私道持分なしの家は売れない？　売却できる方法

私道持分なしの家や土地は売れないと言われますが本当でしょうか。

私道は家の売却が困難となる要因の一つです。

持分のある私道であれば通常と変わりなく売買はできますが、問題は持分なしの私道が接道している場合です。

私道の持分なしの家を売りたい場合にはどのようにすればいいかをお知らせします。

私道持分なしの家の売却

…相続した実家に接する道路が持分なし私道だとわかった。私道だと家が売れないらしいが、どのようにすればいいだろうか

お答え

持分なし私道に接道する家は、家の接道がそれ一つのみである場合は売却ができません。

その場合にできることは以下の２つです。

上記の答えの信頼性

私が相続した実家はいざ売却しようとするときになって、家に接する道路が私道だとわかりました。

その町で一番大きい不動産会社他数店に相談しましたが、いずれも仲介での売却を断られてしまいました。

私道の持分の取得は困難であったため、最終的には業者買取で売却をしました。

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この記事では持分なし私道の売却の方法についてお知らせします。

私道の持分がない

私道の持分の有無は家や土地を売ろうとするときは大きな問題になります。

その土地に住んでいて家や土地の通行には何ら問題はなくても、売却の場合は私道の持分が必要になるためです。

※もっと詳しく

私道の持分なしの家は売れない理由を解説

私道持分なしの家が売れない理由

接道が私道のみであり、私道の持分を持っていない場合は通常の売却はできません。

その理由は

このうち売却で最も問題になるのは、まず銀行のローンが使えない問題です。

私道持分の有無と銀行の融資

私道に接道している土地は担保価値がないとみなされるので、その土地を買おうとか家を建てようという場合、その資金を借りるための銀行ローンが使えないということになります

仮に融資を受けようと手続きをしても、審査が下りない結果になるのです。

家や土地を買おうとするときは、ほとんどの人が住宅ローンを使います。

また、土地だけを買って、そこに新しく家を建てようとする場合にも住宅ローンを利用することが普通ですが、持分なし私道だと購入時もそのあともすべて現金での支払いが必要となります。

公道との条件の違いが、この担保価値にあるというのが一番大きいです。

私道持分なしの場合の通行権の保障

私道だとなぜ銀行が融資をしないのかというと、持分が得られない限りその私道は他人の土地です。

囲繞地通行権などで、通行は保証されたとしても、仮にその道路が第三者によって建てられた建物などでふさがってしまえば、通行ができなくなってしまうことも考えられます。

私道持分なしの掘削権

また、その土地を掘り返して水道管やガス管を敷設するなどということも、所有者の許可がなければできません。

いわゆる掘削権と呼ばれるものですが、このような不自由があると、インフラ設備が利用できない土地には住めないことになってしまいます。

以上のような理由で、私道の持分のない土地は、そのままでは価値のない土地とみなされるため担保にできないし、銀行もローンのお金を貸さないわけです。

私道持分なしの融資の問題点

銀行の融資が使えないという場合、問題になる点をまとめると下のようになります。

土地を担保に資金を融通するということは誰もがやっていることなのですが、それができないというのは、大きな欠点だということがよくわかります。

私道持分なしの問題の解決法

最終的に銀行ローンが使えるようにするためには、私道の持ち主にその私道の権利である持ち分を譲ってもらうよう交渉をする必要があります。

そして私道の所有者の同意を取った上で、登記上にもそれを記載する手続きをする必要があります。

それが私道の持分の取得です。

私道が持分なしの土地の売却

私道の家や土地を売却する場合、その解決方法は複雑ではありません。

接道の問題それ自体を解決するのは、持分の取得をすれば売却ができる状態になります。

売却方法をまとめると下の２つに分けられます。

それぞれの場合について説明します。

私道の持分取得ができる場合

私道の持分の取得とは、私道の持分の取得は私道の持ち主を見つけて、持分を譲ってくれるようにお願いすることです。

持分取得の方法と手順については、下の記事に詳しく記していますのでお読みください。

私道の権利を買い取る！持分取得の手順

持分取得の問題を取得すれば、接道が私道一本のみであっても、問題なく通常の売却が可能となります。

売りたい物件が私道付き物件であった場合はまず、私道の持分を取得するように進めましょう。

私道の持分取得の問題点

私道の持分がいつも取得できるとは限りません。

たとえば下のようなときは、持分を取得することが困難になる場合があります。

私道の持ち主がわからない

私道の持ち主=地主が誰なのかは法務局に行って私道の地番を図面から調べて、公図を申請すると所有者の氏名他の情報は得られます。

その住所を当たっても所有者が不在であるというような場合は取得が極めて難しくなります。

また、地主だけではなくその私道が既に共有となっている場合は、他の持分所有者の同意も必要となります。

共有者の数が多い場合に、もし連絡がつかない人がいる場合には、取得が難しいです。

私道の持分取得に費用がかかる

私道のメインの所有者や共有者がわかれば、持分を譲ってくれるようにお願いができますが、その場合に以下のような費用がかかることがあります。

私道のハンコ代が不明

私道の持分とはあくまで権利の話なので土地の売買とは違うため、取得の費用は常識的には「ハンコ代」と言われる通りです。

私道の地主が一人だけで使う人も一軒だけの場合などは、私道の代金は法律で決められているわけではないのでその点ははっきりしていません。

私道の持分の登記費用

また、交渉をして同意を取った後は、登記上にもそれを記載してもらう手続きをする必要があるため、登記の費用が必ず掛かります。

私道の測量

登記費用だけならいいのですが、私道の面積や境界がはっきりしていないという場合には測量の費用がかかることがあります。

いずれも司法書士や土地家屋調査士などを依頼することとなると、それなりに費用がかかることがあります。

必ず売れる土地や家であれば、お金をかけてもいいと思いますが、地方の売れるかどうかわからない家であれば費用をかけるのも不安になるところです。

新しい私道の持分の取得

また、新しく持分を取得する場合には、近隣にも声をかけて一度に持分を取得するのが望ましい場合もあります。

うちの実家の場合には、新たに私道だとわかった道路に対して使用者が４軒あり、地主の建設会社に全部一緒にすることが条件と言われて諦めた経験があります。

誰もが私道の持分を取得していなかったため、新たに取得が必要となったケースなのですが、後から近隣と一緒に取得しようとしても既にその土地に４０年近く住んでいる人たちです。

持分の取得が理解できなかったり、費用を負担したくないなどの理由で、必ずしも同意をしてくれるとは限りません。

私道持分なしの売却は買取で

もしこれらの問題がクリアできず、私道の持分取得ができない場合は、やはり通常の売却は望めません。

それでは、私道の持分がない場合は、その土地は金輪際売れないのかというとただ一つ、業者買取で売却をする方法があります。

私道の家を買取で売却した例

うちの実家の場合は売る時になって、初めてその道路が私道であるということがわかったケースです。

そして、道路の持ち主が団地の造成や分譲に関わった建設会社であることも調べられました。

会社で交渉に当たった担当者は私道の持分を譲る代金は無料でいいと言ってくれましたが、測量や登記の費用等はそちらで全部持ってくれといわれました。

測量の費用は、場合によっては１０万円を超えることが予想されました。

また、登記の費用も最低でも数万円はかかります。

私道の持分取得の条件

しかも、その私道に隣接する家が実家を含めて４軒あり、私道を所有する企業が後々のトラブルを避けるため、「４軒まとめてなら交渉に応じる」と言われたのです。

ただし、他の３軒の中には、高齢者で複雑な話のわかりそうもない人や、経済状況が厳しい人も含まれました。

いずれの家も私道だということを全く知らなかったため、それまで聞いたことのない話に「そんなものは必要がない」と反対する人がいるとも思われました。

そもそも費用以前に同意が取れなければ登記ができません。

実家の場合は空き家率が１８％と極めて高い地域であったため、仮に持分取得ができても空き家が売れるかどうかもわかりませんでした。

私道持分なしの家は業者に売却

なので、私道の持分は未取得のままで業者に買い取ってもらうことにしました。

費用をかけて苦労して持分の取得をしても、家が売れないかもわからないため、私道取得分を差し引いても業者に買い取ってもらった方がずっとよかったと思います。

私道持分なしの家の売却

私道の持分のない家や土地は、どんなにきれいな家であり、広い土地であったとしても、いわゆる訳あり物件の範囲に入ります。

そのままでは買う人がいないし、不動産会社も仲介だと多くは断ることとなると思います。

都市部の場合は、私道の問題はそれほど稀ではないので、不動産会社に相談すればその取得も行ってくれるところもあるかもしれませんので、その場合は直接相談をしてみるのがいいと思います。

万が一、私道が接道であっても、速やかに持分が取得できるのであれば問題ありません。

しかし、相続した家などで新たに持分を取得しようとするとスムーズにいかないことも多いのです。

交渉に入ってくれる人もなく、持分の取得が難しいとなると、仲介で土地や家を欲しい人に売る通常の売却はできません。

その場合は、私道であっても買い取ってくれる”訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

私道物件の買取業者

私道持分のなしの物件であっても買い取ってくれるのはアルバリンク社の訳あり物件買取プロです。

各地に支店があり全国対応です。

まずは下の公式サイトから、私道の物件の査定を依頼してみててください。

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