レオパレス21の問題を順を追ってわかりやすく解説します。
集団訴訟を招いたサブリースアパートのの契約の問題、アパートの界壁などの施工不良問題、倒産の恐れがある債務超過を経て支援が決まるまでのレオパレス21の経営状況に至るまでをまとめます。
この記事は、’23年2月に更新しています。
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レオパレス21の問題とは
賃貸大手レオパレス２１のアパートをめぐる問題を順を追ってわかりやすく解説します。
レオパレス21の一連の問題の発端は、アパートの界壁の不備に始まります。
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レオパレスアパートの施工不良問題
「レオパレス」日本全国にあるアパートの名前で、知らない人はいないくらいよく知られた賃貸アパートのブランドの一つです。
現在問題になっているのは、そのレオパレスアパートを運営する「レオパレス21」という名前の賃貸運営会社における数々のトラブルです。
レオパレス２１は、日本全国に３万9000棟ものレオパレスアパートを建築、入居者の募集を含むアパート運営などを主な業務とする会社ですが、そのアパートに２０１９年の２月初めに施工不良が発見されたのが問題の発端でした。
テレビ番組の「ガイアの夜明け」のスクープで、その話は一夜にして広まったのです。
レオパレス21の問題３つ
レオパレス21の問題というのは、現在のところ、下の３つを指します。
・集団訴訟が起きているサブリース契約の２０２５年問題
・界壁などアパートの建築基準法違反及び施工不備の問題
・施工不備問題以後の経営悪化
レオパレスのこれまでの問題といえば、施工不良の引っ越し騒動が一番大きく報道されました。
しかし、実はそれ以前よりガイアの夜明けで特集されていたのは、不動産投資の賃貸経営におけるサブリース契約の問題の方でした。
レオパレスでは、その集団訴訟問題が、界壁問題の以前から起きていたのです。
レオパレス21のサブリース契約の問題
サブリース契約とは、不動産投資をするオーナーに支払う賃料の利益を一定額で保証するという仕組みです。
たとえば、１部屋の家賃が５万円の部屋が１０部屋あるアパートを建てたとすると、オーナーは、月々５０万円の賃料が入ります。
しかし、アパートに入居していた人が転居してしまえば賃料は入らなくなります。
アパート１０部屋のうち、半分が空き室になってしまった場合は収入も半分になってしまいます。
それは怖いので、アパート経営を望む人は、アパートを建てたくても及び腰になります。それが今までのアパート経営の常識でした。
問題の内容はオーナーの家賃減額
しかし、空き室があってもなくても、会社が全室を借りて「われわれが月々５０万円を払いますから、安心してアパートを建ててください」というのがサブリース契約です。
大家さんは、その通り安心してアパートを建てます。しかし、実際には決まった額の５０万円が支払われないというのが、サブリース契約の大きな問題なのです。
オーナーは複数の集団訴訟を現在も行っていますが、これまでのところは敗訴に終わっています。
レオパレスオーナーが自己破産に
困ったことに、不動産投資のオーナーのほとんどは、銀行から融資を受けて、アパートを建設します。
たとえば５千万円のアパートを建てて銀行から４千万円を借りたとします。オーナーはそれを、アパートの部屋を貸した賃料で、毎月４０万円ずつ支払うとします。
その４０万円は、運営会社であるレオパレスがオーナーに支払うのですが、レオパレスが、「来月から支払いの額を減額します」というと、オーナーは、銀行ローンの支払いができなくなってしまいます。
ローンが払えなくなったオーナーは、手持ちのお金を集めて払ったり、他に持っている土地を売ったりしてそのお金で支払いに充てるようになりますが、ローンは数十年という長いもので、支払い切れない場合が大半です。
そうなると、アパートを売ったり、他に持っている不動産を売るなどしますが、それでも調整できない場合には、自己破産の恐れもあるといわれています。
社会問題化するサブリース
サブリース契約で賃貸運営をしている多くの会社が、同じシステムを採用しているため、サブリースの賃貸物件を所有している人には広く同じ問題が起こる可能性があるのです。
サブリースの２０２５年問題とは
アパートの大家さんたちが、アパート建設のラッシュのピークから計算して、２０２５年頃には、一斉にローン地獄と自己破産に面するというのが２０２５年問題と呼ばれるものです。
既に、ピークよりも早い時期にアパートを建設した大家さんは、このような目に遭って、同じ状況の人同士が協力してレオパレスを訴えている、それが上に述べたレオパレス相手のサブリース集団訴訟です。
ガイアの夜明けは、この問題を最初は取材していましたが、その取材の途中で、ある一人のオーナーから「界壁がなかった」という情報を得て、それをテレビ番組の中でスクープしました。
それが、レオパレスの界壁問題、アパートの施工不良の問題だったのです。元々の問題は、施工不良以前に起きていたのです。
サブリース「2025年問題」の期限
また、サブリースの問題は、レオパレスに限ったことではありませんで、大東建託など他のアパート運営会社との間でも多発すると予想されています。
サブリース契約が流行し始めた時から数えてちょうど10年間、たいていの契約が切れるのが、2025年なので、一部メディアでは、その破綻の予想を指して、「2025年問題」と言われています。
多くのアパート運営会社が、10年後には家賃の減額を申し出ることが可能になる、そう契約書に小さく記されていることが多いためです。
レオパレス21の界壁問題とは
レオパレスの７割のアパートが界壁とその他の施工不備の問題を抱えていることがわかったのは、昨年の２月です。
界壁とは、屋根裏の各部屋の仕切りの部分のことです。これまでのアパートには界壁が設置されているのが普通です。
界壁がないと火災の時に火があっという間に燃え広がってしまう、または、隣の音が筒抜けになるなど、安全性以外にも住みにくいアパートとなるということが、これまでの調査で明らかになっています。
これらの界壁がないこと、それから外壁に発泡ウレタンを使うことなどは、レオパレスの創業者である深山祐助氏が指示したことも明らかになりました。
レオパレス側はアパートの改修を約束
レオパレスは、これらのアパートの不備が発覚後、日本全国の数万件のアパートの調査をして、施工不備があった物件を修理、改修することを約束しました。
ところが、修理の間は入居者は外に出ていなければならず、その間は賃料は支払ってもらえません。
さらに、アパートの調査や修理をするにも、お金がかかることとなります。
単純にアパートの改修と言っても、入居者にとっても、レオパレスの側にも、大きなマイナスが生じることがわかったのです。
それが、レオパレスの経営問題が起こるきっかけとなりました。
レオパレス21の経営問題が浮上
その他にもレオパレスの評判や印象はたいへん悪くなってしまい、レオパレスの株が下がってしまったのはもちろん、レオパレスで新しいアパートを建てるように依頼しようというお客がいなくなってしまいました。
新規のアパート建築の契約がない、入居する人が減って、賃料収入が激減したほかに、更に改修をするアパートの数も予想より多いことがわかりました。これには新たに大きな費用がかかります。
レオパレスの倒産が危ぶまれる状態となったのはその頃です。
レオパレス21の現在の経営状況は？
レオパレスは破産するのではないか、倒産するのではないかと心配されるところとなってしまいました。
最初は大きな会社ですので、さすがにそこまではないと思われていました。
しかし、賃料の収入の赤字が「逆ザヤ」と言われる状態が３か月続いて、まず契約者であるオーナーが心配するところとなりました。
いったん赤字は黒字に回復。
３月までの引っ越しシーズンで、８５％に回復することを目指していた矢先、突然新型コロナの影響で新たな打撃が生じました。
コロナでレオパレスアパートの改修延期
新型コロナの影響で、改修工事は１割が済んだばかりで休止となってしまいます。
当初１２月末までとされていた改修工事終了の予定は、今後も大幅に遅れることが予想されます。
レオパレスが債務超過の危機
そして、レオパレスが2期連続での、803億円との巨額赤字を公表しました。
債務超過目前ということになり、レオパレスは下のようなことを行いました。
- 希望退職千人
- アパートやホテルなど所有不動産の売却
- レオパレスの店舗や事務所数の縮小
そしてその他に、一部オーナーへの経費を打ち切ったといいう報道がありますが、詳しいところはわかっていません。
レオパレス株主との問題
レオパレスのもう一つの問題、これは傍観者にはあまり問題とはみなされていないのですが、レオパレスにとっては、これまでのすべてがひっくり返る可能性のある問題がありました。
一つは、旧村上ファンド系の会社「レノ」がレオパレスの大株主となっていて、経営権の譲渡を株主提案として行う動きがあったことです。
今は、この問題は立ち消えになっており、同様の事態は起こらないとされていますが、レオパレスにとってはけっして安心できることではありません。
オヨジャパンとの提携は
もう一つは、ソフトバンクが出資した、ホテル事業会社 オヨジャパンがレオパレスと資本提携をするのではないかという話です。
同じく、施工不良問題で経営が悪化したMDI、レオパレスの創業者で元社長の深山祐助氏の会社がオヨと資本提携をしたことで、レオパレスもかと思われていました。
現在のところは、その話も立ち消えになっており、レオパレスの宮尾文也社長は、一時はレオパレスは単独で再建を目指すとの意向を明らかにしていました。
ヤマダ電機がスポンサーになる話も
ただし、803億円の赤字と債務超過目前の報道が出てからは、レオパレスの再建にはスポンサーは必須であると言われるようになりました。
一時は、マダ電機の名前があがっていましたが、その話も今は立ち消えになっています。
おそらく、レオパレスを引き受けるのには、リスクが多すぎるとみられているのでしょう。
ソフトバンク系フォートレスの支援が決定
レオパレス２１の債務超過に陥った発表と同時に、米投資ファンドのフォートレスがレオパレスを支援するということが決まりました。
９月２９日公表のニュース
レオパレス決算公表とフォートレス支援の内容【レオパレスニュース】
レオパレス、倒産は免れたが
５７０億円のフォートレスからの支援を得て、レオアレスは債務超過は脱出、当面は、倒産等の恐れはなくなっています。
しかし、今度はフォートレスへ年間最大５４億円の支払いが控えることとなり、レオパレスの今後は必ずしも安泰とは言えません。
レオパレスをソフトバンク系フォートレス支援 年１４．５％ ５４億円の負担
レオパレスがオーナーに家賃減額交渉
オーナーにとってもっと困ったことに、レオパレスが２１年から家賃減額をすると宣言しました。
これにより、サブリースの２０２５年問題の予想よりも早く、家賃減額交渉が始まったことになります。
一方で、施工不良部分の補修は、２０２４年に持ち越されました。
２０年時点で、残りは１６万戸と報道されています。
レオパレスを業者が告発
依然として厳しい状況にあるレオパレスですが、現在の入居率は８５％を上回っており、支援先への返済があるとはいえ、一時的な安泰とも考えられます。
その中で、レオパレス創業者である深山祐介氏の学友で一緒に仕事をしてきたことのある引っ越し業者が、レオパレスの告発を行いました。
週刊新潮が詳細を掲載、その後環境省が立ち入り検査を行っています。
以上、レオパレスの問題、これまで起こった順に解説したものをまとめました。
詳しくは文中の個別の記事でご覧ください。
また新しいトピックがあれば随時追加していきます。