い、建物なら白アリや、雨漏りとその腐食などです。

もう一つの瑕疵担保責任とは、建屋に一般の人では簡単に発見できないような欠陥があった場合、売り主が責任を負うということです。
この両方が、法律上、売り主には課されることになります。

 

素人では発見できない建屋の欠陥

何しろ建てて40年近い建屋、しかも後半は空き家の期間があり、実際住んでいないと普段の状況は把握しきれません。
山の上の団地で、前は山林なので、白アリは確認しているものの、それ以上、大震災も経験しており、屋根や瓦がどうなっているかなども、素人では到底わかりませんでした。

 

空家の引き渡し後も続く瑕疵担保責任

友人は、うちの当時裕福だった経済状況と家の様子もよく知っており、外側から家を見に行って、その上で買いたいというありがたい話でした。

しかも、友人の旦那さんは、高度なDIYを趣味とされる方で、むしろ古くてかまわない、自分で好きなように直してみたいし、セカンドハウスとして使い、後々子どもが三人居るので、その誰かに譲りたい、ということなのでした。
格好の譲り手でもあり、たいそう喜びました。

しかし、私の方では、数年空き家にしておいた建物の損壊の程度を保証することができません。
素人の考える取り決め程度では、あとで苦情が来るのではないか悩みました。

法律的には、個人間の売買で、売り主の私が瑕疵担保責任を負うのは3か月間です。
しかし、相手が親しい人であれば、売買のあとも、売ったものに困ったところがあれば、当然それを伝えてくることになります。

たとえ、書面で売主に瑕疵担保責任はなし、と取り決めをしたところで、関係の深い人からは、それらが伝わる可能性もあり、長年の友人関係にひびが入りかねません。
それらを考え合わせて、新しい家ならともかく、親しい人に譲ることは諦めることにしました。

 

中古住宅を買うときに必要な現況検査(インスペクション)

2018年までには宅建業法が改正され、中古住宅では現況検査(インスペクション)の制度が進められるようになりました。
そもそも素人では判断はつかないので、専門家のインスペクターといわれる人にも入ってもらって、「外壁」「柱」「土台」「基礎」などの項目別にチェックをしてもらうというものです。

ちなみに不動産屋業者は、土地の価格については詳しいのですが、建物についてはそれほど詳しくありません。

費用は一軒あたり6万円から12万円程度、それを買主の希望で行うことになります。

同時に、引き渡し後に建物の欠陥が後で見つかった場合、改修費用が出る保険、「中古住宅売買かし保険」(既存住宅売買瑕疵保険)というのがセットになったインスペクションもあります。

検査をする人、インスペクターはおおむね建築士などの有資格者が行う予定だそうです。

 

売主と買主両方が安心して個人取引をするには

買いたいと言われた時点で上記のような制度があれば、あるいは、友人に譲ることもできたかもしれないと思います。

現時点では、調査と売った後のフォローが万全でなく、買い主ばかりでなく売り主も安心して売買はできません。

空家をできるだけ譲りたい人が増えた今、インスペクションのガイドラインが行き渡れば、個人間売買でも、やがて安心して取引ができるようになるでしょう。

 



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