共有持分の売却は共有名義の不動産のトラブルの解決方法の一つで、共有名義の不動産が売却できる唯一の方法です。
共有持分を売却して持分を現金化したいと思っても、共有者ともめるのではないかと心配される方もいるようです。
私自身も実家の共有持分を売却しましたが、持分の売却に関してもめることは一切ありませんでした。
持分売却を経験した立場から業者目線ではなく売主目線で、共有持分の売却についてお伝えしていきます。
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目次
共有持分の売却
共有持分とはひとつの不動産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の権利の割合のことをいいます。
共有名義の不動産は家や土地の不動産全体でなくても、自分の持分だけを売ってお金に変えることができます。
共有者と不動産の今後を相談しても話が合わない、持分を現金化したい、離婚で不動産を分割したいなどという場合には、持分を売却することで事態を速やかに解決することができます。
共有持分は売却できる
自分が所有している持分のみであれば、共有者の同意を得ることなく単独で売却ができます。
持分を買い取る人は業者に限られますが、持分売却は売却が難しいわけではなく、一般の人誰でもが売却ができます。
共有持分の売却はスムーズ
私は相続した父の名義のままの実家の共有持分をインターネットで見つけた業者に買い取ってもらいました。
通常の不動産の売買の経験もありますが、それと比べても売買契約自体に手間がかかるというようなことはまったくありませんでした。
しかも、２県またいだ都内から２社が見に来て買いたいと言ってくれたので、高い価格を提示した方に売ることができました。
共有持分の業者は全国対応が多く、インターネットで簡単に探すことができるため、地方の共有持分であっても必ず売ることができるようになっています。
共有持分をもめずに売るポイント
「共有持分を売却すると揉めるのだろうか」というのは、主に共有者との間のトラブルへの不安だと思います。
共有持分をもめずに売るポイントとしては、下のような点があげられます。
- あらかじめ共有者と話し合いをする
- 共有持分の専門・評判の良い会社に売る
- 自分の持分を半分以上に増やす
- 共有者全員の情報を正確に把握して業者に伝える
- 不動産会社の担当者の人柄を見る
あらかじめ共有者と話し合いをする
共有持分は、単独で売却をするよりも、共有者と協力して一つの不動産として売った方が、通常の価格で売却をすることができるのはもちろんです。
それができない場合であっても、持分を単独で売却する意思があることを伝えることは必要です。
内容証明が必要な訴訟
というのは、共有名義の不動産の訴訟に共有物分割請求という裁判所を通した解決がありますが、この場合は訴訟を起こすよりも前に、相手に共有物分割についての話し合いを求め、売却の意志を伝えるという証明が必要とされています。
「合意形成に至らなかったので、裁判にしました」という経緯を説明できる手紙のようなものがあると万が一トラブルになった際にも、相手にも第三者にもそれを説明することができます。
このような内容で相手に通達したという証明になるものは、内容証明と言われる特殊な書き方の手紙があります。
いきなり裁判にしましたというのではなく、裁判の前にはそれを送るのが必須とされています。
持分売却の前に意思の伝達や合意形成は不要ですが、できるだけ意思疎通を図る努力をしたという説明のためには必要でしょう。
もちろんそれをもって、話し合いが良い方向に進めば何ら問題はなくなります。
共有持分の専門の会社に売る
共有持分を買い取った後は、業者は他の共有者に不動産の持分を売るかまたは買うように交渉します。
交渉の方法が手慣れていて、話が上手であればもめることは少なくなります。
不動産店の担当者というのは、営業職なので話は上手で当たり前ですが、共有持分の業者はもちろんそれ以上にスキルがある方でないと話が進みません。
そのような業者がいるのは、共有持分の専門の会社に限られます。
売却の時にも専門の会社の方が高く買うのはもちろんですが、その意味でも共有持分の売却を依頼するのは専門の会社がおすすめなのです。
自分の持分を半分以上に増やす
共有持分がある限り権利があるのはもちろんですが、１０分の９と１０分の１とでは、やはり割合が多い方が何かと有利です。
持分を増やすと言ってもなかなか難しい場合が多いですが、たとえば共有者が３人以上であればなるべく共同で売却をしましょう。
共有者が５人なら、５分の１ずつではなく、先に４人に交渉すれば５分の４とすることができます。
持分の割合が大きくなれば、買取業者に依頼する前に、他の共有者にその時点で自力で交渉をしてみるのもいいでしょう。
共有名義の不動産で所有を主張する人は、往々にして全部を自分が受け取れると勘違いしている場合もあります。
しかし実は５分の１であると理解すれば、共有不動産であるという意識が高まります。
持分の数が大きければ何かと交渉には有利ですし、共同で売却する際も、代金を分割して多くを受け取れます。
共有者全員の情報を業者に伝える
共有者の事前の情報を伝えられれば業者の負担が減ります。
その分スムーズに交渉が進みますので、下地を整えるつもりで協力しましょう。
共有者が行方不明の場合を除いては、住所や連絡先がわかれば、それだけでも交渉相手を見つける時間的な手間が不要になり、それだけ早く交渉が始められます。
担当者の人柄を見る
自分が共有持分の売却を依頼する際に、不動産店の担当者がどのような感じの人かを見るのも大切です。
自分にとって話しやすい感じの良い人であれば、相手に対しても同じように接してくれて、売却の交渉もスムーズに進むことでしょう。
逆に共有持分の業者に不安を感じる売主も多いようですが、身内ともきちんと話ができないような共有者の場合は明らかにおかしいところがあるわけで、それはむしろ業者の対応に問題がある以前の話です。
相手への交渉内容に関しては、これはやはり担当者にお任せするのがいいと思いますし、もちろん自分が持分を売却した後の話は伝わることはありません。
不動産の共有者とのトラブル
共有持分を売却してもめるケースというのはどのような場合があるのでしょうか。
共有持分の売却は、共有者同士の話し合いがまとまらない場合が大半です。
そもそもどのような場合に持分売却となるのかを見てみましょう。
共有持分のトラブル
たとえば次のようなケースです。
- 共有者が不仲で話し合いができない
- 売る売らないで意見の相違がある
- 勝手に住み続けている共有者がいる
- 代償金を支払わず所有を主張する
共有持分の相続トラブル
また相続のトラブルとしては
- 相続手続きや相続登記ができない
- 相続人が音信不通となっている
などもあげられます。
相続の場合は他の遺産もある場合は相続登記を含めないと分割が成り立ちません。
不動産のトラブルがあると一切遺産が受け取れないということも起こります。
このような場合は、持分売却を積極的に検討するべきです。
共有持分を売却してもめるケース
これらの状況を踏まえた上で、共有持分をもめずに売却できるかどうかは、共有不動産の状況にもよると思います。
例を元に考えてみましょう。
共有持分の売却で揉めるケース１
相続財産である実家に兄と家族が住んでおり、単独での相続を主張している。
兄は長男なので実家がもらえるというが、他の兄弟は納得できない。
解決策
このような場合は、本来きょうだい全員が家土地を売却をして、現金で分割をするのが一つ。
または、兄一人が相続をして、他の相続人きょうだいに代償金を支払うのが通常の方法です。
しかしそれがなされない場合の解決方法は３つです。
- 共有持分の売却
- 共有物分割訴訟
- 兄一人の単独での相続登記
共有物分割請求について
共有持分の売却の他には、兄に対して共有物分割訴訟という訴えを起こすこともできます。
裁判所が解決策を示してくれるわけですが、その場合は多く、下のうちのどちらかになります。
- 兄が全員の持分を受け取って代償金を支払う
- 兄と全員で家を売却して代金を分ける
ケースのポイント
持分売却の場合でも共有物分割請求の場合でも、どちらの場合も兄が住んでいる以上は、兄の側から見ると
- お金を支払う
- 家を売る
のどちらかの選択になります。
当然、もめることが予想されます。
それを避けるには、兄に無償で相続分の持分を渡す以外には解決方法はありません。
自分の相続分を受け取ろうとすれば、どちらにしても揉めるのです。
大切なのは、揉める揉めないではなく、共有持分を売るという目的を達成するかどうかという点です。
自分の意思をはっきりさせておきましょう。
共有持分の売却で揉めるケース２
もうひとつのケース。
実家の土地にアパートを建てて共有名義としたが、収益が上がらないので売却をしたい弟に対して姉が反対。
独身で収入のない姉は相続の心配がないが、弟は子どもへの相続を避けたいため早めに売りたいが解決しない。
解決法
- 共有持分の売却
- 共有物分割訴訟
基本的な解決方法はこちらも同じです。
ケースのポイント
このケースのポイントは、共有持分を売りたい弟の方は現金を受け取るよりも、二次相続の回避が目的であるという点です。
他に代案としては、姉の方に売却代金を多く渡すなどの話し合いでも解決できるかもしれません。
単独で持分売却をすれば、協力して売るよりも売却代金は低下しますので、持分売却にせずとも、その分をあらかじめ姉に渡すと交渉しするのがいいと思います。
いずれにしても持分売却をすること、そうすると持分を業者から買うか、またはアパート全体を売るかのどちらかを選択してもらうこととなります。
共有持分の売却で揉めるケースのまとめ
共有持分の売却で揉めるケースというのは、上を見るとわかりますが、共有者の一人が単独で不動産を占有していることが多いです。
このような場合は、当然共有者にも非がありますので、持分売却もいたしかたないところだと思います。
持分売却の意志を伝えて、業者に売却をするのがおすすめです。
共有持分を売却しても揉めないケース
一方、共有持分を売却してもめないケースもあります。
共有者が行方不明や音信不通
共有持分を売却してもめないケースと葉たとえば私の実家のケースのように、相続人のどちらもが実家の家土地に関心がなく、相続したくない場合がそれに当たります。
また、相続人が所在不明や音信不通の場合は、持分売却で揉めないで売れる可能性が大きいです。
さらに、該当の相続人や共有者が、故意に音信不通としている場合でも、もめずに売却できる可能性が高いです。
このような場合は、迷わず持分売却を依頼する方がいいと思います。
共有者も共有不動産の解決を望んでいるケース
うちの実家のケースもそうですが何らかの原因で相手とは話したくない理由があっても、共有者である相手も共有不動産の解決を望んでいる場合があります。
要は、共有状態が解消すればいいなと思ってはいても、交渉はしたくない、しかも解消の方法がわからないような場合です。
このようなケースでは、共有者同士では話し合いがしたくないが、不動産業者であればそれなりの社会的なレベルでの話ができることが多いです。
その上で売却を成立させたい、トラブルを回避したいという場合には、共有持分を売却をしたとしても問題が起こりません。
要するに不動産を売却して代金を受け取りたいが、相手には協力したくないというこじれたケースです。
誰しもがトラブルを望んでいるわけではなく、解決を望んでいるのは当然です。
揉めないケースまとめ
揉めないケースについてまとめると
- 共有者が行方不明や音信不通
- 共有者が共有する不動産に関心がない
- 共有状態の解決を望んでも方法がわからない
- 話し合いはしたくないが売却代金は受け取りたい
このようなケースの場合は、共有持分の売却は相手にとっても良い結果をもたらすと言えるので、積極的に売却を行うのがいいでしょう。
共有持分の売却例
私の実家の場合は、「相続人が音信不通」のケースで故意に連絡を取ろうとしないということになっていました。
しかも相手が住んでいるのならまだしも、私自身が空き家を管理、固定資産税を一人で支払っていました。
また、あとから思うに相続人きょうだいはおそらく何らかの軽い精神的な障害があったのではないかと思います。
何よりも空き家管理の手間と出費を病的におそれていたので、連絡を絶ったという状況でした。
私の方でもっとも心配だったのが、私の持分の子どもへの二次相続。それと、空き家の解体が必要になったときにも単独で費用を負担しなければならないという点でした。
しかも実家は持分なし私道、欠陥住宅、表題登記未登記である訳あり物件でした。
さらに実家のあった町は、空き家率が全国でも高率で１８％台となっている地域で、高台の交通が不便なところにあったため、到底売ることが難しい状況だったのです。
とにかく０円でいいので手放したかったので、もめるもめないはどうでもよく、空き家を手放すことが先決でした。
当時はインターネットが今のように普及しておらず、情報もまだ少なかったのです。
相談に行った弁護士に持分売却をすすめられるまでに１０年かかってしまいましたが、ネットで査定を依頼して、わずか数日で成約、それまでの悩みがまったくなくなりました。
持分売却をすすめてくれた弁護士にも買い取ってくれた会社にも大変感謝しています。
持分売却はそこに至るまでにどうしようもない状況に陥っていることが多いです。
特に相続のトラブルは所有者に大きなストレスをもたらします。
売却でもめるのではなくて、それ以前にすでに問題が発生しているわけですので、売却で解決を計りましょう。
売却後の不動産の所有者はすでに自分ではないので、持分売却で相手に訴えられるということはありません。
持分売却の他には共有物分割訴訟がありますが、こちらは時間がかかる上、裁判を起こした当事者になるため、裁判で解決したからといってもめないわけではありません。
個々のケースに関しては、共有持分を扱う不動産会社に相談をしてみてください。
共有持分の売却に関するよくある質問
Q：共有持分の売却は可能なの？
A：共有持分の売却は法律的にも保証される共有名義の不動産の売却方法です。
私自身が弁護士に解決法としてすすめられた方法ですので十分可能です。
Q：共有持分を買うのはどんな人？
A：共有持分を専門、持分売却のノウハウを知る買取業者に限られます。
Q：共有持分の売却の相場は？
A：買取の相場は一般的に７割とされます。共有持分の相場は買い取った業者に経費がかかるためもあって５割とされることが多いです。
Q：共有持分の売却にかかる日数は？
A：最短３日で成約、現金化することが可能です。
Q：共有持分の売却でトラブルにならない？
A：法律的には保証されている方法なので、持分売却自体で相手から訴えられることは一切ありません。
Q：相続で話し合いがつかない不動産でも売れる？
A：相続物件で分割がうまくいかない不動産は、亡くなった被相続人名義のままで売れます。
Q：夫婦で共有になっている不動産の持分の売却は可能？
A：持分の売却であれば可能です。相手の同意や、相談の必要なく、顔を合わせることもなく売却ができます。
参考サイト：Wakegai (ワケガイ）
https://wakegai.jp/
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