問題あり物件

ボロ家でも買取する買取業者

ボロ家でも買取業者は買取をしてくれるのでしょうか。

最近では相続した実家が築40年前後やそれ以上というのもよくあることですが、家が古いと心配になりますよね。

私自身は築40年のシロアリ被害と雨漏りの見つかった実家を、業者買取で売却できた経験があります。

買取業者は「人が見て『あの家はボロ家だね』というようなところであっても、われわれは買い取ります」と買取の条件を教えてくれました。

ボロ家の空き家の買取とその際の条件について、買取業者に直接聞いたことをお知らせします。

ボロ家でも買取りはあり?

売りたい家が相当なボロ屋なんだけれども売却したい。古い家でも買い取ってもらえるかどうか知りたい。

 

お答え

ボロ屋てあっても十分買取の対象となります。買い取りの際に問題となるのは、むしろ車庫スペースその他の方だと聞きましたが、単に古いだけの家なら問題はないそうです。

 

答えの根拠

私自身が実家を全部で4社に買取の査定をしてもらった際に、空き家を買い取る買取業者の支店のトップの人に、買取の条件を直接聞きました。

買取業者が言うには、

「人が見て『あの家はボロ家だね』というようなところであっても、われわれは買い取ります」

ということでした。

なので、自分で「ボロ家だから」と思い込まずに、まずは買取の査定を依頼してみましょう。

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よそで断られた物件でもだいじょうぶ。気軽にご相談ください。

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ボロ家とはどんな家?

そもそもボロ家というのは、古い家に対する素人の呼び名です。

いい意味ではなくむしろ悪口ですので、不動産業者はお客さんに向かってはその言葉は使いません。

それだけではなく買取再販業者は買い取った後にリフォームをするのが目的なので、ボロに見えるところも改装すればボロではなくなります。

築古物件の改築のノウハウを知る業者には”ボロ家”との見方はありませんので、自分で「ボロ」と定義するのは考え物です。

素人判断をせずに、業者の目から見て家や土地が有用かどうかまずは見てもらいましょう。

ななみ
私の実家は 築40年、雨漏り、シロアリ被害ありの上、持分なし私道、欠陥住宅、表題登記と相続登記が未登記で、それでも8桁の金額で買い取ってもらえました。

ほとんどのお宅はそれよりも条件がいいはずですので、高率で買い取ってもらえる可能性があります。

上にあげた買取専門の【訳あり物件買取PRO】だと買取率は9割となっています。

これには土地や収益物件も含まれますので、まず、ほとんどの家が買い取ってもらえると思ってよさそうです。

買取できない空き家

逆に買取業者が買取ができないとするのは、古い新しいではありません。

これも上の担当者に直接に伺うことができましたが、買取業者が買取できない空き家の条件は下の3つです。

  • 車庫スペースの無い空き家
  • 欠陥住宅
  • 事故物件

 

一つずつ確認していきましょう。

車庫スペースのない家は買い取れない

車庫スペースのない家や車庫に入る道路がない土地は買い取れません。

買取できない原因が家そのものではなくて、車庫にあるというのは意外ですが、現代は車社会ですので、車が1台も置けないというところは買取できないと言われました。

更地にして売却をする

もし、車庫スペースのない家であれば、家を残した買取ではなく、更地にして土地のみの売買とすることがおすすめです。

新しく家を建てる際、家を建てる場所をずらして十分な駐車スペースを確保すれば問題はなくなります。

欠陥住宅は買取不可

事故物件,家

カチタスなど買い取った空き家をリフォームして再販するという会社の場合は、欠陥住宅は買取しないようです。

私の実家の場合は残念ながらそのうちの”欠陥住宅”に当たったため、カチタスには買取を断られましたが、他の買取会社に買取してもらえました。

ななみ
一社に断られても、あきらめないで査定してもらうといいですよ

築年については、同じ住宅団地内では実家より古い他の家でもカチタスに買い取ってもらえていました。

なので、やはり古いこと自体には何ら問題はないようです。

ボロ家と欠陥住宅の違い

念のためにいうと「ボロ家=欠陥住宅」ではありません。

新築であっても、欠陥住宅は欠陥住宅であって、古いから一部分が壊れているから、というのは欠陥とはみなされません。

建物の基礎部分や、耐久性に何らかの問題があると予想される場合に限るようです。

仲介で売れることも

ただし、逆に言うと欠陥住宅であっても見るからに傾いているなど明らかに住めないような程度の悪いものでなければ、仲介でも売れる場合もあります。

このような家は不動産売買サイトを見ていると普通に見つかります。

「増築部分未登記」と断ってあったり、「瑕疵担保責任免責」として、家がどうでも売主に責任なしということを明記してある場合があります。

特に築年の古い空き家は、そもそも空き家の価値がなく土地だけの価格ですので「瑕疵担保責任免責」とするものが多いので、そうなると欠陥住宅だからといって買ってもらえないわけではありません。

 

事故物件は買取できない

もう一つは、自殺や他殺のあった家、いわゆる事故物件です。

これらの家は通常では買取は難しいようです。

業者が買い取ったとしても、購入希望者に買いたい人が出ない恐れがあるので、買い取れないということになるようですね。

家の良しあしとは違って、「心理的瑕疵」と呼ばれるものに該当します。

買取できるケース

一方、自然死については、普通の亡くなり方ならばどこの家にも可能性があることなので問題はないと言われています。

また、事故物件でもその後に身内や賃借人などが普通に住めるようであれば、それも問題はないとみなされます。

つまり、事故物件となる原因のあった事件のあとで半年ぐらい誰かが住んだ後であれば、もはや事故物件ではないのです。

これらの家は仲介でも売りに出ることがあり、その場合は「告知事項あり」としてやや価格が安くなっているのでわかります。

一方、殺人事件などの周囲にも知られている事故物件や、放置したままの家の場合は、事故物件を専門に扱う不動産屋さん成仏不動産のサイト名「正しい買取」があるのでそちらに依頼することをおすすめめします。

最終的には事故物件であっても、職業上さほど死にこだわらない看護師さんなどの買い手が見つかるそうです。

シロアリ被害のある空き家

もう一つ、支店長が言わなかったことにシロアリ被害のある家というのがあります。

実はカチタスは10年前の私の実家の査定のあとで、買取の家全部にシロアリ検査を行うように変わりました。

買う方の人にとってはたいへん安心になったわけですが、逆に買い取ってもらいたい方からすると基準が厳しくなったともいえます。

夫の実家の売却の際は、シロアリ検査に実際立ち会ったことがあります。

ボロ家の買取のポイント

ボロ家の買取について、ここまでのまとめです。

ボロ家買取のまとめ

  1. ボロ家は買取の対象になる
  2. ボロ家の買取の成約率は9割と高い
  3. 買い取ってもらえない家の条件は「古さ・ボロさ」ではない
  4. 買取の条件は買取会社による
  5. 一社に断られても別な買取会社なら買う
ななみ
最後の「断られても別な買取会社なら買う」というのは、私が経験済みです。

築古物件の場合は買い取ってくれる不動産会社を、インターネットで探すのが唯一の方法です。

 

ボロ家の買取業者を探す方法

ここからはボロ家の買取での売却の方法について説明していきます。

地方の不動産会社では買取はしない

ボロ家を買いとる不動産会社、買取業者は、地方の地元の不動産会社ではまず見つかりません。

素人から言うと、不動産会社や業者は全部同じだろうと思っているわけですが、実はそうではなくそれぞれの専門がかなり分かれています。

空き家の買取ビジネス

今でこそリフォーム再販ビジネスというのは一般的になりましたが、昔は空き家を買い上げてリフォームをして売るというのは、まだまだ特殊な事業の方でした。

申し出ても断られるか、最初から売却だけで売れるまで待つということになってしまいます。

地元不動産会社ではできないリフォーム再販

地元の不動産店がそれをできるかというと、買い取る資金もリフォームのノウハウもないので買取はやらないのではなくて、できないのですね。

だから、地方では多くの家が、そのまま売れないで残ってしまっています。

地元不動産店が預かっても、資本をかけて活用するということができないためです。

この場合は、地元の不動産店に頼っていては、まったくらちがあきません。

資本を持っている会社に依頼しないと、いつまでたっても手放せない結果となります。

不動産の買取会社はどこにある?

それでは買取の会社はどこにあるのかというと、東京・大阪などの大きな都市とその周辺にあることが多いです。

ただし、実際に別な県にある実家の築古物件を東京の会社に売りに行くということは不可能です。

その場合は、インターネットの一括査定か、ネットからアクセスできる買取会社を選びましょう。

全国対応の空き家の買取会社

一括査定なら有名どころは下から選べます。

 

 

買取業者は遠くの家も対応

買取の業者は一般的に遠くの物件であっても対応します。

広範囲のエリアかバーすることで、買取の物件の数を獲得することが目的です。

特に、ネットにサイトを持っていたり広告を出している会社は、そのためにネットに広告を出していると考えられ、遠方から依頼や問い合わせが来ることが当たり前になっています。

東京都内の不動産会社が2社も

ちなみに、北関東の私の実家を見に来てくれて買いたいと言ってくれたのは2社ともが東京の会社です。

依頼の数日後には現地を見に行ってくれたので、さすがに驚きましたが、全然別な会社同士2社ともがそうですので、フットワークが軽いのが当たり前のようです。

他県はもちろんのこと、距離にして200キロ以上離れたところである都市部の会社であっても、地方の物件を扱うことが期待できます。

なので、インターネットで遠くの会社に依頼して買い取ってもらえないのではないかという心配は不要です。

遠慮せずにまずは査定を依頼してみましょう。

ボロ家や古い家の買取の注意点

買取でもう一つ大切なことは、仲介者を入れずに買取をする会社に直接売った方が高く売れるという点です。

仲介で売却を依頼した後に、依頼先の不動産会社が買取を手配するという場合には、単に買取会社に紹介をするというのではなく、そのときにお金を受け取るようになっているという例を経験しています。

仲介の不動産会社が手数料

夫の実家の売却例では、夫の実家の例では最初仲介で売り出すため地元の不動産店を依頼したのですが、業者が買取の査定を進めて業者を紹介、そして、その手数料として50万円を要求してきました。

買取の金額は数百万円ですので、数万円ならともかく50万円の手数料とは高額すぎますね。

買取業者はネットで探せる

それ以前に、自分で買取の会社はインターネットを使えばいくらでも探せますので、手数料を払ってまで依頼する必要は全くありません。

買取の場合でも不動産店のA社からB社への紹介という方法は、結果的に価格が安くなるので避けて、買取専門の会社に直接買取を依頼してください。

アルバリンクの【訳あり物件買取プロ】

 

ボロ家の仲介での売却

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実はボロやは買取だけではなく、仲介でも売れる可能性は十分あります。

なぜかというと築年の古い家には実際、価値がないため、要はそもそも値段がつかないので、土地だけの売買となるためです。

家の価格の目安

築年と価格の目安は下の表を参考にしてください

築年数 価格
10年目まで 5割
15年目まで 2割
20年目以降 ほぼ土地のみ

築年数と相場の関連は下の記事に記しました。

築40年の古い家の相場は?

つまり、家があって売買されているように見えても、築20年を越えたら家はおまけの状態です。

せいぜい数百万円まで値がつけられればいいかという感じですが、築40年の場合は家は元々が0円です。

そもそも30年~40年経った家はボロに見えようが見えなかろうが、資産価値はゼロに変わりありません。

家の売却の築年数ごとの相場一覧

ボロ家と瑕疵担保責任

そのため、ボロ家を仲介で売買する場合は、「古家付き土地」か「契約後に解体」と記載がある状態で売り出されて、売主に家に関する責任は問わない「瑕疵担保責任免責」というのが売買契約の文言に盛り込まれます。

住める住めないも問題でなく、土地だけの価格で売買されるのが普通なので、家自体に欠点や補修の必要なところがあっても古家なら逆に問題はありません。

取り壊し前提で売っても買主が「家が欲しい」といえばそのままでよく、「家はいらない」という場合は解体をすることになるのです。

なので、ボロ家があろうがなかろうが、どちらでも売却の価格は同じです。

もし、ボロ家の売却を考えて、まだ仲介は試していないという場合は、仲介も一度は試した方がいいですよ。

みすみす高く売れる方法を逃す手はありませんね。

ボタン

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ボロ家の売却の注意点

ボロ家の注意点として、一番最初にあげられるのは解体やリフォームの問題です。

ボロ家だから、古いから先に解体してしまった方が土地が売れるといわれたことはないですか。

また、古家の補修やリフォームををすすめる不動産関連の業者も実際にいます。

ただし、ボロ家の解体に関してはケースバイケースで、安易に解体するのは考えものです。

ボロ家の解体のデメリット

なぜなら、家を解体して更地にしてしまうと、固定資産税の特例が受けられなくなって固定資産税が最大で6倍、実際は4倍程度まで値上がりしてしまうことが確実だからです。

そもそも解体費用は最大で200万円くらいかかりますが、実際にそれ以上の価格で家が売れなければその分が回収できるかどうかが問題です。

できれば家は壊さずに売る方がお得と言えます。

家の解体費用の目安

家の解体費用の目安は次の通りです。

  • 築年の古い家・・・坪単価3万円
  • 築年の新しい家・・・坪単価5万円
  • 鉄骨住宅・・・坪単価6万円
  • 鉄筋コンクリート・・・坪単価8万円

上記の坪単価に、家の坪数を掛け算すれば、大体の費用がわかります。

ボロ家の売却時のメリット

解体費用が高額だというだけでなく、ボロ家とはいえ、建物が残っていた方が更地の土地だけよりも売れやすい場合もあります。

ボロ家を買う人がいるかと思うかもしれませんが、実は地方の築古物件には、「リフォームや補修が必要」と明記の上売っているところも実際にもあります。

傷を承知で安い家を欲しいと思う人はいつの時でも一定数はいますし、近年は古家を買って自分でDIYをするのも流行しています。

ボロ家でもあった方がいい

家がなければ新しく自分で建てるほかはなく、どうしても1千万はかかります。

そうなると、安く家を買いたいと思っている人の探す圏内からは、土地だけの物件ははずれてしまいます。

低価格での売買の場合は何よりも、家がいいとか古いとかよりも買い手にとっての魅力はまずは価格です。

言い換えれば価格が安ければ、どんな家でも欲しい人はいます。

まずは、家が残っている状態で空き家を含めた土地の値段がどのくらいなのかの査定を依頼することをおすすめします。

解体は「要相談」や「古家付き土地」として条件に入れて売りに出す方法もあり、その場合は実際に売りに出してから決めましょう。

ボロ屋に関するまとめ

ボロ家の良い売り方に関してまとめると

  • ・ボロ家でも買取には問題なし
  • ・仲介がまだなら一度は相談してみる
  • ・古い家付土地としての売却も可能
  • ・家は安易に解体しない
  • ・ボロ家でも需要はある

 

結論をいうと、空き家の買取も売却も、ボロ屋であっても問題はありません。

空き家バンクなどには、築50年の家もひじょうに多く見つかります。

数十年経った家は既に資産価値は薄くなっており、空き家を含めた土地の価格でも十分買取してもらえます。

まだ家が残っている場合は、自分で「ボロ家だから」「年数が経っているから」と諦めずに売却を試してみましょう。

リフォームを前提とする買取の場合には「ボロ屋」は問題ありませんので、自分で決めずに必ず業者に見てもらってくださいね。

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