昨年１０月の台風による武蔵小杉の冠水で、浸水被害にあった武蔵小杉のタワーマンション、現在は、電気は水は復旧していますが、思いもかけない深刻な事態になっていることがわかりました。
週刊現代に住宅ジャーナリストの榊淳司さんが、意見を述べているものを要約すると、なんと修理費用が３億から５億円もかかるというのです。
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武蔵小杉のタワーマンションで台風被害
武蔵小杉のタワーマンションが、昨年１０月の台風で浸水被害にあったことは記憶に新しいところです。
浸水だけなら外からはわかりませんが、異変が外目にもわかった大きな要因は、浸水に続く停電でした。
何しろ高さの高いタワーマンションのこと、その全体が真っ暗になっているということは、中以上に外からはっきりと分かり、住民を困惑させるほどの”大騒ぎ”となりました。
武蔵小杉のタワマンの停電やそれに伴う断水はまもなく回復したものの、ここへきてタワーマンションの被害が予想以上に深刻であることが明らかになりました。
武蔵小杉の浸水タワーマンションは２棟
武蔵小杉の浸水したマンションは、武蔵小杉のタワマン１１棟のうちの２棟、パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーと、シティハウス武蔵小杉の２棟です。
それぞれの場所と、直後の被害状況については、下記事に
パークシティ武蔵小杉の浸水時の様子
被災後は、両方のマンションの管理組合が”緘口令”を強いていた、というより、まだ被害の全貌がわからなかったのでしょうが、今は住民の方が、取材にも応答するようになったようです。
パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーの内部では、浸水時の様子としては、
1階のエントランスは泥水が流れ込み、備え付けのソファはボートのように浮かんだ。地下階にあった電気系統が故障し、2週間近く停電や断水が続いた。タワマンでいちばん重要な設備となる6基のエレベーターも止まり、住民は階段での上り下りを強いられた。
"トイレ禁止”の実際
そして、ネットで話題になったのが、”トイレ禁止”の様子でした。
「台風が来た日は『1階が浸水している、排水を手伝って欲しい』と、館内放送が流れたほどです。台風が去った後、大変だったのはトイレ。高層階が水を流すと低層階の下水が逆流する恐れがあるとして、使用禁止になりました。」
これについては、１０月１５日に、マンションの住民が書き込みをしているネット上の掲示板に、トイレの被害を伝える下のような書き込みがありました。
また、7階以上に住んでいる方が読まれているようであればお願いが。私は敢えて利便性から低い階に住んでますが、トイレの状況は非常に好ましくないです。三井さんの関係者、業者さんに対応はいただいてますが、汚物が一定ピッチで溢れます。部屋のトイレは使用禁止なはずであり、モラルが問われます。上の階にお住まいで、トイレを使用している方は、人間として恥ずかしくない行動をとってください。--2407 住民板ユーザーさん1
（https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342863/234/ ）
この書き込みは、「シティタワー武蔵小杉」の掲示板に書かれましたが、シティタワーでは浸水の被害はなかったので、書き込むべき掲示板を取り違えて書かれたようです。
実際にも上記のような被害と、またその二次被害が実際にあったのは間違いないようです。
駐車場が使用禁止に
そして、最近になってからは、まず駐車場が使えないということが先に伝わっています。
といっても、駐車場が実際伝えないというわけではなく、駐車をするための機械が浸水で使えなくなったということです。
車を停める際に自走式と言われるものではなくて、機械を使う立体駐車場であるため、皆が一律に駐車場の使用料金を支払っているのに、使える人と使えない人とが出ては不公平となるため、使用禁止ということになったということのようです。
３駅離れた駐車場まで
そして、必要な人は、３駅離れたところに新たに用意した駐車場に停めるようにということになっています。
管理会社に駐車場の使用料金を支払っているわけですので、駐車場がないというわけにはいかないということなのでしょうが、住民の方にとっては極めて不便な状況となりますので、その辺の不満が取材時に外に向かって訴えられるところとなっているようです。
補修完了まで１年 車をどうする？
この駐車場の補修が完了するのは、１年はかかると言われています。
そうなると、あるいは水をかぶった車を廃車にしたとして、その後は車を持たずに、駐車場使用料だけを支払っている住民の方もおられるかもしれません。
住民の方にとっては、車の問題は、大変に気の毒なことだと思いますが、自然災害なので、管理会社の責任とも言えず、致し方ないと思うほかないのかもしれません。
パークシティ武蔵小杉は修繕も延期か
そして、さらに困ったことが起きているのが、パークシティ武蔵小杉の従来の修繕工事に重なる復旧工事の費用の問題です。
そもそも、パークシティ武蔵小杉では、通常１２年周期で行うと言われるマンションの大規模修繕を予定する時期でした。
しかし、浸水で水の入った電気系統など、それ以上に早急に補修の必要な箇所が出てきてしまったのです。
修繕工事は遅れるとしても、それだけではありません。
復旧工事にかかる費用は積立金からでは到底追いつかないほど高額だそうです。
保険ではカバーできない？
それでは、管理会社は保険には加入していないのかというと、通常は入っているということなのです。
しかし、水害の際の保険金に入っているのか、というと、この点もなんとも言えません。
また、マンションの住民が個人で火災保険や地震保険に入っていたとしても、個人の部屋以外の共用部分である駐車場やエントランスの故障は対象外、ましてや「配電盤の故障」などは項目には入っていないとのことなのです。
今後の水害対策にも費用が
そして、今回、浸水マンションには何が欠けていたかというと、これもはっきりとはわかっていませんが、テレビのコメンテーターの中には、「止水板」をすすめるとした人がいました。
それによって、水の侵入を最低限止められるというものです。
関連記事：
タワーマンションの浸水被害、管理組合でも対策を
浸水マンションの補修費用は３億～５億
それでは、これらの費用はいったいいくらくらいかかるのか。
これについて、榊さんは、
「地下駐車場がストップし、電気系統も故障したとなると、被害総額は3億～5億円にのぼってもおかしくありません。
と、その費用が億単位であることを述べています。
これを支払うのは管理会社ではありませんで、やはり住民の方ということになるそうです。
しかし、そうなったときすべての住民の方が、急な出費、または修繕積立金の値上げに対して支払いきれるのかどうか。
一番深刻な”被害”というのは、水を持って階段を上り下りするということではなくて、やはり最終的には費用の問題になりそうです。
タワマンの不動産価値は値下がりしているのか？
それでは、このタワーマンションの不動産価値は、大きく下がってしまったのでしょうか。あるいはこのあとも下がることがあるのでしょうか。
台風被害直後の一時的にはともかく、現在のところは、下がっているという話はありません。
もっとも、戸建ての水害に関して言うと、立てたばかりでローンを支払っているのに、家に水が入って住めなくなったという話もこれまでにはありました。
なので、タワーマンションといえども、その点が大きく変わるわけではないし、タワーマンションだから特に深刻であるというわけではありません。
しかし、修理費用などがかかるということになると、住民の負担は増すことになり、それがマンションのマイナスの価値となるということは、十分に考えられます。
ただし、榊さんの言う浸水マンションは”事故物件”というほどではなくても、災害の跡を残さずにする以上に、今後の対策もしっかりと整備する必要があります。
住民の方にとっては大変なことですが、時間はかかっても、なんとか生活を立て直していってほしいところです。
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