レオパレス 不動産投資

レオパレスがオーナーに支払う家賃は月々232億円 3か月で資金ゼロに

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不動産投資サイト「健美家」で、レオパレスの破綻についての詳しい記事がありました。
レオパレスの経営状況について、詳しく書かれています。内容をご紹介します。

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「レオパレス破綻へのカウントダウン」

タイトルは「金融庁の一斉調査はレオパレス社破たんへのカウントダウンとなるか」というもので、不動産投資コンサルタントの姫野秀喜記者が書かれています。

賃貸大手レオパレス21のアパートに施工不良が見つかり、アパートの入居者14400人以上に補修のための転居要請が出た件、レオパレスの経営状況は今どうなっているのかを伝える内容です。

以下、数字などの詳しいところは、上の記事の試算をお借りします。

元になる記事はこちら。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/3563.html

 

レオパレスに今後かかる経費

今後、レオパレスにかかる経費として考えられるものは、次のようなものです。

・サブリース契約中のオーナーへの家賃保証
・アパートの補修費用
・転居する入居者の転居の費用

他に訴訟等の費用も加わると言われていますが、今のところは未知数です。その一つずつを述べます。

 

アパート入居者の転居後の家賃保証の問題

サブリース契約中のオーナーへの家賃保証は、これまでと変わらないものです。

今までは、入居者が居て家賃収入があり、レオパレスはそこからオーナーへの家賃支払いをしていたわけですが、今後アパートの補修をする場合は、今住んでいる入居者には、いったん転居してもらう必要があります。

そのため、14400人の入居者がいたアパートは、全部空き室になります。

その分の家賃はというと、サブリース契約をしていたアパートオーナーは、月々の決まった金額は受け取れますが、レオパレス側は、入居者から得られる賃料収入は、途絶えることになります。

その上で、オーナーに契約分の支払いをしなければならないため、会社の貯金からそれを支払う他なくなります。

レオパレスアパート補修期間は「2年以上」

では、そもそもアパートの補修の期間はどのくらいかかるのかというと、上記の記事だと「1年から2年以上かかる」とされています。

その場合、オーナーに支払い続けなければならない1万4400人分の家賃のサブリース契約分が、2年間でいったいどれだけになるのかというと、年間で約2780億円、月々232億円とされています。

つまり、レオパレスはこれまでオーナーに、トータルで月々232億円ずつを支払ってきたのです。

ちなみに、元々の賃貸事業の売上は、2018年6月時点で、約4294億円だったそうです。

すごい数字ですが、これは入居者あっての数字なので、この大半が空き室になった場合は、レオパレスの収入は半減することになります。

レオパレスの預貯金は3か月で底をつく?

それでは、このサブリースの賃料、月々232億円をオーナーに支払い続けた場合、どれだけ持つのでしょうか。

上の記事では、「一部入居者からの賃料売上は継続され、手持ちの現預金だけで資金繰りを行うわけではないため極論ではある」としながらも、 レオパレスの預貯金は、約786億円(2018年6月)であるため、月々232億円のサブリース賃料を支払い続けると3か月あまりで、手持ち資金がなくなるという計算になる、と述べています。

アパート補修の金額はどのくらい?

これもはっきりはわかっていませんが、界壁の未設置の場合は、天井板を取り外すと、ユニットバスがゆがむ可能性があり、ユニットバスも全部交換ということになると、一室が多くて100万円位と書かれたものもあります。

また、レオパレスが 現在申請中の外壁の発泡ウレタンに関しては、発泡ウレタンは充填剤なので、中だけを交換ということは難しそうであり、外壁を全部取り換えるとなれば、建て替えと同じ手間がかかるか、あるいは建て替えた方が早いことになるかもしれません。

今のところ、それら補修費用の試算は公表されていません。

 

金融機関はレオパレスアパートへの融資をストップ

施工不良問題の公表以後、レオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートへの融資は行われなくなり、「昨年の施工不良報道から都市銀行、地方銀行、信金信組などではレオパレス物件への融資を問答無用で却下」しているとのこと。

そして、言うまでもなく、レオパレスのアパートを建てようとする投資家はなく、そもそも、レオパレスアパートの新規の契約は取れていません。

金融機関は、先に述べたレオパレスのメインバンクと言われる「りそな銀行」の焦げ付き懸念の他、アパート融資恃みだった地方銀行も、影響を受けると言われています。

オーナーのアパート売却について

それでは、アパートオーナーのアパート売却についてはどうかというと、一般的な戸建てでもそうですが、問題あり物件、いわゆるアウトレット不動産を買いたい業者や投資家は必ずいます。

上の文章では「レオパレス物件が投げ売り状態になった時に、激安で買いたたきたいなどと、オーナーの苦悩は蜜の味」と書かれていますから、逆にこれを好機ととらえる投資家もいます。

都心などでも、きれいにリフォームされて賃貸物件として利用されている問題あり物件などはたくさんあります。建築基準法違反の物件だからといって、売れないということはないということです。

レオパレスアパートの風評被害は収まるか

今後の懸念は、レオパレスアパートに対する風評被害は、いつ収まるかということです。

補修をしましたと言っても、これから入居しようという人に心配は残りますし、問題があったら、すぐに引越ししなければならないアパートに住みたい人は誰もいません。

それによって、レオパレスがすぐに倒産か、ということはありませんが、経営悪化は避けられないでしょう。

アパートオーナーの家賃減額は

サブリース契約のアパートオーナーへの家賃減額については、これまでレオパレスの経営が順調で、約4294億円の賃料収入があってさえも家賃の減額は行われてきたのですから、施工不良問題にかかわらず、減額は行われると思った方がいいです。

逆に言えば家賃減額を行ってきたから、それだけの賃料収入を保ってきたともいえるかもしれません。

経営が悪化が心配されるレオパレス、これから先の家賃減額については、当面行われないとしても跳ね返りは必ずあります。

その時が来たら資金繰りをどうするかの準備は必ず必要です。慌てないよう先に対策をしましょう。道は必ず開けます。

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アパートの収益が落ちたら考えたい2つのこと【売却と借り換え】

 

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