空き家売却のメリット・デメリット

空き家など不動産の売却、はじめての場合は大仕事に感じられそうですが、空き家の売却には大きなメリットがあります。

空き家を売却したために起きるデメリットよりも、売却益が得られるメリットの方がはるかに大きいです。

空き家売却のメリット・デメリットは何か、ご一緒に考えていきましょう。

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空き家売却のメリット・デメリット

実家が空き家になって、売るべきか考えているところだけれども、空き家売却のメリットは何だろう？逆に売ってしまったデメリットというのはあるのかな。

お答え

答えの根拠

私自身実家の空き家の固定資産税を10年間支払いましたが、その総額はそれだけで約600万円になります。その他に草取りの費用や補修費、交通費もかかった分を入れるとおそらく1千万円くらいになったと思います。すぐに売ればそれだけ節約ができたことになりますね。

最初に空き家売却のメリットとデメリットをまとめると

空き家は売却する方がメリットが大きいです

上記について順に説明していきます。

空き家をどうするのがよい？

空き家を相続することになると、空き家をどうするかは誰しもが迷うところです。

空き家が思い入れのある実家であったとしたらなおさらです。

空き家の売却にメリットがあるか、デメリットはないのかを、これまでの体験談を例に冷静に考えていきましょう

空き家を相続

今までは、空き家をどうするかなどという議論は行われてきませんでした。

今までなら一部の富裕層が別荘を持つということはあっても、一般的には余分な家があれば、売るということが当たり前であったのです。

現在では高度成長期にいっせいに建て始められた家の所有者が高齢になって相続が多発、それによって住んでいる家以外に空き家を相続、所有するというケースが増加しました。

そこで、住んでいる家の他に空き家を相続するということが起こるようになり、空き家をどうするかを考えなければならない課題となっているのです。

空き家の売却のメリット

空き家の売却のメリットの一番は、高額の売却代金が手に入るということです。

そもそも不動産を所有する目的は、自分でそれを使うか、それを売却や賃借するかして利益を上げるかのどちらかしかありません。

どちらも関係なく土地や住まない家を”ただ持っている”ということは、経済的な効果を考えればまず”ありそうでない”ことです。

不動産売却のメリットは売却益

単純ですが、不動産売却のメリットは第一に売却益であることは言うまでもありません。

たとえば空き家を売って１千万円のお金が受け取れるとします。

そうしたら、それを資金に新しい家を買うこともできます。

不動産の所有の目的は使わなければ、売却するのが最終ゴールです。

お金に替えておけばどのようにも活用できます。

逆に土地や家を”遊ばせておく”などということは、これまでならあり得ないことです。

空き家の増加と値下がり

上は空き家の増加をグラフにしたものです。

地方の団地や都会でも市街地ではなく郊外型住宅地の空き家であれば、人口の減少で売れ行きは今後も変化していきます。

現在の空き家率8軒に1軒が、やがて5軒に1軒の割合となると、売れる空き家の数は格段に減ります。

不動産価値、つまり、坪何万円の単価は変わらなくても、欲しがる人が減ってしまえば実際に取引される価格は大きく下がる可能性があります。

そうなると、今売れば１千万円の空き家が５年経ったら、５００万円に値下がりしてしまうかもしれません。

売ってももうからない空き家

空き家が値上がりするというのなら、所有するのも”投資”の目的があります。

しかし、一部の地域を除いて、たいていの空き家は値上がりは見込めません。

それどころか、空き家にかかる費用は高額です。

これは実際に所有したことのない人には、たぶん「費用がかかるよ」と言われてもすぐにはわからないことかもしれません。

空き家の老朽化

費用がかかる理由は、空き家に限らず家の維持には費用がかかるのが当たり前だからです。

この点、築年が古い空き家と通常の中古住宅は同じように考えるのは誤りです。

たとえば、築10年の空き家を3年間所有して3年が経過、築13年になったとしても、見た目もそれほど変わりませんし、中古住宅としての価値も大きく下がるわけではありません。

しかし、築30年、40年の空き家は1年置いただけで老朽化がはっきりわかるように進み、トラブルが増加します。

そもそも、築27年の家なら、築40年になるまであと13年住もうと思えば住めますが、築40年の家はあと何年住めるかは大きな問題です。

年数が経って空き家が古くなればなるほど空き家の価値は減っていきます。

空き家をすぐに売る売却には大きなメリットがあり、遅れれば遅れるほどデメリットとなるのです。

空き家売却のデメリット

一方、空き家を売却することで生じるデメリットはないのでしょうか。

基本的に空き家を売却することでデメリットが生じるということは、ないと考えます。

その上で、空き家売却のデメリット、これはあくまで所有者の方が考えるデメリットですが、それについては主に2種類が考えられます。

空き家への愛着は、これは個人差がありますが、大切な実家を費用をかけてでも残す選択は自由です。

そして、2番目、空き家を売ってもいくらにもならない、それなら持っていた方がいいのではないかという考えはとても理解できますが、この点はもっと詳しく考えていく必要があります。

それは空き家の売却益よりも、空き家維持の費用の方が明らかに高いという問題です。

空き家維持の費用は高額

家は何年たってもそのまま変わりなく建っていると思うのが大きな間違いだと知るのは、空き家を所有したらわかることです。

家は手入れをしないとけっして同じ状態を保つことはできず、じわじわと朽ちていきます。

タレントの松本明子さんが、実家の維持のために実家に通う交通費も含めて1800万円を使い、売る時の価格が640万円だったというのは有名な話です。

空き家維持の費用は固定資産税の他、１年間で55万円かかるという試算があります。

その他に、理想的に10年ごとの屋根を含めた塗装が必要です。怠ると雨漏りが起きて濡れた部分は全部だめになります。

また、空き家がそのままで売るまでもってくれればいいですが、解体が必要となれば、最低でも150万円がかかります。

住まない空き家の維持だけのために数百万円を使うか、売ったら安くても数百万円を得るかどちらかです。

空き家が値上がりする

稀にはこれから開発が見込める地域でまだ値上がりする可能性がある、そのような場所であれば、空き家を所有しておいて後で売るということも考えられます。

今までいうなら、リモートワークで別荘地の需要が高まったとか、リニアモーターカーの駅ができたとか、駅の反対側に施設が移動したとか、鉄道の延伸が決まって土地売買が行われるようになった、大規模なショッピング施設が近くに建ったなどの例です。

これらの情報がつかめる土地であれば、空き家、というより周辺の土地が値上がりすることも考えられます。

このような情報が事前につかめているのなら、空き家を値上がりする前に売るのはデメリットがあるかもしれません。

以前の空き家の売却例

昔なら不動産は持っていればそれだけでお金持ちという考えがありました。

「買っておいても悪くない」という考えで土地を買う人もいたのですが、それは土地がどんどん値上がりした時代のことです。

私が20代で買った家は、最初の人は家と土地を合わせて800万円で買いました。

それを私が買った時は5年後で、買った代金は1750万円でした。

つまり、5年間で950万円値上がりしたのです。

これが不動産売却の最大のメリットです。

今はそれと同じことはできません。

今は土地を800万円で買ったとしても、売る時に同じ値段で売るよりも値下がりする時代です。

「空き家売却のデメリット」を考える方の中には、なんとなく「家を持っていても悪くないのでは」と考える方もいるかもしれません。

不動産所有のゴールが売却益を得ることであれば、空き家を残すことで経済的な利益は望めない時代です。

もし、セカンドハウスの二拠点生活の家として空き家を利用するというのであれば、空き家所有にはその人なりのメリットがあり、売るよりもその方がいいかもしれません。

しかし、空き家をただ空き家のままに置いておくのであれば、空き家の資産価値は下がるだけです。

空き家の老朽化の問題を考える「もう少し経ってから売ろうかな」と言っている間に、空き家の老朽化のリスクはそれだけ高まると思っていてください。

雨漏りなどの補修が必要な状態になってからでは、家を売りに出すことはできなくなってしまいます。

空き家がまだ住めるうちに売るのが、一番高く空き家を売るコツなのです。

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特に買取の際には、この点は重要なので忘れないで利用してください。

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