空き家売却

私道の持分なしの家は売れない 持分の取得が難しい場合は業者買い取りを

投稿日:2020年10月4日 更新日:

私道は家を売却するときの困難の一つです。持分のある私道であれば、通常と変わりなく売買はできますが、問題は持分なしの私道が接道している場合です。

私道の持分がないと、なぜ売却の支障になるのか、家を売りたい場合にはどのようにすればいいかをお知らせします。

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私道の持分なしの家は売れない

相続した実家に接する道路が、持分なし私道だとわかった。私道だと家が売れないらしいが、どのようにすればいいだろうか。

お答え

持分なし私道に接道する家は、家の接道がそれ一つのみである場合は、売却ができません。

売りに出すことはできますが、「持分なし」と記載された時点で、普通の人は買わないことが予想できます。

上記の答えの信頼性

私が相続した実家は、いざ売却しようとしたときになって、家に接する道路が私道だとわかりました。

その町で一番大きい不動産会社他数店に相談しましたが、いずれも、仲介での売却を断られた経験があります。

そのとき、教えられたことが「私道の持分を取得すれば売却はできる」ということです。

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私道の解決法

私道の家や土地を売却する場合、その解決方法は、複雑ではありません。

接道の問題それ自体を解決するのは、持分の取得をするだけで売却可能になります。

では、逆になぜ持分なしの私道である場合は、家や土地が売れないのでしょうか。

 

持分なし私道に接道する家が売れない理由

これは私自身が、実家の売却の時に、地元の最大手の銀行に電話をして確かめましたが、持分なし私道の家が売れない理由は、融資が下りないということがその理由です。

公道との条件の違いは、私道に接道している土地は担保価値がないとみなされるので、その土地を買おうとか家を建てようという場合、銀行ローンが使えないということになります。

銀行の融資がなぜ下りないのか

なぜ銀行が融資をしないのかというと、持分なしの私道は他人の土地です。

なので、極端な話、その道路が第三者によって建てられた建物などでふさがってしまって、通行ができなくなってしまったとすると、通行権はあっても、実質的にその道路を通って家や土地に入ることすらできなくなってしまいます。

道路のない土地には、実質的には住めないため、そのような土地や家は、いくら値段をつけたところで誰も買うことができないのです。

私道の道路の掘削権

その他、ガス管や水道管などの設備がその道路にある場合、それを補修しようとなった場合にも、道路の持ち分がないとそのための掘削権もありません。

そうなると、水道に問題があった場合に底を掘り返すことも、もっと言えば、その部分を使うこともできなくなってしまいます。

以上のような理由で、私道の持分のない土地は、そのままでは価値のない土地とみなされるため、担保にできないし、銀行もローンのお金を貸さないわけです。

銀行の融資が下りないとどうなる?

銀行の融資が使えないということは、ローンが使えないということです。

その土地を買う時にも、ローンが使えないので、全部現金で支払う必要が出てきます。

また、家を建てたい時にも同じです。道路の通行ができたとしても、ローンを使っての家の建設ができないということになります。

この条件は、家の売却のときだけでなく、自分でその土地に家を建てようとする場合やリフォームの際でも同じですので、私道の持分は必ず取得する必要があるのです。

なので、最終的に銀行ローンが使えるようにするためには、私道の持ち主にその私道の権利である持ち分を譲ってもらうよう交渉をして同意を取り、登記簿にそれを記載してもらう手続きをする必要があります。

それが私道の持分の取得ということになります。

 

私道の持分の取得の問題点

私道の持分取得、それ自体は複雑な話ではないのですが、私道の所有者との交渉が必要になるため、下のような問題もあります。

  1. ・私道の持ち主がわからないので交渉ができない
  2. ・持分取得に費用がかかる
  3. ・近隣と一緒に持分取得が必要な場合がある

1.私道の持ち主の確認の方法

私道の持ち主については、下のような方法で、登記の内容から確認することはできます。

相続した土地の接道が私道だったら権利を買い取ること!持分取得の手順

ただし、登記上記載はされていても、記載した住所で連絡が取れない、いわゆる所有者不明になっている場合は、取得は不可能になってしまう恐れがあります。

2.持分取得に費用がかかる

私道の持分の取得については、所有者がいることなので、所有者の一存で価格が決まってしまうことになります。

良心的な地主さんであれば、”判子代”で済むこともありますが、私道の持分の価格には、法律的な取り決めがないため、この点もなかなか問題といわれています。

また、それまで使われていない私道であると、測量の必要が出てくる場合もあります。そのような時に、測量台を負担しなければならないことが多く、実質的な土地の値段よりも、こちらの方が高くなってしまう場合もあります。

私道の持分取得と一口に言っても、いったいどのくらい費用がかかるのかということの見通しが、個々のケースによって違ってきてしまうのです。

3.近隣と一緒に持分取得が必要な場合がある

私の実家の場合がそうでした。その私道に隣接する家が実家を含めて4軒あり、私道の所有する企業が、トラブルを避けるため、「4軒まとめてなら交渉に応じる」と言ったのです。

ただし、他の3軒の中には、高齢者で話の分かりそうもない人や、経済状況が厳しい人もいて、反対する人がいて、他の3軒の同意が取れるかどうか、その説得が極めて難しいと思われたのです。

同じ道路を使っていて、持分を持っていない人と持っている人が同じようにその道路を使うのは不公平な話になってしまいます。

このような場合は、後々のトラブルが予想できるため、持分なしの私道に接する家は、やはり売れないということになってしまうのです。

終わりに

万が一私道が接道であっても、速やかに持分が取得できるのであれば、問題ありません。

しかし、相続した家などで、新たに持分を取得しようとすると、スムーズにいかないことも多いのです。

そのような場合には、私道であっても買い取ってくれる会社があります。

私の実家も相続9年目で、私道が持分なし私道のままで買い取ってもらえました。

仲介に売りに出すのは難しくても、買取であれば、業者の方で持分の交渉をするので、問題なく買い取ってもらえます。

 

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