共有持分の売却でトラブルにならないか心配される方もおられるようです。
共有持分の売却は私は弁護士からすすめてもらったもので、法律的には全く問題はないとわかったので持ち分売却を決めました。
私は持分の売却でむしろ相続トラブルから抜け出せました。
共有持分の売却で考えられるさまざまなトラブルについてお知らせします。
目次
共有持分の売却とトラブル
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共有持分の売却でトラブルになると読んだけれども本当だろうか。 実際に体験した人の話も聞きたい。 |
お答え
共有持分の売却自体は弁護士もすすめるものであり、民法でも持ち分売却は保証されています。
よって持ち分売却それ自体が危ないあやしい方法ではありません。
そもそも共有持分の売却はそれ以前に共有者間で何らかのトラブルが既に発生しているときで、持分売却によって共有状態の解消とともに陥っていたトラブルが解決すると言えます。
答えの根拠
私自身は共有物分割請求の裁判を専門にしている弁護士に相談に行って、持分売却をすすめられて売却をしました。
それまでも聞いていた持分売却が、弁護士の先生の話で怪しい危ない方法ではないということがわかったためです。
その後まもなく、連絡を絶っていた弟も業者に持分を売却。
売却後は安心したのか、疎遠になっていた母にも連絡をよこすようになりました。
この記事では
この記事でわかること
- 共有持分の売却に至るまでのトラブル
- 持分売却と共有物分割請求だとどちらがトラブルが少ない？
- 共有持分売却後の親族トラブル解決の例
- 買取業者とのトラブルを防ぐには？
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他にも
共有持分の売却とトラブル
共有持分の売却という方法は最近では広く知られるようになりました。
それに伴ってネット上には共有持分の売買は避けるべきという意見を書く例も出てきています。
ただし、共有持分の売却というのは普通の不動産の売買とは違い、最終的に残った方法が持分売却であるというケースがほとんどです。
売買でのトラブル云々というよりも前に、まずその状況に至るまでが、売り主がトラブルの渦中にある事が多いのが共有持分の売買の特徴と言えます。
※業者とのトラブルに関しては下の記事に記しましたのでそちらをお読みください
共有不動産の主なトラブル
持分売却に至る不動産は、たいていは相続人同士で話が合わないか、離婚した時など、所有者どうしのトラブルが前提です。
共有持分の売却で多い事例は、特に下の２つです。
- 相続で話が合わず売却ができない
- 離婚で共有持分の利益が受け取れない
その時点で共有者同士で話し合いで話がつかない、話や相談がもできないような状態に陥っているので、共有持分の売却という選択肢で解決しようというのが売却の目的です。
持分売却はまるまる一個の不動産を売るよりも安くなるのが常識ですので、共有者がいきなり業者に売ろうということは通常はありえません。
持分売却をしたからいきなりトラブルが発生したのではなくて、それ以前から共有者同士で利害関係が一致しない状況がまずがあって、持分売却に至るというのが本当のところだと思います。
共有不動産のトラブル解決法は２つしかない
基本的に共有不動産の問題の解決は持分の売却か、共有物分割請求のどちらかしかありません。
- 共有持分の売却
- 共有物分割請求の訴訟
他にも、共有者同士の話し合いで、一人の共有者に自分の持分を買ってもらうという方法もあります。
共有不動産の共有状態の解消には、共有者同士の売買は通常お壊れる良い解決方法です。
しかし、相続も離婚の場合も、いったん話し合いで揉めてしまうと相手にお金を支払う売買をしぶる共有者が大半です。
なので実際に残る方法は、持分売却か訴訟の２つのみとなるケースが多いのです。
この場合の訴訟は共有物分割請求と呼ばれるものです。
共有物分割請求の訴訟ならトラブルが解決できる？
それでは訴訟や裁判なら、話し合いがつかない場合でも丸く収まると言えるでしょうか。
離婚で裁判になったとか、兄弟間で相続争いが起きて裁判になったとすれば、訴訟と言えばいわゆる「泥沼」状態を指すというのが普通です。
裁判にしたあとで、仲直りをして親しく付き合うようになったカップルや親族はほとんどいないと思います。
私の親の兄弟は相続で２人ずつ分かれて遺留分請求の調停を行いましたが、結局そのあとで双方が絶縁しています。
希望した結果になったのは一方の方で、もう片方は望まない結果となってしまいましたので、交流が途絶えてしまうという結果になったのです。
裁判は誰が聞いても正しい方法ですが、外聞はけっしてよくありません。
また当事者にとっても、第三者が入って結審をするということは上から命令されるのと同じことで、双方にとって必ずしも良い結果になるわけではありません。
訴えを起こされた方から見れば、望まなくても不動産を売却したり、その分のお金を払ったり”させられる”のが裁判の結末になる場合が多いのです。
裁判自体がトラブルでは？
そのため、裁判は法律にのっとったクリーンな方法であるのは間違いありませんが、遺恨を残すのはむしろ持分売却以上です。
私自身が共有物分割請求と呼ばれる共有持分の訴訟を避けたのは、上記の親族の例を見聞きしてきた経験も影響していると思います。
ただし、利害関係が一致しない人間同士では、裁判によって権利分の請求をするのは悪いことではなく当然のことです。
そもそも訴訟にしようという時点で仲良くはできていないわけですが、裁判となるとそれが決定的なきっかけとなってしまうことが多いのは、残念ながら私の親族の例を見るとはっきりしています。
当たり前の話ですが、仲良くしたい相手とは裁判を起こすべきではありませんし、そうする人もいないでしょう。
持分売却のメリット
対して共有状態を解消するもう一つの方法である持分売却はというと、共有物分割請求よりもはるかに短い期間で売却が残ります。
裁判のように手続きも難しくなく、弁護士も必要ありませんし、費用もかかりません。
共有物分割請求の場合でも、相手にとって見れば必ずしも思ったような結果にならないのは持分売却でも同じです。
共有物で片方が売りたい、もう片方が売りたくない、もしくは、持分を現金でもらいたい、支払いたくないというのに結果が出ればどちらかにとっては意に染まない結果となります。
それは、不動産を巡る争いとなった場合は、持分売却でも裁判でも結果はどちらも同じなのです。
ネット上で、共有持分の売却がトラブルを招くと書いているのは、素人ではなくほとんど全部が不動産業者なのですが、裁判が良くて持分売却がダメということはありえません。
利害関係の対立にはいずれは結果を出さなくてはならないのです。
持分売却と訴訟ではどちらがいいかはケースバイケースでもあり、正しい判断が必要です。
共有持分の買取業者とのトラブル
ネット上で、共有持分の売却がトラブルを招くと書いているのは、素人ではなくほとんど全部が不動産業者です。
彼らがあげているのは、買取業者とのトラブルの例ですが、それらについても検討してみましょう。
多くの不動産業者があげているのは、
- 勝手に売却すると他の共有者と禍根が残る
- 共有物分割請求をされてしまう
という２つです。
これについて検討してみます
他の共有者と禍根が残る
共有持分を売却したから禍根が残る事が考えられる場合には、持分を売らなければいいのです。
そのまま共有状態を続ければいいわけですが、そうできないので何らかの手立てを考えようという人がほとんどです。
上記の不動産サイトの書いていることは、持分売却に至るまでの所有者の実情に即した意見ではありません。
持分買取請求をする
それでも、いきなり持分売却に至る前にまず、共有者にこちらの持分を買い取ってくださいという買取請求をしてみましょう。
共有者に買い取ってもらえない場合は「業者に持分を売却したい」といって、その上で金額を交渉すればいいのです。
それで話がつかないときは、実際に持分売却に切り替えるか、訴訟を起こすという手順を取りましょう。
共有物分割請求をされてしまう
「共有物分割請求をされてしまう」と書いているのは、これも同じ大手不動産会社のサイト上の記載です。
共有物分割請求は裁判所で行う訴訟の一種ですので、これは買取業者が、他の共有者の売却により持分の一部分を買い取ってから後の話で、そもそも「されてしまう」というのは変な話です。
そもそも起こすかどうかは未来のことで予測ができないことですので、「されてしまうから」といっていたら、すべての持分を有する不動産は売れないことになってしまいます。
共有持分の権利
共有持分はこちらにとっても権利なので、このような助言は権利の侵害に近い無益な助言といえます。
ケースによっては自分の判断で持分の売却は行ってよいのです。
相手の利益だけを考えるなら、その不動産を所有することにデメリットが生じても売らずに共有状態を続ける他はありません。
逆に相手がこちらのことを考えてくれているのなら、共同で不動産を売却するか、代償金を支払って持分を買取するかのどちらかをしてくれているはずです。
共有物分割請求が有益な場合
共有物分割請求については、上に上げたように、共有状態の解消をしてその持分を売って不動産を手放すには、持分売却か裁判かのどちらかしかないのです。
話がつかないために共有物分割請求を起こそうと思った私自身に変わって、買取業者が同じ共有物分割請求を起こすということです。
むしろ、共有物分割請求は、買取業者との売買の場合はおすすめしたい方法です。
共有物分割請求は裁判所での採択を得ますので、裁判所の判断で持分を売却する、もしくは残りの持分を適正価格で買い取るということができるからです。
万が一、買取業者の提供する買取額が安いなど疑問を感じたときにも、同じ訴訟は自分の判断で起こすことができます。
裁判は自分の権利を守るためにすることです。
「されてしまう」のが一概に悪いことではないのですが、裁判や持分売却が嫌ならできるだけ共有者どうしの話し合いで解決を図りましょう。
共有持分を売却したらどうなる？【体験】
うちの場合は、弟は父の葬式には来たのですが、預貯金他を二等分で受け取った後、家が欠陥住宅、持分なし私道、表題登記未登記というのがわかると、費用負担と責任を恐れて連絡を絶ってしまいました。
家と土地は亡くなった父名義のままでしたが、この場合は相続登記をしない状態であっても、その土地家屋は弟と私の実質的な共有名義と同じことになります。
私が相続登記ののちに売却をしようとしても、相続人である弟の捺印がなければ、土地の売却はできません。
ちなみに、この弟は未婚の上高額の所得を得ており、金銭的にはまったく不自由はありませんでした。
また、東京に住んでおり、父の生存中もとにかく数十年に１度帰省をしたきりですので、田舎の家は弟は全く不要でした。
通常ならとにかく一緒に売却をしようという話になるところなのですが、弟の側の性格的な問題でそれができなかったわけです。
たぶん、今にして思うと父もそうだったので、弟は頭は悪くはないのですが若干の障害があったと思われます。
そしてそのまま１０年が経ち、親族で残っていた母が連絡しようとしてもできない状態になってしまいました。
もともと付き合いそのものがありませんでしたが、最初から不動産がなかったなら、このような音信不通の問題は起きなかったと思います。
結局私が自分の持ち分を売却、その後業者は弟に連絡がつき、数か月後には弟も自分の持ち分を売却しました。
その後弟が再び連絡をしてくるようになったのは、問題の種であった不動産が売却してなくなったからです。
もちろん、弟側の要因でトラブルが起きたということは間違いありませんが、世の中にはこのような事例もあるのです。
裁判だけが〇であり、持分売却はもめる恐れがあるからダメというのは、法律家も不動産関係者も言うことなのですが、実情に即した意見とはいえないのは当家の例を見ればわかると思います。
特に相手が音信不通を意思的に続けているという場合には、共有物分割請求でも相手が出席して来ない可能性が高いです。
その場合は該当不動産は競売になってしまうので、その場合は持分売却の方が費用がかかりません。
また、実家の場合は住宅の欠陥など他にも問題を抱えており、空き家率も１８％と当時日本でも高い地域であったため、それらの条件を考えても持分売却は最も適した方法でした。
それは相談に行った弁護士の先生がすすめてくれたとおりです。
共有持分の売却で新たなトラブルを避けるには
共有持分の売却に至る前既にトラブルが生じている例が多いということを述べました。
共有持分の売却の時になってもできるだけもめないようにするにはどうしたらいいかというと、それは業者を選ぶことです。
持分買取業者を選ぶ
幸い私がインターネットで出会った業者は、裏表がなくたいへん印象の良い人でした。
買取に当たった業者は次には私の弟の方に話を持って行って交渉となるはずでしたので、私はこの担当者であれば上手に話をすすめてくれるに違いないと確信したのです。
というのは、同じ物件で同じ時期にもう一社査定をして比較をすることになったのですが、別な会社の担当者は買取価格もはっきり言わないし、「こんな家ですから」などと物件をやや見下した言い方をして安く買おうという腹が見えるところがありました。
一方で、売却を決めた方の担当者からは一切不愉快な発言を聞いたことはありませんでしたので、弟との交渉もうまくいくだろうと安心できるところがありました。
買取業者に情報を伝える
また、自分の方は共有持分を売却する理由と弟についても、対外的にはおとなしい性格であり交渉は難しくないこと、間違いなく「売却を希望する」ということをあらかじめ伝えました。
その後弟とどのようなやり取りがあったのかはわかりませんが、陶器で確認するにそのあとすぐ売却が成立したところから考えると交渉は難しくなく売却が成立したと思われます。
そして、実家には一切背を向けていた弟も、実家の相続分をきちんと受け取れたのです。
たとえば、私が全てを独り占めして実家を勝手につかうというよりははるかによい結果ではないでしょうか。
共有持分の売却は同じようにお困りの方には、ぜひおすすめしたい方法です。
元々のトラブルは売却にあるのではなくて、不動産を共有することの方に原因があります。
ぜひ持分売却で不動産の悩みに終止符を打ってください。
共有持分の会社のおすすめの買取業者
共有持分の買い取りには業者側に法律の知識が不可欠です。通常の町の不動産屋さんでは扱いません。
そのため、最初から専門の買取業者に依頼するようになります。
共有持分の買取業者、おすすめできるところは２社あります。
私が実際買取してもらったところは今も営業していますが、先に書いた通り司法書士が専属でありません。
なので、最初から専門性の絶対に高い会社２社に絞ってご紹介します。
埼玉、千葉、東京、神奈川の方におすすめ！
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こちらは全国対応、遠くても見に来てもらえます。
近年は特にコロナのリモートワークで不動産市場は活性化していますので、お手持ちの不動産、特に問題あり物件はできるだけ高額で売れる間に現金化につなげてください。
全国対応