空き家を買取で高く売却する完全ガイド 解体・物品処分・手順と流れ

空き家の売却は、売り方だけでなく、業者の選び方、買取のメリットや違い、解体をするべきか、家の中のの物はどうするか、相続や税金の課題など、さまざまな要素が含まれます。

この記事では空き家を買取で売却する際に必要な事項をまとめます。

空き家の仲介と買取の違い

不動産を売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。

仲介は「売り主・買主」の取引で、不動産会社が仲介に入ります。対して、買取は売り主・不動産会社のみの2者間での取引です。

どちらが自分に合っているかを正しく理解することが、納得のいく売却への第一歩です。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

関連記事：
空き家売却は仲介と買取どちらがいい？違い・メリット・選び方をわかりやすく解説

仲介売却とは？

仲介売却とは、不動産会社に仲介役を依頼し、一般の買い手（個人・法人）に物件を売る方法です。

不動産ポータルサイトや折込チラシなどで広く購入者を募るため、市場価格に近い金額で売れる可能性が高くなります。

ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかるのが一般的です。

また、売却が成立した際には仲介手数料（売買価格の約3〜3.3%＋消費税）が発生します。

買取とは？

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

一般の買い手を探す必要がないため、最短数日〜数週間で現金化できるのが最大のメリットです。仲介手数料も不要で、内覧対応や広告活動の手間もかかりません。

仲介と買取の比較表

空き家や不動産の仲介と買取の比較を表にまとめました。それぞれにメリット・デメリットがあります。

空き家放置のリスク

空き家を長期間放置すると、固定資産税の増加、防犯・防災リスク、近隣トラブルなどの問題が発生する可能性があります。

空き家の放置でいちばん怖いのが家の劣化で、人が住まなくなった家は、通気を怠ると湿気がこもり、築年が古い家は予想よりも早く老朽化が進みます。

特に怖いのが雨漏りで、築古物件に必ずと言ってよいほど多く見られ、ある日突然発生して補修の費用を余儀なくされるケースが多発しています。

さらに劣化が進むと、空き家特別措置法によって自治体から空き家の解体を求められたり、強制的に解体となり費用を請求されるおそれもあります。

多くの人が建築物はいつまでも状態が変わらないと錯覚していますが、新築の家と古家は別です。年数の立った家は管理を徹底しないと日に日に劣化が進んでいき、ある日突然不測の事態が起こります。

リスクを防ぐ最善策として、不要な空き家は早めに売却をするのがいちばん良いのです。

空き家買取のメリット

近年、空き家の増加が社会問題となっています。相続したものの管理が難しい、活用方法がわからないといった理由で、空き家を手放したいと考えている方も多いでしょう。

空き家の買取を利用することで、得られるメリットは以下の通りです。

※詳細記事
空き家売却は仲介と買取どちらがいい？違い・メリット・選び方をわかりやすく解説

空き家買取の相場

買取価格は仲介売却の相場に比べて1〜3割程度低くなる傾向があります。これは、業者がリフォームや転売コストを見込んで査定するためです。おおむね7割程度を目安としてください。

道路に問題があったり、事件・事故が関与した場合などの問題がある不動産や特殊物件は、さらに低くなることが予想されます。

注意したい解体費と残置物処分

しかし、築年の古い空き家の価格については、7割といっても仲介に比べて低いとは必ずしも言えません。

それは解体費や残置物の処分費用が含まれる場合です。

解体費はもっとも高額

仲介といっても、築年の古い空き家の場合は、解体が前提での売却となる場合があります。

近年値上がりしている解体費は200万円前後となることもあり、この分を入れると買取の方が手間・費用ともにメリットが大きい場合があります。

関連記事：
空き家の解体が必要なときとは？判断基準と解体費用の目安をわかりやすく解説

残置物処分の費用も100万円単位を越すことも

また、家の中に物があふれている相続物件の売却の場合、買取なら残置物の処分費用が不要とする不動産会社もあります。

残置物処分費用は、量によっては数百万円に及ぶことがあり、仲介の場合は売却前に費用の負担が必要となります。買取か仲介かの決定は、このマイナス分も考慮に入れた上で慎重に決めることが必要です。

買取が増加した理由

買取での売却が選択肢に入ってきた理由は、エリアや空き家の状態によって仲介では空き家が売れにくいためです。

相続の多発で空き家が増加したこと。もうひとつは、相続要因による空き家の売買が主流となり、築年の古い家が売れにくいことが背景にあります。

今では、築古物件の空き家は買取による売却もスタンダードな売却の方法となっています。

「空き家がなかなか売れないので業者に買い取ってもらいたい」

その際の空き家の買取の際の手順や流れは、どうなるのか知らないと依頼するのも不安ですよね。

売却前の準備と並んで流れを知っておくと、手続きを安心して進めてもらうことができます。

私自身、実家の空き家を業者買取で売却、夫の実家の買取契約にも立ち会った経験があります。

実家の買取の体験を含め、空き家を買取で売る流れを詳しく解説していきます。

関連記事：
空き家売却は仲介と買取どちらがいい？違い・メリット・選び方

なおこの記事は、空き家の買取で日本全国より年間6千件以上の問い合わせがあるアルバリンク社の代表者、河田憲二氏に監修をしていただきました。

この記事の監修者

12時間メール査定が利用できるため、物件の住所を送ると明日には買取価格を知らせてもらえます。

▼電話不要！メールの査定▼

空き家買取の専門業者、アルバリンク社の空き家買取隊の査定は、フォームに家の条件を書いて送る際に電話番号は記入不要、メールで査定金額の返答がもらえるため、電話応対の気遣いがいりません。

買取価格のお知らせはメールで12時間、翌日までに知らせてもらえます。

金額だけを知りたい場合でも気兼ねなく依頼できますので、下のフォームから送ってみてください。

空き家買取の流れ

空き家の業者買取の手順で各買取業者に共通するところを述べると以下の手順で進行します。

査定依頼⇒現地調査と査定⇒買取価格の提示⇒売買契約⇒買取完了

しかし、この内容は全国対応の業者であれば、従来とは違い、査定はメール査定や立ち合いなし査定が選択できる他、売買契約も来社せずに進めることができます。

この点を踏まえて全体の流れを見ていきましょう。

無料査定の依頼

インターネットや電話、メールなどで買取業者に査定を依頼します。

早い業者は即日対応で、訪問査定や机上査定、オンライン査定の他、現地調査も行われます。

全国対応の不動産会社であれば査定時は希望すれば鍵を事前に郵送することもでき、必ずしも立合いや案内の必要はありません。地元業者については不動産会社によって違うので確認してください。

オンライン査定・リモート対応とは

さらに、画像や動画を活用したオンライン査定・リモート査定に対応している業者もあります。

査定のヒアリングや、売却前の相談、契約時の重要事項の説明と契約書の読み合わせなどは、オンラインでできます。

オンライン、またはリモートとは双方がインターネットを介して通話を行うことで、電話の他、上記の画像のようなパソコンやスマホのwebカメラで対面時と同じように話すことができます。

査定についても売り主がスマートフォンで物件内部を撮影し、写真や動画を送付するだけで査定が完了するケースもあります。

また、ビデオ通話（ZoomやLINEビデオなど）を使って業者と画面越しに現地確認を行うリモート立ち会いも普及してきており、交通費や時間の節約につながります。

査定方法はオンラインのみの場合と、後日現地確認が必要な場合があります。依頼前に業者へ確認しておきましょう。

全国対応の業者は、インターネットを通じて日本全国から査定の依頼を受け付けています。そのため、遠方の売り主がわざわざ来店することを求めずに売却を終了できるように態勢を整えています。

たとえば、九州に住む人が大阪の実家を売却したい場合に大阪で立合いの上、東京の事務所に来店しなければならないとなったら、売却そのものが利用できないおそれがあります。そのため、全国対応の業者は立ち合いなし査定や、オンラインでの売買契約ができるようになっているのです。

査定結果の確認

提示された買取価格を確認します。他社と比較することで適正価格かどうか判断しましょう。最低でも2社以上は買取価格を比較してください。

買取契約の締結

金額に納得したら契約を締結します。この際、重要事項説明の確認が行われます。

司法書士が同席して登記の手続きについて説明を行い、その場で書類を作成することも多くあります。

全国対応の会社ほど、リモート対応の態勢が整っており、売買契約時も書類は郵送、売買契約はオンラインの電子署名で完結できます。もちろん、最寄り支店に来店して店頭で契約することもできます。

電子契約および電子署名とは

契約書の署名捺印は、現代では電子署名が可能です。

電子契約は、WordやPDFの契約書を専用クラウドサービス上でアップロードし、メールを通じて双方が承認（電子署名）することで、紙の契約書と同様の法的な効力を持つ契約をオンラインで締結するやり方です。

売却代金の受領

契約締結後、数日から数週間で売却代金が支払われます。振り込みが主流ですので、入金を確認します。

また、登記の完了は書き替えに3週間ほどかかりますので、法務局からの郵便の通知で確認ができます。

全国対応の買取業者は多く即日決済が可能ですので、急ぎたい場合は相談してみてください。

空き家の買取のメリット

仲介に出した空き家が売れない、売れそうもない地域に空き家がある、または共有者に分割するなどの事情で急ぎで空き家を売りたい場合は、代金受け取りまでが最も早いため、業者買取はたいへんおすすめです。

空き家売却のメリットは下の３つに集約されます。

買取の最大のメリットは何と言っても早さと、買取の幅の広さです。

仲介だと断られたり、買い手がつかない問題がある訳あり物件空き家でも買取の対象となり、スピーディーに現金化することが可能です。

関連記事：
空き家を売却するなら仲介と買取どちら？

空き家の買取が早い理由

仲介での売却の場合は、欲しい人が現れるのを待つしかありませんが、買取の場合は、対象者は最初から買取をする不動産会社と決まっていますので、相手側に買取の可否を聞くだけで決まります。

仲介での売却の場合は、欲しい人が一般の人ですので、資金繰りやローンの審査などに日数がかかります。

買取なら資金のある会社は、買取の代金はいつでもすぐに支払えるように用意があります。

また、素人ではなくて不動産の業者ですので、売買契約も登記の申請、書類の準備に至るまですべて素早く行うことができるのです。

売れない空き家も売れる

買取に関しては、買取率はほぼ100%に近いため、仲介で売れない空き家でも売れます。

なので、仲介で売れないからといってあきらめる必要はありません。

買い取った会社はリフォーム後に有益な物件として売りに出すのが目的ですので、買い手にとっては空き家は価値のあるものです。

問題あり空き家でも売れる

仲介の場合は問題のある空き家は扱ってもらえませんが、専門の買取業者の物件の取り扱いの範囲は通常の不動産業よりも広いです。

買取の場合は仲介で敬遠される空き家や、購入希望者の見込めないような問題あり空き家、事故物件など瑕疵のある不動産であっても買い取ってもらえます。

業者は買取後に問題がなくなるようリフォームすることで、通常の物件として売買できるものとなるからです。

買取後の家について

空き家の仲介と買取の違い

不動産を売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。どちらが自分に合っているかを正しく理解することが、納得のいく売却への第一歩です。

一言でいうと売れる空き家は仲介、売れない空き家や買取一択です

仲介売却の仕組みと特徴

仲介売却とは、不動産会社に仲介役を依頼し、一般の買い手（個人・法人）に物件を売る方法です。

不動産ポータルサイトや折込チラシなどで広く購入者を募るため、市場価格に近い金額で売れる可能性が高くなります。

ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかるのが一般的です。

また、売却が成立した際には仲介手数料（売買価格の約3〜3.3%＋消費税）が発生します。

買取の仕組みと特徴

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

一般の買い手を探す必要がないため、最短数日〜数週間で現金化できるのが最大のメリットです。仲介手数料も不要で、内覧対応や広告活動の手間もかかりません。

一方で、買取価格は仲介売却の相場に比べて1〜3割程度低くなる傾向があります。これは、業者がリフォームや転売コストを見込んで査定するためです。

注意したい解体費と残置物処分

仲介といっても、築年の古い空き家の場合は、解体が前提での売却となる場合があります。近年値上がりしている解体費は200万円前後となることもあり、この分を入れると買取の方が手間・費用ともにメリットが大きい場合があります。

また、家の中に物があふれている相続物件の売却の場合、買取なら残置物の処分費用が不要とする不動産会社もあります。

残置物処分費用は、量によっては数百万円に及ぶことがあり、仲介の場合は売却前に費用の負担が必要となります。買取か仲介かの決定は、このマイナス分も考慮に入れた上で慎重に決めることが必要です。

比較項目	仲介売却	買取
売却価格	相場に近い（高め）	相場の7〜8割程度
売却スピード	3〜6ヶ月以上	最短数日〜数週間
仲介手数料	あり（約3%+消費税）	なし
内覧対応	必要	不要
費用の有無	解体費・物の処分費用 （※必要な場合のみ）	現況のまま買取 持ち出しなし
向いている人	高値重視・時間の余裕あり	スピード重視・手間を省きたい

買取での売却が選択肢に入ってきた理由は、エリアや空き家の状態によって仲介では空き家が売れにくいためです。

相続の多発で空き家が増加したこと。もうひとつは、相続要因による空き家の売買が主流となり、築年の古い家が売れにくいことが背景にあります。

今では、築古物件の空き家は買取による売却も一般的な売却の方法となっているのです。

空き家の買取の流れ

空き家の業者買取の手順で各買取業者に共通するところを述べると以下の手順で進行します。

査定依頼⇒現地調査と査定⇒買取価格の提示⇒売買契約⇒買取完了

しかし、この内容は全国対応の業者であれば、従来とは違い、査定はメール査定や立ち合いなし査定が選択できる他、売買契約も来社せずに進めることができます。この点を踏まえて全体の流れを見ていきましょう。

無料査定の依頼

インターネットや電話、メールなどで買取業者に査定を依頼します。

早い業者は即日対応で、訪問査定や机上査定、オンライン査定の他、現地調査も行われます。

全国対応の不動産会社であれば査定時は希望すれば鍵を事前に郵送することもでき、必ずしも立合いや案内の必要はありません。地元業者については不動産会社によって違うので確認してください。

査定結果の確認

提示された買取価格を確認します。他社と比較することで適正価格かどうか判断しましょう。

最低でも2社以上は買取価格を比較してください。

買取契約の締結

金額に納得したら契約を締結します。この際、重要事項説明の確認が行われます。

司法書士が同席して登記の手続きについて説明を行い、その場で書類を作成することも多くあります。

売買契約とは何をするの？

売買契約では重要事項の説明と契約書の読み合わせ、双方が内容を確認します。その内容で、契約を締結した証明として契約書に署名捺印が行われます。

売却代金の受領

契約締結後、数日から数週間で売却代金が支払われます。振り込みが主流ですので、入金を確認します。

また、登記の完了は書き替えに3週間ほどかかりますので、法務局からの郵便の通知で確認ができます。

全国対応の買取業者は多く即日決済が可能ですので、急ぎたい場合は相談してみてください。

売りたい相続物件が遠い場合のリモート売却

売りたい相続物件が、住まいより遠い場合などに用いることができるのが、オンラインやリモートといった、スマホやパソコン、インターネットを使ったサービスです。

リモートでの売却は、査定から売却終了まですべて自宅で行うことも可能です。

リモート対応の理由

全国対応の業者は、インターネットを通じて日本全国から査定の依頼を受け付けています。

そのため、遠方の売り主がわざわざ来店することを求めずに売却を終了できるように態勢を整えています。

たとえば、九州に住む人が大阪の実家を売却したい場合に大阪で立合いの上、東京の事務所に来店しなければならないとなったら、売却そのものが利用できないおそれがあります。

そのため、全国対応の業者は立ち合いなし査定や、オンラインでの売買契約ができるようになっているのです。

オンライン・立合いなし査定

オンラインでの査定とはスマホなどで家の中を撮影し、メールなどで送付する方法です。

また、鍵を送付しておき、立ち合いなしで業者のみで査定を依頼することもできます。

これらの方法は、相続物件が遠方にある場合でも依頼ができ、交通費や時間の節約につながります。

査定方法はオンラインのみの場合と、後日現地確認が必要な場合があります。依頼前に業者へ確認しておきましょう。

対面と同じように相談が可能

査定のヒアリングや、売却前の相談、契約時の重要事項の説明と契約書の読み合わせなどは、オンラインでできます。

オンライン、またはリモートとは双方がインターネットを介して通話を行うことで、電話の他、上記の画像のようなパソコンやスマホのwebカメラで対面時と同じように話すことができます。

売買契約の電子契約および電子署名

売買契約も対面ではなく、オンラインで行うことが可能です。

電子契約は、WordやPDFの契約書を専用クラウドサービス上でアップロードし、メールを通じて双方が承認（電子署名）することで、紙の契約書と同様に売買契約をオンラインで締結するやり方です。

契約書の署名捺印は、現代では電子署名が可能で、法的な効力を持つことが定められています。

もちろん以上の方法は、あくまで売り主の希望で成立するものですので、電子機器を使いたくない方は、従来のように自ら建物や敷地を案内したり、最寄りの支店での相談から売買契約も行うこともできます。

いずれにしても現代では希望の方法で、査定から売却まで自分の好みや都合に合わせた取引が可能ですので、不動産の売買もかなり便利になったといえるでしょう。

空き家の家具を処分しなければならない場合とは、空き家を売却する場合です。

空き家の売却方法は上記の通り、２つあり、通常「家を売りに出す」という時の売却方法が仲介での売却。

もう一つは、業者に空き家を買い取ってもらって業者に売却するのが、不動産の買取です。

空き家の売却前の片付け

空き家を売却するときには、家の中の物品の片付けをおこなわなくてはなりません。

さまざまな場合の片付けについて述べます。

空き家を仲介で売りに出す場合の片づけ

仲介売却とは、不動産会社に仲介役を依頼し、一般の買い手（個人・法人）に物件を売る方法です。

最初に不動産会社の人が家の内外の調査を行い、その時も家の中の様子を見に来ます。

その後、空き家を売りに出して、希望者がいれば、買いたい人が家の内外を見に来ます。

家具や物は家の価格には関係ありませんが、売主の中にはきれいにしてから見せたいと、物があるのに抵抗を感じる方もいます。

売却前に家財撤去が必要

仲介での売却が前提なら、家具や家財道具は、自分で行うか、費用をかけても専門の業者に依頼をするなどして、すべてを撤去することが必要となります。

その他にもハウスクリーニングをするなどして家の魅力をアップさせることも、売却に繋がりますので、物の撤去は必ず行わなくてはなりません。

庭の家財や不用品も処分

また庭木のある場合は、不必要な庭木はこちらも撤去したり、適宜剪定をするのが望ましいです。

ガーデンセットなど庭に置いたものもすべて撤去が必要となります。

空き家を買取で売る場合の片づけ

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

一般の買い手を探す必要がないので見に来るのは買取業者のみです。

買い取りであれば、家具・家財道具の撤去はいっさい不要です。

もちろん、家の内外の清掃も不要ですし、庭木の撤去や剪定もいりません。

そればかりか、ゴミ屋敷と呼ばれるような状態でも、不動産買取ならほとんどの業者がそのままで対応してくれます。

費用や手間も格段に少なくて済みますので、家財が多い空き家の場合は、業者買取で売却するのがおすすめです。

空き家を解体する場合の片づけ

もし、空き家を解体するという場合には、家具の撤去は解体業者にまず相談してからにしましょう。

業者にもよりますが、家の中に何でも残ったままにしておいていい、という解体業者がいるからです。

大きな家具は難しくても、多少の物品であれば家と一緒に解体して不用品を一括して処分してくれるということもあります。

また、自分で撤去をしなくても全てお任せで依頼することも可能ですので、いずれにしても、慌ててゴミの処分に費用をかけない方が得策です。

空き家の家具家財の処分の費用

不動産の売却時に家の中にあるものは、「残置物」と呼ばれますが、これらをすべて撤去した場合の費用はどのくらいになるのかは、ゴミの量によります。

家・マンションのゴミの撤去の費用

空き家やマンション一室を丸ごと片付ける場合の目安を見てみましょう。※横スクロールできます。

ゴミの処分費用については、自分で片付けた場合も、処理費用はほぼ同じです。

空き家の買取業者なら多くは片付け不要

空き家の買取のメリットは、これらの片づけをおこなわなくても、物が残ったまま買取をする業者が大半です。

ただし、買取業者によって処分費用の支払いが必要な業者と、処分費用を0円とする業者、遺品整理や、物品の買取も依頼できる会社がいます。どのようなサービス内容があるかは個々の業者に確認を取り、最初から条件に合う会社を選ぶのがおすすめです。

空き家と解体

結論からいうと、空き家は必ず解体しなければならないわけではありません。

建物が古くても、まだ使える状態であれば中古住宅として売れたり、リフォーム前提で買いたい人が見つかったりすることもあります。

一方で、建物の傷みが激しく、雨漏りや傾きがあるような物件では、建物としての価値がほとんどなく、土地として売る前提で解体を検討したほうがよい場合があります。

つまり大切なのは、「古いから解体する」のではなく、その空き家に建物としての需要が残っているかを見極めることです。

解体せずに売却・活用できるケース

建物の状態が比較的よく、多少の修繕で住める場合は、あえて解体しないほうがよいことがあります。

買主の中には、古家付き土地として購入し、自分でリフォームしたい人や、投資用として活用したい人もいるためです。

また、立地がよく、駅に近い、市街地にある、生活利便性が高いといった条件がそろっている場合は、建物付きでも売却しやすい傾向があります。

解体したほうがよいケース

建物の老朽化が著しく、修繕費が高額になる場合は、建物を残しても買い手がつきにくくなります。

また、倒壊や外壁落下の危険がある状態では、所有し続けるリスクも大きくなります。

このような場合は、解体して更地にし、土地として売却したほうが話が進みやすいことがあります。

空き家の解体が必要になりやすいケース

空き家の解体が必要になるのは、主に「建物としての価値がほとんどない」「周囲に危険や迷惑を及ぼすおそれがある」ときです。

老朽化が進み倒壊や雨漏りの危険がある

屋根が崩れかけている、柱が腐っている、床が抜けそう、外壁が剥がれているといった状態では、建物を維持すること自体が危険です。

とくに長年放置された空き家は、見た目以上に傷みが進んでいることがあります。

こうした物件は、修繕費が大きくなりやすく、買主も敬遠しやすいため、解体を前提に考えたほうが現実的です。

再利用や賃貸が難しい状態になっている

築年数が古く、設備も劣化していて、住める状態まで戻すのに多額の費用がかかる場合は、賃貸や再利用が難しくなります。

リフォーム費用が売却価格に見合わない場合、建物を残す意味が薄くなります。

近隣から苦情が出ている

雑草の繁茂、害虫や害獣の発生、悪臭、建材の飛散などで近隣に迷惑をかけている場合は、早めの対処が必要です。

空き家問題は、自分の財産管理だけでなく、周囲との関係にも影響します。

自治体から助言・指導を受けている

自治体から管理について連絡が来ている場合、放置を続けるのは危険です。

状態によっては、改善指導や勧告の対象になることもあり、対応を先延ばしにするほど負担が大きくなるおそれがあります。

特定空き家・管理不全空き家のリスクがある

著しく管理状態が悪い空き家は、行政から問題のある空き家として扱われる可能性があります。

こうなると、税負担や管理責任の面でも不利になる場合があるため、解体や売却を含めた対策を早めに考えることが大切です。

土地として売ったほうが売れやすい立地である

古家の需要が乏しい一方で、住宅用地としての需要があるエリアでは、更地にしたほうが買い手が見つかりやすいことがあります。

特に建売用地や自宅用地として需要がある地域では、建物がないほうが検討されやすいこともあります。

空き家の解体費用の坪単価

一般的な戸建の解体費用は、人件費や機材などで値上がりしており、平均150万円から200万円ほどといわれています。坪単価で示したのが上記の表です。

空き家の解体費用は、建物の構造、広さ、立地、付帯物の有無によって大きく変わります。一概にはいえませんが、一般的には木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造のほうが高くなる傾向があり、重量と処分費用の掛かる鉄骨、鉄筋の順になります。

相続した空き家の売却と税金

相続で取得した不動産を売却するとき、「税金はいくらかかるのか」「売れた金額の何割くらいを納税するのか」が気になる方は多いでしょう。

• 税金は「売れた金額」ではなく「利益」にかかる
• 取得費が不明だと税額が高くなりやすい
• 相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例で税負担が下がることがある

相続で取得した不動産を売却すると、どんな税金がかかる？

そもそも、不動産売却の後にかかる税金はどのような種類の税金なのかから確認していきましょう。

相続した不動産を売却したときに問題になるのは、主に譲渡所得にかかる税金です。ここでいう譲渡所得とは、売却によって得た利益のことで、単純に売却代金そのものを指すわけではありません。

たとえば、2,000万円で売れた不動産でも、取得費や売却にかかった費用を差し引いた結果、利益が小さければ税額も小さくなります。逆に、取得費がわからないまま計算すると、課税される利益が大きくなり、税負担も重くなりやすいのが相続不動産の難しいところです。

相続で取得した不動産の売却税金の計算方法

相続で取得した不動産の売却税金を考えるときは、まず譲渡所得の計算式を押さえておくことが大切です。

この「課税譲渡所得金額」に税率を掛けて、最終的な税額を求めます。つまり、税金の計算では、売却価格そのものよりも、取得費や譲渡費用、使える特例の有無が重要になります。

譲渡価額とは

譲渡価額とは、基本的には買主から受け取る売却代金のことです。実務では、固定資産税や都市計画税の精算金も譲渡価額に含めて考えることがあります。

そのため、「売買契約書の金額だけ見ればよい」とは限りません。最終的な収入として何を受け取ったのかを確認しながら整理することが大切です。

取得費とは何か

取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用のことです。土地なら購入代金や購入時の手数料、建物なら購入代金や建築代金などがベースになります。

相続不動産の場合は、自分が買ったわけではなくても、原則として被相続人が取得したときの取得費を引き継いで計算します。つまり、親がいくらで買ったのかが税額に大きく影響することになります。

建物は減価償却を考慮して計算する

建物の取得費は、購入時の金額をそのまま使うわけではありません。建物は年数の経過で価値が減るため、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

この点は土地と建物で扱いが異なるため、土地と建物が一体になっている実家の売却では、とくに注意が必要です。税額を概算したい場合でも、建物の取得費は単純計算にならないことを知っておきましょう。

取得費がわからないときはどうする？

相続した不動産では、親がかなり昔に購入していて、売買契約書や領収書が見つからないことが珍しくありません。そうした場合は、概算取得費として売却額の5％を取得費にする方法があります。

ただし、概算取得費は実際の取得費よりかなり低くなることも多く、その分だけ課税される利益が大きくなりやすいのが難点です。できるだけ税負担を抑えたいなら、古い契約書、通帳、不動産会社の資料などが残っていないかを先に確認しておくのがおすすめです。

私の空き家売却の体験談

私は実家空き家を10年かけて買取業者に売却を行った体験がありますのでそれをお話しします。

私自身が中学生の時に引っ越した家である実家で、その地域内では床面積が37坪と比較的大きな、当時としては洋風でモダンな家でした。

地元で買取を断られた実家

ところが実家を大手の買取業者に見せたところ、欠陥あり住宅、私道持分なし、建物は表題登記が未登記の問題あり物件と判明しました。

そのため、費用負担をおそれた元々疎遠だったきょうだいが音信不通となり相続登記ができず、亡くなった父の名義のままとさらに問題が重なりました。

最後は弁護士に相談の上、相続後10年を経過して私の持分のみを買取で売却しました。

全国対応の買取業者が見つかった！

問題あり物件なので低価格での売却となったものの、地元の不動産店で問い合わせたところ全部に断られたものが、インターネットを通じて査定を利用することで、買い取りたいという業者を東京から2社も見つけることができました。

2社の査定金額を比較の上、高く買い取ってくれる方に売却、弟と2分割でも最終的に8桁の金額で売却に成功したのです。

大手買取業者に何社も断られた物件でも、全国対応の業者であれば問題がある物件でも売却はできます。

売れにくい空き家をお持ちの方も「問題物件だから」とあきらめずに積極的に高値での売却を目指してみてください。