相続した不動産を売却する流れ　名義変更から税金・確定申告までわかりやすく解説

親や親族から実家や土地を相続したものの、「何から始めればいいのかわからない」「売りたいけれど手続きが難しそう」と悩んでいませんか。

相続した不動産は、通常の不動産売却よりも確認すべきことが多く、いきなり売却活動を始めると手続きが止まってしまいやすいのが特徴です。とくに重要なのが、誰が相続するのかの確定、相続登記（名義変更）、そして売却時の税金や確定申告です。

ただ、流れそのものは決して複雑すぎるものではありません。順番どおりに進めれば、相続した空き家や土地も売却できます。この記事では、相続不動産を売る前に押さえておきたいポイントから、売却完了後の確定申告まで、全体の流れをわかりやすく解説します。

まず押さえたいポイント

• 相続しただけでは、すぐに自由に売却できない
• 先に相続人の確認と名義変更が必要になる
• 売却時には税金や確定申告も関係する

相続した不動産を売却する前に知っておきたいこと

売却の前に抑えておきたいことをまとめます。もっとも大切なのが、相続しただけではすぐに売れない、現金化するには以下の手続きの手順がいるということです。

相続しただけではすぐに売却できない

相続不動産は、親が亡くなったからといって、その瞬間に自由に売却できるわけではありません。

まずは誰が不動産を取得するのかを整理し、必要に応じて遺産分割協議を行ったうえで、相続登記を進める必要があります。

売却を急いでいる場合でも、名義が亡くなった方のままでは手続きが進みにくいため、最初に相続関係を整理することが大切です。

相続した実家を空き家のまま放置しているケースでは、「とりあえず売る」より先に「誰の名義で売るのか」を確認する段階が必要になります。

まず確認したいのは「誰が相続するか」と「名義の状態」

相続した不動産の売却で最初に確認したいのは、現在の名義が誰になっているのか、そして最終的に誰が取得するのかです。

遺言書があるならその内容を確認し、ない場合は法定相続人を確定して、誰が単独で相続するのか、共有にするのかを整理します。

ここが曖昧なままだと、その後の登記も売却も進めにくくなります。

とくに兄弟姉妹がいる相続では、後から意見が割れやすいため、売却を考えているなら早い段階で方向性をそろえておくことが重要です。

空き家のまま放置する前に、売却か保有かを早めに決める

実家を相続した直後は気持ちの整理も必要ですが、判断を先送りしすぎると、書類集めや相続人間の調整が後回しになり、結果として売却まで長引きやすくなります。

とくに住む予定のない空き家なら、保有するのか、賃貸に出すのか、売却するのかを早めに決めておくことが大切です。

売却する方向であれば、相続登記と査定準備を並行して進めることで、余計な時間をかけずに動きやすくなります。

相続した不動産を売却する流れ【全体像】

不動産売却の流れを分かりやすく示します。

1. 遺言書の有無を確認する

最初に確認したいのが遺言書の有無です。公正証書遺言や自筆証書遺言があれば、その内容に沿って相続人や取得者を確認できます。遺言書がない場合は、戸籍を集めて法定相続人を確定させたうえで、遺産分割協議へ進みます。

2. 相続人を確定する

被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍などを集めて、相続人を確定します。この作業をきちんと行っておくことで、後から「ほかにも相続人がいた」というトラブルを防ぎやすくなります。

3. 遺産分割協議を行う

遺言書がなく、不動産を誰が取得するかが決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。不動産を単独で取得する人を決めるのか、売却して現金を分けるのかをここで整理します。

空き家の売却では、あとから意見が変わると手続きが止まりやすいため、売却前に方向性まで確認しておくことが重要です。

4. 相続登記（名義変更）をする

取得者が決まったら、法務局で相続登記を行います。売却予定がある場合でも、この登記を先に済ませておくと、その後の売買契約や決済が進めやすくなります。

「買主が見つかってから登記すればいい」と考える方もいますが、実際には名義変更が整っていないと売却手続きは進めにくく、途中で止まりやすくなります。相続した不動産を売るなら、相続登記は最初に片づけたい作業の一つです。

5. 不動産会社に査定を依頼する

名義変更の見通しが立ったら、不動産会社へ査定を依頼します。相続した実家や空き家は、築年数が古い、荷物が残っている、地方にあるなどの理由で売り方が変わるため、相続不動産や空き家売却に慣れている会社へ相談するのが近道です。

6. 売却方法を決めて売り出す

売却方法には、一般的に仲介と買取があります。時間をかけて市場で買主を探したいなら仲介、できるだけ早く手間を抑えて売りたいなら買取が選択肢になります。

相続した空き家は、遠方に住んでいて管理が難しい、片付けが大変、共有者との調整を急ぎたいといった事情が多いため、価格だけでなくスピードと手間も含めて判断することが大切です。

7. 売買契約を結ぶ

買主が決まったら売買契約を締結します。契約時には、相続関係が整理され、名義も売却できる状態になっていることが重要です。売却条件、引き渡し時期、残置物の扱いなどもこの段階で詰めていきます。

8. 決済・引き渡しを行う

契約後は決済日に残代金を受け取り、所有権移転の手続きを進めて引き渡します。相続不動産の場合、書類の不備があると決済が延びやすいため、必要書類は事前に整えておくと安心です。

9. 必要に応じて確定申告をする

不動産を売却して利益が出た場合、原則として確定申告が必要です。また、税金の特例を使う場合も、適用を受けるために申告が必要になることがあります。

売却が終わった時点で気を抜かず、税金や申告まで見据えて準備しておくことが大切です。

相続した不動産の名義変更（相続登記）の進め方

相続登記の名義変更の実際を順に見ていきましょう。

相続登記とは何か

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を、相続人名義へ変更する手続きです。売却を考えている場合も、まずはこの手続きを進めて、権利関係を整理しておくことが基本です。

相続した不動産を売却するうえで、相続登記は避けて通れません。買主が見つかっても、名義が整理されていなければ、その先の手続きで止まってしまうためです。

相続登記に必要な書類

相続登記で必要になる書類はケースによって多少異なりますが、一般的には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等、相続人の戸籍、新しく所有者になる人の住民票、固定資産評価額がわかる書類などが必要です。

遺産分割協議をした場合は遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書も必要になります。遺言書がある場合は、その遺言書を添付する形になります。

相続登記の期限と義務化のポイント

相続登記は「売るときにまとめてやればよい」と考えられがちですが、現在は早めの対応が重要です。相続後しばらく空き家を放置していた結果、相続人が増えたり連絡が取りづらくなったりして、かえって手続きが複雑になることも少なくありません。

そのため、住む予定のない家を相続した場合は、売却するかどうかにかかわらず、まず相続登記の準備を始めておくほうが安心です。名義を整理しておけば、あとから仲介で売る場合も、買取を選ぶ場合も動きやすくなります。

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自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の違い

相続登記は自分で申請することもできますが、戸籍収集や申請書作成、遺産分割協議書の整備に時間がかかることがあります。

相続人が多い場合、代襲相続がある場合、遠方の不動産がある場合などは、司法書士へ依頼したほうが結果的に早いことも少なくありません。

自分で進めるか依頼するかは、書類の複雑さと期限を見ながら決めるとよいでしょう。

売却まで急いでいる場合は、最初から専門家に任せたほうが全体の流れがスムーズになることもあります。

※相続登記を自分でする場合のやり方は下の記事に

相続登記を自分でする時の必要書類とやり方【ひな形あり】

相続した不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の2つ

相続した不動産が売れやすいなら仲介で売却しましょう。

売れにくいときや問題がある不動産は買取の選択もあり得ます。仲介と買取の違いについてみてみましょう。

仲介で売るメリット・デメリット

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。相場に近い価格で売れる可能性がある一方で、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。

内覧対応や片付け、条件交渉なども必要になるため、手間をかけられる人や、立地が良く市場で売りやすい物件に向いています。

買取で売るメリット・デメリット

買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。仲介より売却価格が低くなることはありますが、売却までのスピードが出やすく、築古物件や残置物のある空き家でも相談しやすいのがメリットです。

相続した実家を早めに手放したい場合や、相続人同士の話し合いを長引かせたくない場合には相性のよい方法です。

仲介と買取の違いの表

違いを表にまとめました。

相続した空き家はどちらを選ぶべきか

少しでも高く売りたいのか、手間をかけず早く現金化したいのかで向いている方法は変わります。

駅近や需要のある立地なら仲介のほうが有利なことがありますが、地方の実家、築古の戸建て、荷物が多い家、共有関係が絡む物件は、買取のほうが現実的に進みやすい場合もあります。

相続不動産では価格だけでなく、相続人の合意、管理負担、売却完了までの時間もあわせて考えることが大切です。

高く売れる可能性を重視するなら仲介
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相続した不動産を売却するときにかかる税金

不動産売却の税金について説明します。

譲渡所得税の基本

相続した不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかることがあります。課税されるのは売却額そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益部分です。

そのため、いくらで売れたかだけでなく、もともとの取得費がいくらなのか、売却にどんな費用がかかったのかを整理することが大切です。

取得費・譲渡費用とは

取得費とは、もともとの購入代金や購入手数料、改良費などを指します。建物については、年数の経過による価値減少も考慮して計算するのが一般的です。

譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など、売却のために直接かかった費用が含まれます。

取得費がわからないときはどうするか

相続不動産では、親がかなり昔に購入していて資料が残っておらず、取得費がわからないことがよくあります。その場合でも計算方法はありますが、実額がわかるほうが有利になるケースもあるため、古い売買契約書や領収書、通帳などが残っていないか先に確認しておくのがおすすめです。

相続税を支払っている場合の特例

相続税がかかっている場合は、売却時の税負担を軽くできる特例が使える可能性があります。相続不動産の税金は一般の売却より複雑になりやすいため、売却前に税理士や不動産会社へ確認しておくと安心です。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

相続した実家の売却では、いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。条件に当てはまれば税負担を大きく抑えられるため、空き家売却ではとくに重要なポイントです。

ただし、誰でも自動的に使えるわけではなく、家屋の条件や売却方法、市区町村の確認書など、細かな要件があります。使えそうだと思ったら早めに確認しておきましょう。

税金がかからないケースはあるのか

売却しても必ず税金がかかるわけではありません。取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出なければ課税されないこともありますし、各種特例によって税額が軽くなる場合もあります。

ただし、特例を使うには確定申告が必要になることがあるため、「税金がかからなそうだから何もしなくていい」と考えず、最後まで確認することが大切です。

相続した不動産の売却で確定申告が必要になるケース

不動産の売却後は通常は確定申告が必要になります。低額での売却の場合は必要がない場合もあります。違いを見てみましょう。

確定申告が必要な場合

相続した不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。とくに売却価格が高かった場合や、特例を使う予定がある場合は、早めに申告準備を始めておくと安心です。

確定申告が不要な場合

利益が出ていない場合は申告不要となるケースもあります。ただし、税金の特例を適用する場合は、税額がゼロでも申告が必要になることがあります。判断に迷う場合は、自己判断せず確認したほうが安全です。

確定申告に必要な書類

確定申告では、譲渡所得の内訳書、売買契約書、取得費や譲渡費用の根拠資料などを整理しておく必要があります。特例を使う場合は追加書類が必要になるため、売却後に慌てないよう、契約時から保管しておくことが大切です。

申告時期と注意点

譲渡所得の申告は、売却した年の翌年の確定申告期間に行います。時期が近づいてから資料を集めようとすると間に合わないこともあるため、売却が終わったら早めに書類整理を始めておくと安心です。

相続した不動産を売却する際によくあるトラブル

相続した財産の中でも、不動産は現物での分割が難しいためトラブルになりがちです。よくあるケースを見ていきましょう。

相続人同士で意見がまとまらない

よくあるのが、「売りたい人」と「残したい人」で意見が割れるケースです。とくに実家には感情が入りやすく、話し合いが長引きがちです。

こうした場合は、売却価格だけでなく、固定費、管理の手間、今後住む予定の有無まで含めて整理し、早い段階で方向性をそろえておくことが大切です。

名義変更前に売却を進めようとしてしまう

相続した家を早く売りたい気持ちから、名義変更を後回しにして査定や売却活動だけ進めようとするケースがあります。

しかし、最終的には相続登記が必要になるため、先に登記の見通しを立てておかないと契約や決済の段階で止まりやすくなります。

取得費がわからず税額計算で困る

相続不動産では、親世代が昔に取得した物件が多く、購入時の資料が見つからないことがあります。

その場合でも計算方法はありますが、税額に差が出やすいため、売却前に資料の有無を確認しておくことが重要です。

空き家の管理が追いつかず売却が長引く

遠方の実家や荷物が残った空き家は、片付け、換気、庭木管理などだけでも負担が大きくなります。

売却を決めているなら、「きれいにしてから動く」よりも、まず相談して売り方を決めるほうが早いことも多いです。

相続した不動産を少しでもスムーズに売却するコツ

トラブルを避けて相続した不動産をできるだけスムーズに売却できるようにしたいものです。

そのためのコツをお知らせします。

書類を早めにそろえる

相続不動産の売却は、書類がそろうだけで進み方が大きく変わります。戸籍、固定資産税の書類、遺言書、売買契約書、測量図など、あとで必要になりそうなものは早めに集めておくのがおすすめです。

相続に強い不動産会社へ相談する

普通の売買よりも、相続不動産は確認事項が多くなります。相続登記、共有名義、空き家の片付け、税金の特例などを見据えて動ける会社に相談すると、売却までの流れがスムーズです。

税理士・司法書士とも連携できる会社を選ぶ

不動産会社だけでは完結しないケースもあります。登記は司法書士、税金は税理士の確認が必要になる場面があるため、専門家と連携できる相談先だと安心感があります。

売れにくい空き家は買取も検討する

立地や建物の状態によっては、仲介で長く売れ残るより、買取で早めに整理したほうが全体として負担が少ないことがあります。

相続人同士の分配を急ぎたいとき、遠方で管理が難しいとき、残置物処分まで含めて相談したいときは、最初から買取も比較に入れておくと判断しやすくなります。

相続した不動産の売却に関するよくある質問

相続した不動産の売却に関するよくある質問を掲載します。

まとめ｜相続した不動産の売却は名義変更と税金確認を先に進めよう
相続した不動産を売却するときは、いきなり買主探しから始めるのではなく、相続人の確認、遺産分割、相続登記、査定、売却方法の選択という順番で進めるのが基本です。

とくに住む予定のない実家や空き家は、先送りするほど管理の負担が大きくなりやすく、相続人同士の調整も難しくなりがちです。まずは名義を整理し、売却の見通しを立てることがスムーズな処分への近道になります。

また、売却時には譲渡所得税や各種特例、確定申告まで視野に入れる必要があります。取得費が不明な相続不動産、空き家の特例を使いたいケース、共有名義の不動産などは、早い段階で相談先を決めておくと安心です。

相続不動産の売却は、
「まず名義を整える」→「売り方を決める」→「税金まで確認する」
この流れで考えると失敗しにくくなります。

相続不動産の売却では、名義変更、相続費用、残置物、築古建物など、一般の売却より悩みが多くなりがちです。そうした不安をまとめて相談したい方は、相続不動産に対応した買取サービスも比較してみてください。

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まずは相談先を確保して、相続した家の今後を整理してみるとよいでしょう。

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