サブリース契約についての新しい法律ができることになりました。
サブリース契約というのは、賃貸アパートやマンションの不動産投資のシステムですが、自己破産などの問題が多発しており、国が初めて法律で規制するところとなったものです。
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サブリース契約の問題が急増
サブリースは一般的に事業者が入居者の募集から建物の維持・管理、家賃収納まで担うシステムです。
シェアハウス投資でも知られるようになった通り、近年サブリースの物件が急増、管理戸数は2019年末時点で316万戸にのぼり、民間の賃貸住宅の約2割に相当するほどとなっています。
そしてこのサブリース契約には、これまで様々な問題点が指摘されてきました。
サブリース契約の問題点
賃貸アパートの不動産投資などで、空き室があっても同じ賃料が受け取れるという触れ込みで広まったサブリース契約ですが、これまで様々な問題点が明らかになっています。
最大の問題は、契約時には毎月同じ金額の家賃収入をアパートを建設したオーナーが受け取れると聞いていたものの、実際には、その金額が減らされてしまう、家賃の減額というのが、これまでで明らかになっている点です。
オーナーは、アパートを建設するとき、または、マンションを購入する際に、その資金を銀行から融資を受けているケースが大半です。
そのローンを月々の家賃収入から支払っているために、それが支払えなくなってしまいます。
そのため、アパートと土地を売却したり、それでもローンが返せなければ、自己破産に至るオーナーも少なくなく、問題を重く見た政府が、今回サブリース契約を規制することが決まったのです。
サブリース契約を国が規制へ
新法案が閣議決定されたのは6日、政府は今通常国会での成立をめざすということで、内容は過大な家賃収入をうたうなど不当な勧誘を禁じ、違反した場合は罰則も設けるというものです。
サブリースを対象にした法規制が導入されるのは今回が初めてとなります。
ランドセットとマンション投資
朝日新聞の伝えるところでは、
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案で、土地を持たない客に業者がマンション経営を持ちかけ、物件の購入とサブリース契約の締結を勧める場合などを想定する。
特に、マンション投資、あるいはランドセットと呼ばれる不動産投資についての対策という点が考えられたようです。
アパート投資は、地方の大家さんがオーナーになることが多く、土地は自分の土地なので、アパートの建設代金だけで、不動産投資が始められますが、アパート一棟に対して、「土地+アパート」では、金額が大きくなり、それだけオーナーの負担が大きくなります。
また、土地を持たなくてもできる不動産投資ということで、マンション投資が勧められることも多くあり、”サラリーマン大家さん”の言葉通り、地主ではなくサラリーマンの副業としても広まりました。
一見手軽な投資のように思われますが、物件を見ないで購入するなど、前知識のない方がそれで大きな借金を負うこととなると、当然リスクの高さが懸念されます。
関連記事：
ランドセット不動産投資と大東建託サブリース問題【クローズアップ現代】
サブリース契約の家賃保証と減額
サブリース契約で問題となっているのは、やはり家賃収入の支払いに関する点です。
これまでは「ずっと同じ金額の家賃収入が受け取れる」と、誤解を与えるような契約時の説明が問題を生んでいました。
今度の法案では、「家賃が減額する」こともはっきりする説明を義務付けるということです。
将来、家賃収入が減るリスクの説明や、オーナーへの書面交付も義務づける。違反した場合は6カ月以下の懲役や50万円以下の罰金。勧誘を仲介した業者も罰則の対象になる。
法案では、これに違反した場合は、業者が罰金を支払うこととなります。
また、アパートの管理運営会社だけではなく、仲介の業者も対象となるということです。
サブリース物件のオーナーの８割が、「勧誘を受けて取得した」と答えています。
そのうち、サブリース業者のみの勧誘は1割、不動産業者や建設会社が関わった例が6割ということで、契約と勧誘に関わる会社や業者すべてを対象にするということです。
サブリース業者と組んで勧誘する事業者も、勧誘すればそこで終わりというだけではなく責任が生じるようになりそうです。
「必ずもうかる」「損しない」は禁止に
業者がオーナーを勧誘するときにも「必ずもうかる」「絶対に損しない」といったたぐいの文句も禁止となるということです。
あくまで不動産投資であり、投資のリスクは必ずあるということを説明しなければならないということも、新法案に盛り込まれるということです。
また、当たり前のことですが、家賃保証の期間や金額、契約解除の条件といった内容は、書面を交付して説明する義務が事業者に課されることになるということです。
これまでは、契約書にわかるような記載がなかった例もあります。
「賃料が変わる」と書かれていても、小さな但し書きとなっており、それに対してオーナーの注意を喚起するということがこれまではなされていなかったことも、多くのオーナーの訴えるところとなっていたのです。
管理業者が登録制に
このほか、オーナーに代わって賃貸住宅の修繕や清掃を担う一定規模以上の管理業者に対し、国への登録を義務づけるようになるということです。
その場合の規模というのは、管理戸数200以上の事業者が対象となる見込みです。
これによって、登録された対象となる業者の管理を徹底、不適切な業者を排除する狙いであるようです。
投資物件の管理の報告義務も
さらにその管理についても、これまでのようなずさんな管理や放置は許されず、登録後はオーナーに対して定期的な報告を行うよう業者に求めるということです。
これについては、レオパレスの備え付け物品の集団訴訟が思い出されます。
レオパレスでは特に、アパートの運営中の、物品の管理についてのトラブルが発生したケースがあり、集団訴訟となりました。
オーナー側は、その分の管理費を支払ったのに、管理が行われていないというのが訴えの内容でした。
しかし、これまでの訴訟では、いずれも、オーナー側の敗訴となっています。
サブリースの新しい法案ができるということは、大変良い事だと思います。
不動産投資で利益を上げている人もたくさんおられますが、大家さんになるには、やはりそれなりの知識や勉強も必要です。
新法案の成立が、消費者の方が不動産投資への意識を高めるきっかけになるといいと思われます。
既にアパートの大家さんとなられている方、アパートを黒字化したいという方は、下の借り換えもお試しになることをお勧めします。
投資用不動産ローンの”借り換え”
金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。
ローンの金額平均４５０万円削減、中には６００万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。
