共有持分の売却とトラブル

共有持分の売却を考えた時にはトラブルになるのではないか心配ですね。

共有持分を売却する側から見ると、それまでのトラブルから抜け出せると考えられます。

一方で、他の共有者に勝手に持分を売却されてしまったために、今度は買取業者との間でトラブルに陥ったというケースもあります。

私は相続した父の名義のままの実家の共有持分を業者に買い取ってもらい、むしろそれまでのトラブルが解決したというケースに当たります。

このブログでは共有持分の売買とトラブルに関して、業者目線ではなく所有者の目線からお知らせしていきます。

共有持分の売却とトラブル

共有持分の売却のトラブルというと、２種類があります。

この記事ではそのどちらもを考えていきます。

※売却をする方がトラブルを心配する場合だけについて読みたい時は
共有持分をもめずに売るには　売却のポイントを体験者が解説

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共有持分を勝手に売却された場合のトラブル

共有持分を勝手に売却された場合のトラブルというのは、買取業者との間の共有不動産の処置をめぐる問題が含まれます。

買取業者は買い取った持分を買うように言うか、または既に所有している持分を売るように言うかどちらかです。

既に所有権は移ってしまっているので、買取業者と自分との間との交渉となります。

共有持分を売る・または買う

「買取業者から買う」のは、現在ある不動産を手放したくない場合です。

「買取業者に売る」のは、不動産全体を手に入れて自分で所有をしたい場合です。

それなら、そのどちらかにすればいいのですが、ここで困るのは持分業者の持ちかける金額の過多です。

持ちかける方が不動産会社ですので、どうしても不動産会社が得をするような話になるのは当然です。

共有持分の売買のチェックポイント

このような場合にどうしたらいいのかは悩ましいところですが、まず、その不動産価格がいくらなのかを最初に抑えておく必要があります。

不動産価格はいくらか

不動産の売買をしょっちゅうしている方なら把握できることですが、売買が初めてだったり、また家を自分で買ったのがずっと前だったという場合は、不動産価格のチェックが必要です。

当該不動産の昔の価格と比べると、土地や家の価格は思っている価格とはかけ離れていることが多いのです。

つまり、地価が値下がりしていて価格が下がっているのか、それとも買取業者のいう金額が不当に安いのかを確認する必要があります。

その場合調べるべきは、実際の坪単価と、次に実際の周辺の売り出し価格です。

これらはすぐに調べられます。

共有持分の売買の相場は５割

しかし、共有持分の売買価格というのはそれと同じにはなりません。

部分的な不動産ですので通常の不動産の最大限で売れる価格の５割となるのが相場とされています。

近隣の実際の売り出し価格の５割で納得できれば、持ちかけてきた買取業者にそのまま売る、または相手の持分を買い取るという選択をしてもいいと思います。

共有持分を他の買取業者に売る

価格がそれとはあまりにもかけ離れている場合は、もはや話にはならないことがあるかもしれません。

調べた場合に、どちらにしても不当に安いということがわかった場合には、自分の持分を別な買取業者に売るか、または共有物分割請求という別な選択肢があります。

見積もりはすぐに取れますし、状況を相談してもいいと思います。

新たな買取業者の方が高く買ってくれると言った場合には、こちらに売るのもいいと思います。

共有物分割請求訴訟を起こす

不動産業者とは離れたところで公正に決められるのは裁判所で行われる共有物分割請求です。

その不動産を手放したくない場合は、共有者から共有持分を買い戻すことができますし、裁判所が入れば不当に安い価格とはならず適正な価格で手に入れることができます。

たたし、裁判の場合は必ず弁護士を入れる必要がありますので、弁護士と裁判費用が不動産の価格を大きく上回る場合にのみすすめられます。

共有物分割請求の注意点

もちろん裁判費用は弁護士の着手金が３０万円位ですので、それよりも安い土地ということはまずありません。

しかし、土地が売れないところにある場合や、共有する不動産の持分が何分の１なのかも考え併せて決めるべきです。

持分売買の相場は持分の割合のさらに５割となるのが相場と言われています。

弁護士を依頼する時には、弁護士の先生は土地の価格や売れる売れないまで考えてくれるわけではありませんので、自分で調べて決定する必要が出てきます。

個別の不動産に適した方法を

そもそも、不動産会社との交渉や裁判は心労が大きいものですので、費用だけでなく手間もたいへんです。

また、裁判は必ずしもこちらにとって良い結末になるとは限りません。

裁判所の「適正価格での持分を売る・買う」と買取業者が持ちかける金額がそれほどかけ離れていなければ、買取業者に売却をすることも検討してみてください。

ただし、元々の不動産価格が高い地域の持分売却であれば、買取業者ではなくまず専門の弁護士事務所に行って相談されることをおすすめします。

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共有持分の売却とトラブル

共有持分の売却という方法は最近では広く知られるようになりました。

それに伴ってネット上には共有持分の売買は避けるべきという意見も多く出てきています。

共有持分の売却にもいろいろな事例があり、共有者が他の所有者に一言もなしに持分売却に至るケースもあります。

ただし、共有持分の売却というのは普通の不動産の売買とは違い、消去法で最終的に残った方法が持分売却であるというケースがほとんどです。

売買でのトラブル云々というよりも前に、まずその状況に至るまでが、売り主がトラブルの渦中にある事が多いのが共有持分の売買の特徴と言えます。

共有不動産の主なトラブル

 

持分売却に至る不動産は、たいていは相続人同士で話が合わないか、離婚した時など、所有者どうしのトラブルが前提です。

共有持分の売却で多い事例は、特に下の２つです。

その時点で共有者同士で話し合いで話がつかない、話や相談がもできないような状態に陥っているので、共有持分の売却という選択肢で解決しようというのが売却の目的です。

持分売却はまるまる一個の不動産を売るよりも安くなるのが常識ですので、共有者がいきなり業者に売ろうということは通常はありえません。

持分売却をしたからいきなりトラブルが発生したのではなくて、それ以前から共有者同士で利害関係が一致しない状況がまずがあって、持分売却に至るというのが本当のところだと思います。

共有不動産のトラブル解決法は２つしかない

基本的に共有不動産の問題の解決は持分の売却か、共有物分割請求のどちらかしかありません。

共有持分の売却

共有持分の売却は、共有者の一人が、自分の持分を第三者である不動産会社に売却するという方法です。

これは他の共有者の同意がなくても売れるため、他の共有者にしてみれば「勝手に」売却されたという事態に陥ります。

共有物分割請求

もう一つ、裁判所に問題の解決を訴える訴訟が共有物分割請求と呼ばれるものです。

たいていはもう一方が他方の持分を買い取るか、もしくは全体を売って売却代金を分割するかどちらかの方法によって、共有物を分割します。

これらのどちらの方法をとるにしろ、共有物となっている共有名義の不動産は、相手にお金を払って全部を自分のものとするか、もしくは売却後の現金で分割するかのどちらかとなります。

共有持分の買取請求

他にも、共有者同士の話し合いで、一人の共有者に自分の持分を買ってもらうという方法もあります。

共有不動産の共有状態の解消には、共有者同士の売買は通常行われる良い解決方法です。

しかし、相続も離婚の場合でも、いったん話し合いで揉めてしまうと相手にお金を支払うことや、売却をしぶる共有者が大半です。

２者間の話し合いでは月日が経っても解決せず、実際に残る方法は、持分売却か訴訟の２つのみとなるケースが多いのです

共有物分割請求の訴訟ならトラブルが解決できる？

それでは訴訟や裁判なら、話し合いがつかない場合でも丸く収まると言えるでしょうか。

離婚で裁判になったとか、兄弟間で相続争いが起きて裁判になったとすれば、訴訟と言えばいわゆる「泥沼」状態を指すというのが普通です。

裁判にしたあとで、仲直りをして親しく付き合うようになったカップルや親族はほとんどいないと思います。

私の親の兄弟は相続で２人ずつ分かれて遺留分請求の調停を行いましたが、結局そのあとで双方が絶縁しています。

希望した結果になったのは一方の方で、もう片方は望まない結果となってしまいましたので、交流が途絶えてしまうという結果になったのです。

共有持分の裁判もトラブルの一種

裁判は誰が聞いても法律に沿った正しい方法であり解決方法ですが、外聞はけっしてよくはないでしょう。

むしろ、裁判となったその時点で、既にトラブルが起きているともいえます。

また裁判で訴えられた当事者にとっても、第三者が入って結審をするということは上から命令されるのと同じことで、双方にとって必ずしも良い結果になるわけではありません。

訴えを起こされた方から見れば、望まなくても不動産を売却したり、その分のお金を払ったり”させられる”のが裁判の結末になる場合が多いのです。

共有名義の裁判自体がトラブル

そのため、裁判は法律にのっとったクリーンな方法であるのは間違いありませんが、遺恨を残すのはむしろ持分売却以上です。

私自身が共有物分割請求と呼ばれる共有持分の訴訟を避けたのは、上記の親族の例を見聞きしてきた経験も影響していると思います。

ただし、利害関係が一致しない人間同士では、裁判によって権利分の請求をするのは悪いことではなく当然のことです。

そもそも訴訟にしようという時点で仲良くはできていないわけですが、裁判となるとそれが決定的なきっかけとなってしまうことが多いのは、残念ながら私の親族の例を見るとはっきりしています。

当たり前の話ですが、仲良くしたい相手とは裁判を起こすべきではありませんし、そうする人もいないでしょう。

持分売却のメリット

対して共有状態を解消するもう一つの方法である持分売却はというと、共有物分割請求よりもはるかに短い期間で売却が終わります。

裁判のように手続きも難しくなく、弁護士も必要ありませんし費用もかかりません。

共有物分割請求の場合でも、相手にとって見れば必ずしも思ったような結果にならないのは持分売却でも同じです。

共有物で片方が売りたい、もう片方が売りたくない、もしくは、持分を現金でもらいたい、支払いたくないというのに結果が出ればどちらかにとっては意に染まない結果となります。

それは、不動産を巡る争いとなった場合は、持分売却でも裁判でも結果はどちらも同じなのです。

共有持分の売却がトラブルを招く

ネット上で、共有持分の売却がトラブルを招くと書いているのは、素人ではなくほとんど全部が不動産業者なのですが、裁判が良くて持分売却がダメということはありえません。

彼らの意見はたとえば「離婚はトラブルですからしない方がいい」「離婚すれば不幸になる」というのと同じです。

当事者からすると一つの方法が一律に悪いとするのはむしろ幼稚な意見に思えます。

私の実家のように持分売却で解決するケースもあり、結果はケースバイケースであるからです。

事例を多く見ている不動産業者なら、決してそのようなことは言わないでしょう。

利害関係の対立にはいずれは結果を出さなくてはならないのです。

持分売却と訴訟ではどちらがいいかはケースバイケースでもあり、むしろその点での正しい判断が必要です。

ただし、裁判はいいが持分売却はよろしくないというのはおかしな意見です。

共有持分の売却が招くトラブル

ネット上で、共有持分の売却がトラブルを招くと書いているのは、素人ではなくほとんど全部が不動産業者です。

彼らがあげているのは、買取業者とのトラブルの例ですが、それらについても検討してみましょう。

多くの不動産業者があげているのは、

という２つです。

まず、これについて検討してみます

「他の共有者と禍根が残る」

共有持分を売却したから禍根が残る事が考えられる場合には、持分を売らなければいいのです。

そのまま共有状態を続ければいいわけですが、そうできないので何らかの手立てを考えようという人がほとんどです。

上記の不動産サイトの書いていることは、持分売却に至るまでの所有者の実情に即した意見ではありません。

持分買取請求をする

それでも、いきなり持分売却に至る前にまず、共有者にこちらの持分を買い取ってくださいという買取請求をしてみましょう。

共有者に買い取ってもらえない場合は「業者に持分を売却したい」といって、その上で金額を交渉すればいいのです。

それで話がつかないときは、実際に持分売却に切り替えるか、訴訟を起こすという手順を取りましょう。

共有物分割請求をされてしまう

「共有物分割請求をされてしまう」と書いているのは、これも同じ大手不動産会社のサイト上の記載です。

共有物分割請求は裁判所で行う訴訟の一種ですので、これは買取業者が、他の共有者の売却により持分の一部分を買い取ってから後の話で、そもそも「されてしまう」というのは変な話です。

そもそも起こすかどうかは未来のことで予測ができないことですので、「されてしまうから」といっていたら、すべての持分を有する不動産は売れないことになってしまいます。

共有持分の権利

共有持分はこちらにとっても権利なので、このような助言は権利の侵害に近い無益な助言といえます。

上のように聞いてしまうと、たいていの所有者はしり込みしてしまいます。

しかし、不動産はあくまで自分の財産であり持ちものであり、自分の判断で持分の売却は行ってよいのです。

相手の利益だけを考えるなら、その不動産を所有することにデメリットが生じても売らずに共有状態を続ける他はありません。

逆に相手がこちらのことを考えてくれているのなら、共同で不動産を売却するか、代償金を支払って持分を買取するかのどちらかをしてくれているはずです。

共有物分割請求が有益な場合

共有物分割請求については、上に上げたように、共有状態の解消をしてその持分を売って不動産を手放すには、持分売却か裁判かのどちらかしかないのです。

話がつかないために共有物分割請求を起こそうと思った私自身に変わって、買取業者が同じ共有物分割請求を起こすということです。

むしろ、共有物分割請求は、買取業者との売買の場合はおすすめしたい方法です。

共有物分割請求は裁判所での採択を得ますので、裁判所の判断で持分を売却する、もしくは残りの持分を適正価格で買い取るということができるからです。

万が一、買取業者の提供する買取額が安いなど疑問を感じたときにも、同じ訴訟は自分の判断で起こすことができます。

裁判は自分の権利を守るためにすることです。

「されてしまう」のが一概に悪いことではないのですが、裁判や持分売却が嫌ならできるだけ共有者どうしの話し合いで解決を図りましょう。

共有持分を売却したらどうなる？【体験談】

 

うちの場合は、弟側の要因でトラブルが起きたということは間違いありませんが、世の中にはこのような事例もあるのです。

裁判だけが〇であり、持分売却はもめる恐れがあるからダメというのが実情に即した意見とはいえないのは当家の例を見ればわかると思います。

特に相手が音信不通を意思的に続けているという場合には、共有物分割請求でも相手が出席して来ない可能性が高いです。

その場合は該当不動産は競売になってしまうので、その場合は持分売却の方が費用がかかりません。

また、実家の場合は住宅の欠陥など他にも問題を抱えており、空き家率も１８％と当時日本でも高い地域で、地価は実質坪５万くらい、それでも売れないという地域でしたので、それらの条件を考えても持分売却は最も適した方法でした。

それは相談に行った弁護士の先生がすすめてくれたとおりです。

 

共有持分の売却で新たなトラブルを避けるには

共有持分の売却に至る前、既にトラブルが生じている例が多いということを述べました。

共有持分を売ろうとするときに、売却の時になってもできるだけもめないようにするにはどうしたらいいかというと、それは業者を選ぶことです。

持分買取業者を選ぶ

幸い私がインターネットで出会った業者は、裏表がなくたいへん印象の良い人でした。

買取に当たった業者は次には私の弟の方に話を持って行って交渉となるはずでしたので、私はこの担当者であれば上手に話をすすめてくれるに違いないと確信したのです。

というのは、同じ物件で同じ時期にもう一社査定をして比較をすることになったのですが、別な会社の担当者は買取価格もはっきり言わないし、「こんな家ですから」などと物件をやや見下した言い方をして安く買おうという腹が見えるところがありました。

一方で、売却を決めた方の担当者からは一切不愉快な発言を聞いたことはありませんでしたので、弟との交渉もうまくいくだろうと安心できるところがありました。

買取業者に情報を伝える

また、自分の方は共有持分を売却する理由と弟についても、対外的にはおとなしい性格であり交渉は難しくないこと、間違いなく「売却を希望する」ということをあらかじめ伝えました。

その後弟とどのようなやり取りがあったのかはわかりませんが、陶器で確認するにそのあとすぐ売却が成立したところから考えると交渉は難しくなく売却が成立したと思われます。

そして、実家には一切背を向けていた弟も、実家の相続分をきちんと受け取れたのです。

たとえば、私が全てを独り占めして実家を勝手につかうというよりははるかによい結果ではないでしょうか。

共有持分の売却は同じようにお困りの方には、ぜひおすすめしたい方法です。

元々のトラブルは売却にあるのではなくて、不動産を共有することの方に原因があります。

ぜひ持分売却で不動産の悩みに終止符を打ってください。

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