空き家を買取で売却をする場合の相場とはどのくらいでしょうか。
空き家の業者買取の価格を決める条件のいちばんは、地価がいくらかということと家の築年数です。
空き家買取の相場について詳しくお知らせします。
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メモ
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目次
空き家の買取の相場
お答え
空き家の売却の相場は仲介の相場の７割とされています。空き家の資産価値と条件によって買取金額は上下します。
その際の条件とは主に
・地価による相場
・築年による目安
の２つです。
答えの根拠
インターネットを使って空き家買取事業を拡大している空き家買取の専門業者であるアルバリンク社は、買取の相場を下のように説明しています。
空き家の買取相場を調べていると、市場価格（仲介で一般の個人向けに販売する際の価格）の70％とか50％といった数字を見かけますが、東京23区で駅からも近く周辺環境も抜群な立地であれば、空き家かどうかなど関係なく市場価格通り、場合によってはそれ以上で売れるでしょう。解体費を自分で払ってでも欲しい買主はいくらでもいるからです。―【訳あり物件買取プロ】https://albalink.co.jp/business/unoccupied-house-purchase/
つまり、空き家の買取価格の相場をあえて言うならば７割というのが妥当ですが、あくまで個々の空き家や土地の条件によるというのが正しい回答です。
なので、空き家の相場とひとくくりにせずに、査定を受けてみることがおすすめです。
買取のプロ、アルバリンクのサイトなら、ネットですぐに無料で行えます。
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空き家の買取の相場の調べ方
空き家を買い取りで売る場合は、まず空き家の価格がどのくらいで売れるのかを知りたいですよね。
空き家を買取で売る場合の相場は通常は７割が相場と言われています。
一般的に中古住宅の場合、家だけを売るということはまずありませんので、家よりも土地の価格によって総額に大きく振り幅が出ます。
中古住宅の価格は土地と家
中古住宅の価格は家だけではありませんで、家の価値プラス土地の価値というのが、空き家を売買するときの価格となります。
家の価値は古びるほど落ちますが、地価の方は流動的で下がることもあれば横ばいも、また都市部の条件が良いエリアなら上がっていることもあります。
そして地価よりも前にもう一つ大切なことがあります。
それは中古住宅と空き家の価値の違いです。
中古住宅の価格相場
２０年を過ぎた空き家は既に不動産としての価値はなく、値付けをするなら０円ということは意外に知られていないところです。
そもそも、今も住んでいる家に価格が０円というのはびっくりする話なのですが、不動産の評価ということになると２０年で０円で間違いはないのです。
つまり、２０年をラインとして、２０年以前の家なら、上の通り「家+土地」が、中古住宅の価格となるのですが、２０年を過ぎた家は「土地だけ」の価格となります。
築年数による空き家の売却の相場
| 築年数 | 価格 |
| 10年目まで | 5割 |
| 15年目まで | 2割 |
| 20年目 | ほぼ土地のみ |
築年数と価格についてあらためてまとめると上の通りになります。
１０年経ったところで、家の価格は５割、つまり約半分になります。
この時点で2000万円をかけて建てた家であっても、1000万円になってしまうというのは、家の所有者からすると胸が痛む話ですよね。
空き家の売却で値上がりするのは土地の方
よく買った時はいくらだったが、売る時は値上がりして儲かったという話を聞くことがありますね。
その場合値上がりしているのは、家ではなくて土地の方です。
今からでは考えられないことですが、以前なら家を買って５年後に売るとなると、中古住宅であってもほぼ倍くらいに値上がりしていました。
私が２０代最初に買った中古住宅などは、分譲時の価格が８００万円で、私が買った時は１７５０万円であったので、その家の所有者は、新しくもっと大きな家を建てての住み替えのために家を売ったのでした。
築古の空き家の価格は土地と同じ
しかし、今は地価は都市部などの流通性の良いところでないと、地価は上がらないので、現時点での土地の価格がそのまま家の価格となってしまいます。
よく公示価格で「値上がりしている」と言われているのは、浅草だとか銀座だとか、いわゆる商業地の話が多く、一般の人が住む住宅地とは違いますので、その点は誤解しないようにしましょう。
空き家の相続前には正確な査定を
「相続前には土地の価格はこのくらいだろう」と概算で考えると大変困ったことになります。
家をもらった人がその分の代償金を他に支払うとなったときに「２千万円で買った土地だから」と考えていると実際には「２００万円でも売れない」というようなことがあるからです。
今は「買った時の価格＝売る時の価格」とはならないので注意が必要です。
相続に関係する空き家の場合は、土地の評価はきちんと専門家に出してもらい、その上で遺産分割協議をすることをおすすめします。
空き家の売却の相場
空き家を仲介で売却する時も買取で売却する時も基本は地価です。
その場合の計算方法は、まず、その地域の地価を調べるところから始まります。
地価を調べる方法は下のような方法がありますので参照してください。
土地の坪単価を調べる
まず、土地の坪単価を調べたら、それと土地の面積をかけ合わせます。
たとえば、坪単価が８万円のところなら ８万/坪となりますので、それを土地の面積の坪数で計算します。
単純に言って１００坪の土地なら８００万円、５０坪の土地ならその半分の４００万円ということになります。
築年数が２０年を超えた家であれば、そうして得られる数字がほぼそのままその空家の相場の価格ということになります。
空き家のリフォーム歴
後から設備を足したなどと言う場合でも、それほど価格には反映をしませんが、売却の近年に大規模なリフォームを行ったという場合は、その分が加算されることも皆無ではありません。
実際の査定の時に考慮される可能性も十分にあります。
もし売却のために、新築そっくりに近づけるようなリフォームをしたという時は、５００万円以上の価値がプラスされることもありますが、それはあくまでリフォーム後未使用の状態の場合です。
使用した後では、結局中古ということになってしまいますが、その場合でも価格以上にその空家の売れ行きに反映することが期待できます。
一度もリフォームをしたことがない古い家よりは、リフォーム歴があれば見た目の印象もよくなるためです。
築年の古い空き家の場合
築４０年の空き家でも相場を割り出す計算方法は築２０年の空き家と同じです。
「価値がない」という点ではどちらも同じなのですが、築４０年を超えると別な問題が浮上します。
空き家の瑕疵担保責任
それは空き家の瑕疵担保責任の問題です。
２０年を越えれば価格はどちらも同じ土地だけの値段なのですが、２０年の家はまだ使える公算が高いのに対して、４０年の家は耐用年数が心配されることになります。
また、家それ自体が老朽化してくると古家付き土地」として、土地の売却として売り出す可能性も出てきます。
買う人が、家があった方がいいとなれば、家は解体しなくてもいいわけですが、問題は家の瑕疵担保責任です。
家の老朽化で引き渡し後に何らかの問題が起こったとします。
一番怖いのは雨漏りですが、それ以外にも古い家には何が起こるか保証の限りではありません。
トラブルを未然に防ぐなら、「瑕疵担保責任なし」の文言を売買契約に盛り込むのが妥当です。
空き家の解体費
その際、さらに解体を前提として解体費を売却代金から差し引いて、あくまで土地だけとして売ることが必要になります。
空き家の解体費は、木造の古家であっても最低１５０万円から。
大きい家や鉄骨を使用していたり、万が一アスベストの使用がわかったり、重機が入れない土地の場合は、それだけ解体費が高くなります。
そうなると、たとえば家が８００万円で売れても、解体費１５０万円をマイナスすることになりますので、売却益は大きく減ってしまいます。
なので、古い家の空き家の相場は、築２０年以内の中古住宅と同じように考えることはできませんで、思うより安くなることがあります。
相続前の空き家の注意点
大切なのは、特に相続が絡む家の場合には、早めに査定をして価格がいくらなのかをはっきりさせておくことです。
買った時は数千万円の土地だったので、誰が相続するかで争って手にしたものの、結局数百万円にしかならなかったという例もあります。
できれば、相続が起こる前に価格を確認しておくことが望ましいです。
空き家はエリアによっては値上がりはもとより、日にちを置くほど売れなくなりますので、査定をしてみて希望する金額とそれほどかけ離れたものでなければ、急いで売るのがいちばん良い方法です。
住まないで放置しておくと急速に空き家は劣化していきます。
老朽化して誰も欲しがらなくなる前に、住める間に売って空き家を資産化するのが最も良いのです。
できるだけ早く売るためには、買取を選択肢に入れて、仲介で売れない場合は、買取に切り替えることで空き家の現金化が可能になります。
遅れると買取の場合でも価格が下がりますので、タイミングはたいへん大切です。
空き家買取は仲介手数料が不要
空き家の買取相場に関わる一つに、買取の場合は仲介手数料が不要だということがあります。
- 仲介⇒売却代金の3％+6万円
- 買取⇒不要
仲介手数料の分も、空き家の売上代金に加算することができます。
仲介で大きな売却益が見込める都市部の空き家であれば、３％といっても総額にはそれほど影響しませんが、たとえば数百万円台で売買される地方の空き家の場合は、やはり少しでも高く売りたいところですので、空き家の買取はたいへんお得なところです。
買取はゴミ処分が不要の場合がある
もう一つ、空き家の買取で得なところは、残置物と言われるゴミや大型家具の処分費用がいらない場合があるというところです。
買取の会社にもよると思いますが、そのままでいいという買取の会社もあります。
ゴミの費用というとそれほどでもなさそうですが、実際には十万円単位でかかります。
外の物置や庭石などは、処分となると大変に費用がかかりますが、それらを置いていってもいいとなると費用に大きな違いが出ますので、事前に確認をしてみましょう。
仲介での売買との比較
もちろん、仲介での売買の場合には、空き家が空になるまで撤去が必要です。
さらに、売れない場合はハウスクリーニングも必要となりますので、それらの費用がかからないで売れるという点では、相場７割といっても買取もメリットがたいへん高く、何年もかけて売却するのと比較するとトータルで買取の方が売却益を上回ることもあります。
なので、単純に買取の相場が安い、仲介が高いという図式だけではなく、売れるまでの費用や売る時の準備費用を含めてトータルで考えることが必要です。
空き家買取の注意点
空き家買取の注意点として、お知らせしたいのは、必ず専門の業者に直接売るということです。
たとえば、仲介に入った不動産店が買取業者を紹介するというと、わからないままに大きな損をすることがあります。
買取は手数料は不要だと言っても、不動産業者が買取会社を紹介するという場合だと、不動産会社が手数料を取るケースが大半です。
夫の実家の買取では、最終的に６００万円で買取で成約した家に、買取を紹介しようとした不動産業者が５０万円の手数料を請求した実際の事例があります。
仲介の手数料が３％ですので、仲介で６００万円で売れた場合は１８万円です。それに比べて５０万円の手数料というのは違法ではありませんが、不当に高いと言えます。
なので、不動産店の自社買取ならいいのですが、転売のために買取業者を紹介してもらってはいけませんし、依頼をしない方がいいです。
ネットでいくらでも買取業者は自力で探せますし、何社でも比較をすることも可能だからです。
まずは、買取の専門会社に直接査定を依頼してみてください。
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