「不動産業界インサイダー地下座談会」を週刊ダイヤモンド誌が掲載しました。
新築マンション販売事情と値引き、晴海フラッグの売れ行き、武蔵小杉浸水タワマンの追加情報など、マンション購入時の参考になる内容をポイントを要約してお伝えします。
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不動産業界インサイダー地下座談会
「不動産業界インサイダー地下座談会」、語っているのは、全国宅地建物取引ツイッタラー協会のメンバー。
とはいっても、実際の団体ではありません。ただし、座談会で語っている人たちは、”専門家”ばかりです。
週刊ダイヤモンド誌が、継続して掲載していますが、内容も語り口もおもしろく読めます。
その中にも、もちろん専門の投資家や不動産業者だから知りえる情報がいくつもあります。
各回７ページある談話の中から読み取るのは案外大変ですので、そのポイントをこちらにまとめます。
もちろん、時間があれ座談会の原文も読んでみてください。
新築マンションが売れない
話題の一つは２０１９年は、新築マンションの売り上げが伸び悩んでいるということです。
2019年10月の新築マンションの契約率は42.6％、つまり、２部屋に１つは売れていない。
しかも仕様が極めて悪いということで、その例が
・外階段は鉄骨むき出し
・外壁がタイル張りでない
・外階段がコンクリートのまま
・60平方メートル3ＬＤＫだと、3.8畳の窓のない部屋が含まれる
新築マンションの仕様や設備が、これでもかと低下している様子が伝わってきます。
60平方メートル3ＬＤＫだと、一つの部屋は、3.8畳の窓のない部屋になってしまうのだそうですが、「独房だよね」はともかく、一つは 正確には、２SLDKということになるのかも知れません。
Sはサービスルーム。以前の名前でいえば要するに納戸のような部屋です。
新築マンションの質が低下
新築マンションの質が良くないということは、これまでもさんざん言われてきているところです。
地価が高くなったこと、それと人件費の値上がりが背景にあり、面積は減らせないので他のところで削る、ということが、質の低下の原因です。
そうなると結局、おすすめできるのは、中古のマンション。その方が立地が良く、使用も設備もしっかりしていて、豪華だということになりかねない。
ただし、そのために、中古マンションの価格もあまり下がっていません。
今は中古の成約数の方が新築を上回るという、初めての現象が起きています。
売れないマンションでも値引きせず
さらに今のマンションは、売れないから値引きをして、早々に売るという方法ではなく、販売する側の会社にとっても、売れないのが当たり前になっているので、じっくり売れるまで待つ戦略です。
なので、大手の値引きはあまり期待ができません。
値引きが期待できるのは、在庫を早く処分したい、中規模の会社の保有するマンションです。
その辺りを見極めて買うことをお勧めします。
郊外の大型マンションは定価で買うな
また、郊外の大型マンションの場合は、「３００万円値引き」と広告に出るほどの物件があるそうです。
最初に買った人は損をすることになり、逆に郊外物件は定価では買うものでない、というところは、大変参考になるところです。
ただ、こういう物件はお得には変えるかもしれませんが、資産価値という点では、後々苦労しそうです。
郊外マンションは供給過剰
これを聞くとさらに確信することですが、郊外マンションは、結局やがて供給過剰になります。
要するに今は高くても郊外から値崩れは始まっているのです。
駅近重視
さらに駅近重視は相変わらずなのですが、駅がどうというよりも、駅とその周辺が持つ利便性がさらにポイントとなっているという点、「自宅からすぐそばに保育園、スーパー、ドラッグストア、その他生活利便施設がそろう方が、より良いという価値観」です。
言葉は悪いが、郊外の高級住宅地と言われたところではなく、都会の喧騒のごみごみしたところの方が人気が高い。
「電車20分徒歩10分より、電車30分徒歩1分」ということなので、これも自分の好みよりも、やはり後々の資産価値にポイントを置いて買った方がよさそうです。
地方においても利便性重視
この点は地方においても、駅以上に住居を選ぶ場合には大切な点となっています。地方だと駅が必ずしも近くにあるところではないのですが、生活利便性の良いスポットは欠かせません。
なので、駅の利便性を求めながら、駅から遠いところに住むのであれば、駅にこだわらずとも、ショッピングモールなどがそろった地域内に住む方が良い、地方もそのように変わりつつあります。
晴海フラッグの売れ行き
座談会でもう一つ注目の点は、ハルミフラッグの売れ行きについて語られたことでした。
これを詠んだ知人が「晴海フラッグは売れたらしいよ！」といったのですが、「ぶっちゃけもうちょっと爆発的に売れるかと思ってました」ということなので、話題性はすごかったが、そこまでではなかったという印象です。
それほどでなかった理由は、記事から読み取る限りでは、要は維持費を含めた価格が予想より高かった点であるようです。
晴海フラッグについての発言
・東京都中央区であの値段はもう二度と出ない
・面積が広いため価格と維持費が高い
・駅から一番遠い棟は徒歩20分以上
他に、率直に漏らされたのは、１千万円の頭金で４年間住めないのはどうか、その間に離婚するなど生活スタイルが変わる可能性があるというような話も出ました。
晴海フラッグは中古？
また、新築ではなくて中古では？という疑問も出ましたが、これは同じことを、朝のテレビ番組のコメンテータ―も言っていましたので、人によってはそのような印象を持つかもしれません。
武蔵小杉のタワマン浸水被害について
武蔵小杉の水害については、販売した三井がスピーディーな復旧に尽力したとのことです。
武蔵小杉は話題のところなので、そうなりましたが、逆にデベロッパーがそういうところでないマンションであれば、住民たちがあらかじめ対策をする他はなく、マンションの水害対策はかなり厳しいです。
プラウドタワー二子玉川には、止水板があったが、内水氾濫には効かなかったという情報も出ました。
以上、「不動産業界インサイダー地下座談会」の前半からまとめました。
どうぞマンション購入時の参考になさってください。
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