空き家を隣近所の知り合いや口コミで売る個人売買、短期で成約する可能があるので積極的に声をかけておきたいものです。
しかし、年数の立った中古住宅、特に築年の古い空き家の個人売買にはリスクもあります。
私自身、実家の空き家を個人の売買で買いたいと言ってくれる人が現れましたが、断念した経験があります。
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空き家の個人売買をためらった理由と個人売買での注意点を記します。
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空き家の個人売買
空き家の買い手が見つからない場合に、知り合いや身内に宣伝してほしい人を見つけるのは、一つの方法です。
空き家を個人の売買で売るときの良い点は、仲介の手数料が要らないので、その分売る方は高く買う方は安く買えるという点です。
また、自分で自由に売却活動ができますし、売り渡す相手を選ぶこともできます。
売れない空き家は口コミで
不動産店に依頼したからといって買い手がすぐに見つかる時ばかりではありません。
地方の空き家は売り出し始めて、数年がかりということもありますし、とうとう売れなかったという例もたくさんあります。
なによりも、欲しいと言ってくれる人が現れれば、スピーディーに売却ができて大変助かりますね。
空き家の個人売買のメリット
空き家の個人売買のメリットを再度まとめると
- 不動産店を入れないので手数料がいらない
- 自由に売却活動ができる
- 売る相手を選べる
- 空き家売却がスピーディーに決まる
空き家の個人売買の最大のメリットは、費用が節約できるのと、早く決まる可能性があるという点です。
空き家の個人売買の例
うちの両親は最初の家を個人売買で知人に売却したことがあります。
私が子供の時に住んでいた家で、両親は家で学習塾をしていたので、その生徒さんにたまたま「家を引っ越そうかと思う」といったら、この家はどうするのかと聞かれたのです。
そこで、すぐに成約、売却が決まりました。
この場合は、家に毎週通ってくれている人であったので、家や土地の様子、周辺環境に至るまでをよく知っている人だったのが良かったと思います。
当時築9年の家で売却後も何の問題は起こりませんでした。
その家は築５０年を過ぎていますが、今でも昔のまま建っていて、売却をした方とは別な方が住んでいます。
このように進めば理想的なのですが、一方で個人売買の際は大切な注意点があります。
空き家の個人売買の注意点
空き家を個人で売買する場合一番の問題となるのは家の古さです。
両親が家を売ったと言った上の例は、築９年の家でまだまだ新しい家の方になります。
そして、今回、私が個人売買をためらった家は、築４０年の古い家なのです。
空き家の個人売買で気をつけること
その場合、大切なのは下の2点です。
- 告知義務違反
- 瑕疵担保責任
どういうことか解説していきます。
個人売買の告知義務違反
告知義務違反とは主に賃貸の時によく聞くことで、アパートで人が自殺した部屋は賃料が安くなるという類の話は有名です。
これは賃貸ばかりでなく、家の売買でも同じことです。
まれに、建屋やその土地内において、殺人、自殺、孤独死などがあった場合には、売り主や仲介の業者には説明の義務があり、それを買い主に伏せたままにして売ることはできないことになっています。
これらの家は、事故物件と呼ばれますが、その内容を言わないでいるのが「告知義務違反」です。
事故物件他の瑕疵も伝える
最近では、座間市の9人殺人事件があった部屋は事故物件ですが、その部屋にも今は人が住んでいます。
もちろん、告知を受けて承知の上で借りているということになりますが、多くの人は殺人があった部屋と知ったら住みたくないと考えるでしょう。
なので、それらの事故があったときには、貸主はきちんとその部屋の状況やこれまでの来歴を借主に伝えないといけません。
後からわかった場合は訴訟の対象となります。
ちなみに不動産の売買サイトではこれらの家も普通に売却をされており、その際の記載は「告知事項あり」と書かれていますのですぐにわかります。
事故物件であっても売却ができないわけではありませんが、空き家の個人売買のときには、万が一事故物件であった場合も含め売買には告知は必ず必要となります。
不動産の瑕疵担保責任
もう一つの瑕疵担保責任とは、建屋または土地に一般の人では簡単に発見できないような欠陥があった場合、売り主が責任を負うということです。
実家の場合で心配だったのがこん点です。
「瑕疵」というのは、建物や土地自体に損傷があった場合をさします。
売買の対象となる不動産の状態は個人売買の時にはできるだけ正確に把握しておくことが必要です。
不動産の瑕疵とは
瑕疵とは大まかに言って下のような事柄になります。
- 土地・・・地盤が悪い 傾いている 穴が開いているなど
- 家・・・シロアリ被害・雨漏り・建物内の腐食など
家の売買の際は、告知事項と瑕疵担保責任の両方が、法律上売り主には課されることになります。
雨漏りとシロアリは必須
また、不動産店を通した仲介での売買の際はこれらは書類にチェック事項として示されます。
つまり、「雨漏りはありません」「シロアリ被害はありません」というところに売主がチェックを入れて、その書類を相手に渡すことになるのです。
古い家の「瑕疵担保責任免責」
瑕疵に対する責任はなかなか厳しいものがあり、決しておろそかにはできません。
築年の古い家に関しては「これでだいじょうぶ十分住めますよ」と全面保証できるということは、実は専門家でも不可能です。
昨今の空き家は、築40年、50年というところも多くあり、それらの家はどこかしら補修が必要な状態といえるかもしれません。
このような場合は「瑕疵担保責任免責」、すなわち売主の「責任を問わない」として売買契約をする必要があります。
これは空き家の売買の時には大切な注意点となりますので、その点を売買契約書に忘れずに盛り込む必要があります。
瑕疵担保責任の期間は3か月間
家を個人売買する時には、家の状態は基本的に売主が保証できるものでなければなりません。
法律的には個人間の売買で、売り主の私が瑕疵担保責任を負うのは3か月間です。
しかし、相手が親しい人であれば、法律的な責任はなくてもその限りではないかもしれません。
知り合いほど口コミで売りやすいですが、苦情もつたわりやすいのも確かなところです。
空き家の価値は０円
それとともに大切なのは、上記のような条件の場合、家の売買代金は0円にするということです。
常識的にも「責任が持てない=瑕疵担保免責」と言って売るものに対して、お金を取ることはできませんね。
なので、売買の時は土地のみの価格となります。
そもそも、築20年を超えた家の価格は資産価値がないとされています。
あとあとのトラブルを防ぐためにも「家の代金」としてお金を受け取ってはいけません。
解体費を差し引く必要もある
もう一つ大切なことは、それでは買う方の人が家はいらないから土地だけにしてくれと言った場合のことです。
この場合は、解体費用を差し引く必要が出てきます。
解体が前提の空き家
空き家の売却で一番の問題はこの解体費用です。
大手不動産サイトを見ると、土地の売買の一覧に「古家あり」という物件が出ていることが普通にあります。
家は残ったままですが、これは家屋を解体すると固定資産税の特例が受けられなくなってしまうため、ぎりぎりまで家を残しておこうという固定資産税対策なのです。
関連記事：
空き家を解体すると固定資産税が６倍に！
売買が決まった時点で、家をどうするかは相手の希望を聞いて、解体して更地とするか、または、家も欲しいという時は「瑕疵担保責任なし」という契約で渡します。
この場合の解体費は売主負担となりますので、その分が売却代金から差し引かれることとなります。
空き家の大まかな解体費用は下の記事に
関連記事：
家の解体費用はどのくらい？
※解体の見積もりをあらかじめ知るにはこちらのサイトがおすすめです
私が空き家の個人売買をあきらめたのは、やはり築年の古い空き家の場合には、瑕疵担保の点からです。
たとえ、書面で売主に瑕疵担保責任はなし、と取り決めをしたところで、関係の深い人からはそれらが伝わる可能性もあり、長年の友人関係にひびが入りかねません。
それらを考え合わせて、実家の場合は親しい人に譲ることは諦めることにしました。
空き家の個人売買まとめ
空き家の個人売買についてまとめると
- 告知事項
- 瑕疵担保責任
の2つは必ず契約書に盛り込む必要があります。
そして、築年の古い家は逆に下のようにする必要があります。
- 瑕疵担保責任免責とする
- 土地のみの売買で家は0円
- その際の解体費は売主が負担
現時点では、調査と売った後のフォローが万全でなく、買い主ばかりでなく売り主も安心して売買はできません。
空き家をできるだけ譲りたい人が増えた今、空き家売買のガイドラインが行き渡れば、個人間売買でもやがて安心して取引ができるようになるでしょう。
空き家は個人売買より買取がおすすめ
結局実家の場合は、欲しいと言ってくれた知人に譲ることもあきらめて、業者に買い取ってもらうことで決着しました。
買取の成約率は９２％という高い成約率ですので、売れないからといって慌てて知人に売らなくても、十分に買い取ってもらう可能性があります。
空き家の個人売買の法整備ができていない今では無理をして後々問題になったり訴訟を起こされたりするくらいなら、知人ではなく業者に買取を依頼する方をおすすめします。
空き家売却のおすすめは、訳あり物件買取プロです。
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