事故物件の定義　ガイドライン解説

事故物件というのは人が亡くなった家を指す不動産用語ですが法律用語ではありません。

２１年に国道交通省がガイドラインとなる指針案をまとめ、はじめて定義が定まりました。

事故物件の定義についてお知らせします。

事故物件とは

事故物件とは建物や土地などで漠然と人が亡くなった場合の不動産用語として用いられてきました。

しかし、事故物件の定義で、自然死があった家屋や部屋を事故物件に含めるかどうかということは、はっきりしない綿があります。

殺人や自殺はともかく自然死については、業者によっては伝えない場合も多くありました。

2021年に初めて、国道交通省が事故物件の定義となる指針案をまとめました。

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事故物件と孤独死

そもそも、事故物件とは、家屋や部屋内で人が亡くなった場合の対象物件を「事故物件」と呼びならわしていたものです。

死亡原因について、これまでは、漠然と”殺人や自殺、孤独死”とされてきました。

そのうち、孤独死については多くが自然死であり、これを事故物件に含めるかどうかは不動産業者の判断となっていたものです。

事故物件の告知

国交省がまとめたのは、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン　というものです。

国交省が事故物件の告知について定められた、告知の有無の区分は以下の通りです。

事故物件の告知の有無の区分

基本的に老衰による死亡、病死、また、敷地内、屋内の不慮の事故死などは告知の必要はないということになりました。

逆に告知が必要なものは、他殺などの殺人事件と自殺の場合です。

事故死でも孤独死になる場合

また、不慮の事故死以外の事故死もこれに含まれます。

このうち、不慮の事故死というのは、「階段からの転落・入浴中の転倒・食べ物による窒息」などが含まれます。

それ以外の事故死というのはあまり想定できるものがありませんが、原因が含まれない、死因がよくわからないものもこれに含まれると思われ、孤独死もこの不慮の事故死に含まれることとなります。

孤独死と事故物件の区別

孤独死であっても亡くなってすぐに見つかった場合は、事故物件とはなりません。

問題となる孤独死は最近ネットでも何度も取り上げられている、死亡から発見までが日数がかかったケースです。

いわゆる、人が亡くなった物件という心理的なマイナス面である心理的瑕疵ではなく、物理的にも部屋や建物それ自体の損傷に関わるような、放置によって臭いや虫が発生した場合などが含まれます。

自殺なら事故物件となる

また、孤独死が自殺であった場合には、発見までの時間や日数に関わらず事故物件とされます。

事故物件の違い　賃貸と売買

告知が必要な、他殺・自殺、不慮の事故死以外の事故死の区分については、賃貸物件と売買物件には違いがあります。

後者の「売買契約」の告知については、これまでの判例では、農地で５０年前の殺人事件を「説明義務がある」とした判決があるそうです。

国交省の示しているのはあくまで指針案ですので、個々のケースについての常識的な判断は売買の仲介に入る不動産店にゆだねられることとなりそうです。

事故物件の告知の事例

これまでは、殺人や自殺については多く事前の告知が普通とされていました。

自然死については、たとえばUR住宅なら、あらかじめ特設ページに家賃を下げた物件を記載している例がありました。

他にも、私が不動産サイトで物件を見ていると、物件概要の欄に「告知事項あり」となっている物件や、それまでの所有者が死亡した原因を述べているものなどもありました。

これらは、内見の前に情報として伝わっているもので、借主や購入者は、事前にその事実を踏まえて、内見を行うかどうかを自身で採択することができます。

他には、メディアの取り上げた、事故物件のサイト「大島てる」の主催者、大島さんは、事故物件に関する情報が明確に伝わるようにサイトを開設しながらも、「事故物件はめったにない」とコメントしています。

実際に、どの程度告知が行われているのかは不明であったわけですが、

「事故物件をあえて告知しないで相場の値段で売る業者はいる」（朝日新聞　大阪府内の不動産販売業者）

とのコメントも見られるとおりです。

国交省の今回のような規定は、賃貸の利用者や、購入を希望する人には安心を与えるものとなりそうです。

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