中古マンションと新築マンションとでは、資産価値から考えてもどちらがお得なのでしょうか。
現状を見てみると、中古マンションと新築マンションの成約数の比較で、中古マンションの売れ行きが新築を３年連続上回っていることがわかりました。
中古が新築を逆転した形になりますが、これがほぼ答えといえるかもしれません。逆転の原因は何なのか。今後もこの傾向は続くのでしょうか。
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中古マンションが新築の成約数比較
日経新聞 https://www.nikkei.com
首都圏のマンションに関して、不動産経済研究所と東日本レインズがデータを集計、18年に新築のマンションが3万7132戸だったのに対して、中古成約件数は3万7217戸と上回っていることがわかりました。
中古マンションの方が売れているという、この”逆転した状態”は、２０１５年から3年続いているということになり、「中古が主役となる状況が3年も続くのは異例だ」とはいえ、この先もこの状態が普通になりつつあるのかもしれません。
その分、新築マンションが売れなくなってしまっており、様々なデベロッパーが苦戦を強いられていることになっています。
新築と中古の坪単価比較
18年の首都圏の新築の坪単価は平均約290万円。08年に比べ3割超も上昇しました。
働き手不足による、作業員確保とそのコストがかかるようになったためです。
一方、中古マンションの坪単価は、首都圏で平均約170万円だということです。
中古マンションが売れている理由
新築マンションが売れなくなった原因で一番に類推できるのは価格ですが、中古の取得が増えた理由は価格だけでなく、他にも理由はいくつかあるといわれます。
１.価格が手頃
逆転の原因の最も大きなところは、やはり、今まで言われてきたとおり、新築マンションの価格が高過ぎるということです。
首都圏は６千万以上、平均は７１４２万円ということで、一人の年収はもとより、２人分を合わせたパワーカップルといっても、購入はぎりぎりの状態です。
しかも、これは、デベロッパーが、面積を狭くするなどコストを抑えた価格にしてこの値段ということで、これまでの基準のマンションを作ろうとすれば、実際は、もっと高い値段になるというのですから驚きです。
地価の上昇が少なくなったとしても、建築費の問題はますます上がるばかりになるとも予想され、そうなると、この先、新築マンションが安くなるということはないかもしれません。
中古が良い、というよりも、新築がとても買えないので、中古を選ぶという人が必然的に増えるのでしょう。
２.立地は中古の方が駅近
新築が売れないという理由の大きなところはやはり価格だということは察しがつきますが、さらに、立地の問題も大きいのです。
首都圏では1994年から07年までの多くの年で、新築の供給が8万戸を超えました。
それらのマンションが、中古となって売りに出されているわけですが、現在のマンションを買う条件の必須の条件と言われる「駅近」、即ち駅から近いところに建てられていることが多いのです。
さらに、新築なら価格が手が届かないが、中古になれば新築ほどのかけ離れた値段ではなくなります。
値段がさほど高くないうえ、新築よりも条件がいい立地にあるとなれば、やはり立地の点からが大きな選択の要因となるでしょう。
３.設備や仕様が新築より上質
さらに、中古の物件は、新築よりも、設備も良く仕様も良く、安っぽくないということが言われています。
要は、予算を削って、部屋は小さく、設備も最小限度に抑えても、まだ高い新築マンションに比べると、価格は安いとなれば、やはり価格の割に”高級感を感じる中古マンションの方を選ぶ人が多くなっているのでしょう。
新築神話の崩壊へ
日本には、マンションよりも戸建て住宅に特に「新築信仰」なるものがあると言われてきました。
欧米の石の住宅に比べて、これまでは劣化の激しい木造が主流のためか、「新築が良い」とする考え方が根強くあったのです。
しかし、中古マンションに対する意識の変化を見てみると、住宅の希望に関して、「新築・中古どちらでもよい」とする人の比率が倍増していることがわかります。
当然、この意識の変化が成約数に反映し、１５年以降、中古マンション市場が活気を見せることとなったのは明らかなことです。
中古と新築、資産価値はどちらが高い
「新築のプレミア」というのは、買ったその時から落ちます。
つまり、新築のプレミア価格というのは、次に売るときには、価格には含まれないわけで、「中古」という点では、他の中古ともまったく変わりなくなってしまいます。
これは私の考えですが、立地のよくないマンションを新築で買った場合と、立地その他の条件が勝っている中古マンションを買った場合と比べたとしても、売るときはどちらも同じ「中古」ですから、元手のかからない中古マンションの方がはるかにお得と言えると思います。
そもそも、資産価値というのは、そこに住んでいる「含み益」の間は何の価値もありません。
「売りに出した⇒売れた」その時点で初めて「資産価値」が実体化するものです。
売りに出す時点では、どちらも中古ですので、「資産価値が高い」というのも、また中古マンションに軍配が上がるかと思います。
それ以前に、資産価値ということを考えてマンションを購入するというのなら、中古新築にかかわらず、立地の良いところでなくてはなりません。
建物の資産価値が上がるわけではない。あくまで、土地とその条件が価格を押し上げるのです。
中古マンションの価格はどうなる？
中古住宅の需要が上がっているということはたいへんいいことのように思えるのですが、価格は”相場”、皆が欲しいということになれば、価格はすぐには下がりません。
それどころか、中古マンションの価格は以前よりも「上がっている」とも言われます。
ただ、中古住宅市場が活性化するということは、新築も含めてそれだけ選択肢が広がるということで、その利点を住宅選びに大いに生かしていきたいものです。
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