共有持分の売却で実家の家土地を売却しましたが、共有持分の売却に関してよく聞かれることのひとつが、そんな売り方をしてトラブルにならないか、民法などではどうなっているのかということです。
聞き慣れない売り方なのでご心配される方もいると思いますが、法律的には全く問題はありません。
というのは、私の場合、共有持分の売却は、相談に行った弁護士さんからすすめられた方法だったからです。
この記事では、共有持分の売却の法律的な面からお話しします。
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共有名義の不動産の問題
目次
不動産が共有名義になるのは、どんなときかというと、圧倒的に相続と結婚が多いです。
共有名義にはなっていなくても、相続をした時点で、相続した土地と家屋は、相続人すべてに権利があり、登記をする前の段階において実質的な共有となります。
その場合において、共有名義の不動産で共有者の目的が一致しないとなった時が、共有名義の不動産の問題です。
相続と共有名義
たとえば、私の土地の場合には、父が亡くなって、子どもは私と弟であり、相続人はその２人となったわけです。土地は亡くなった父名義のままでしたが、相続登記をしない状態であっても、その土地家屋は弟と私の実質的な共有名義となっていました。
その場合は、相続人である弟の捺印がなければ、土地の売却はできません。
共有持分と離婚
また、離婚をした場合についても同様です。
私は離婚での財産分与も経験していますが、名義は夫のままでしたが、基本的には夫婦の財産は半分を請求する権利があります。
よって、私の場合は、価格の半額を請求して、推定の価格の半分を受け取りました。
名義が夫一人の名義の場合は、なかなかスムーズに話し合いが進まない例が多いですが、夫と妻共有の名義であれば、それに応じた持分を妻が法律的にも有していることになり、上の相続の場合と同様です。
共有持分でトラブルは？の疑問
不本意な共有の状態になった、または共有の状態を解消したい場合に、共有持分の売却をするわけなのですが、その場合、法律的に問題はないのか。トラブルにならないか、という疑問が生じるのは当然だと思います。
しかし、法律的にも持分の売却は問題はありません。というのは、私に持分売却の方法があるということを教えてくれたのは、弁護士の先生だったからです。
弁護士のすすめる共有持分売却
元々、その弁護士の先生には、共有物分割請求という裁判所を介して行う方の件で相談に行ったわけなのです。
私の場合には、土地が欲しくて争うならともかく、家も土地も要らないと言ったら、それなら「共有持分の売却の方がいい」と言われたのです。
なお、この先生は 共有物のトラブル専門の弁護士さんです。それ以外の案件は受けるのは受けるのかもしれませんが、共有物分割請求をメインにしたいという方で、その相談に小一時間も時間を割いていただきましたので、信頼できる回答だということがわかりました。
また、自分の場合には、それ以前にも、ネットで持分売却については見ていましたので、そのような方法があるということも聞き知っていたので、弁護士の先生の話がすぐに分かりました。
そうでなければ「共有持分、何それ？」というところから始めなければならなかったと思いますが、「ああ、やはり持分売却で良かったんだ」とそれで初めて気がついたのです。
そして、家に帰ってから早速ネットで持分の買取業者について検索、持分売却について知ってから、数か月で、相続してから９年間思い悩んでいた実家の家土地を手放し、自分の持分の代金を受け取ることができました。
その時の弁護士の先生と、地方の売れない土地ながら、買い取ってくださった業者さんにも大変感謝しています。
共有持分についての民法の定義
共有持分の売却について、民法で「持分のみを売ってもいい」と書かれているものがあるのか、ということもよく聞かれますが、それについては、百科事典の説明がわかりやすいです。
共有持分の定義
共有物について各共有者が一定の割合で有する権利（持分権）、もしくはその割合自体をいう。その割合は契約または法律の規定によって決定されるが、不明確な場合には各持分は相等しいものと推定される（民法250条）。共有者は持分の割合に応じて使用収益できるし（同法249条）、持分権を他人に譲渡することもできる。【日本大百科全書(ニッポニカ)】
この最後の「持分権を他人に譲渡することもできる。」というところは、あえて民法から探すとすると
所有者は、
持分というのは、つまり、所有権のこと、その割合を差す言葉ですので、この場合の持分は自分の所有物であり、権利であることには違いありません。
マンションの敷地権も持分
土地全体の売却に関しては、「全員の同意が必要ですが、自分の分だけなら自由に売ってもいい」というのは、マンションの場合を思い浮かべてみると分かると思います。
マンションというのは、部屋の空間だけではなくて、マンションが建っている土地、それ自体をマンション住民が皆で所有しているのです。
なので、マンションを全部壊して土地を売却するという時は、皆が売却代金を分配して受け取ることができます。
だからと言って、住民の一人がマンション全体の土地を勝手に売ることはできませんね。しかし、自分の部屋+土地の持分は、もちろん、マンションの他の住民に断らずとも自由に売ることができます。
持分は他の共有者に断りなく売ることができる
これをいちいち断って売らなければならないと言ったら、大変なことになってしまいます。
土地や家屋の共有持分もそれと同じです。自分のものであれば、相手に断りなく、いつでも自由に売れます。
あとから相手に訴えられるのではないかと思われがちですが、自分の部屋を売って隣の部屋の人が苦情を言うなどと言うことはありえませんし、それは土地においても同じなのです。
共有持分の査定サイトのご紹介
共有持分の売却は、相続人同士で話し合いのつかない土地家屋を売却する最良の方法です。
そして、売るに売れなかった土地を手放すことのできる、唯一の方法です。
共有持分の会社のおすすめは?
共有持分の買い取りでは法律の知識が不可欠です。通常の町の不動産屋さんでは扱いません。
そのため、最初から専門の買取業者に依頼することがおすすめです。
下のリンクから、まずはご相談ください。
空き家売却のおすすめサイト
なお、私が売却を査定してもらったのは、２社ともが東京都内の業者です。私の実家はそこから３県離れた北関東にありました。
離れていても全国対応してくれますので、地方の方もご相談してみてください。
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