空き家を売却するなら仲介と買取どちら？

空き家を売却するなら仲介と買取どちらがいいのでしょうか。

通常の不動産と空き家の売却では、同じ仲介や買取といっても大きな違いがあります。

両方を試した主婦の私が売主目線で、空き家を売る場合の仲介と買取それぞれのメリットを解説します。

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空き家の売却に適するのは仲介・買取？

実家の空き家を売ることになったのだけれども、仲介と買取だとどちらがいいのだろうか

お答え

仲介での売却は「家を売りに出す」という時の一般的な方法です。

家を売りに出しても売れなかったり、最初から売れないと判断できる家の場合は業者に家を買い取ってもらう、買取がおすすめです。

答えの理由

私の実家は問題あり物件だったのですが、仲介での売却で売るに売れずに、売却できたのは相続から１０年が経ってしまいました。

築４０年の家だったので雨漏りが発生した上、その間に地価が下落。

結局、売りに出せないとわかったので買取を依頼して、何とか空き家を手放すことができましたが、もっと早くに買取を試していたら、ずっと高くに売れたと思います。

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この記事では、空き家の仲介と買取の売却について、下の4つを中心にお伝えします。

空き家の仲介・買取の売却の違い

仲介はごく普通に不動産を売買する方法である一方、空き家が増加している昨今、買取は近年増加している売却の方法です。

まずは、仲介と買取のそれぞれの内容と違いを確認しておきましょう。

売れない空き家の場合は買取は仲介に比べて苦労することなく、時価で現金化することができます。

仲介での売却の手順については下の記事に詳しく記しています。

不動産売却の仲介とは

仲介とは、不動産の取引で、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることです。

別名「媒介」ともいい、仲介に対して不動産会社が間に入らないものを「個人間売買」と言います。

不動産会社が担う役目としては、売却物件の販売活動（広告等）、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続きなどがあります。

仲介手数料について

不動産会社の収入としては、その際の「仲介手数料」が上の業務の報酬となります。

この仲介手数料は物件の価格のパーセンテージで決まる仕組みとなっており、低価格の空き家を扱った場合は不動産業者の報酬も低くなります。

空き家の売却が進まない理由には空き家の数が多いことと同時に上のような報酬額の低さが関係するとして、低価格の空き家も18年より特例が適用となる改定がなされています。

仲介の媒介契約の種類

仲介の際の媒介契約には次のような種類があります。

３種類あるというとどれを選んだらいいかを迷ってしまいますよね。

不動産会社がすすめるのは、専任媒介契約かもしくは専属専任媒介契約で、一般的なのは専任媒介契約です。

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

基本的な違いは、自分で買いたい人を見つけた時にその人と契約ができるかどうかというところにあります。

不動産店にとっては、売主が不動産会社AとBどちらとも契約をした場合、懸命に売り込んだ場合でも売れるのがAでなくてライバルのBで決まってしまう可能性があります。

なので、一般媒介契約だと熱心な売却活動をしてくれないとも考えられます。

不動産会社と専属専任媒介契約を結んだ場合には、自分で見つけた相手に家を自由に売ることもできなくなります。

空き家の買取とは

空き家を含めた不動産買取とは不動産会社が直接不動産を買い取る方法のことです。

実は空き家の場合の買取のメリットとしては、売主目線でお知らせするべきところがあります。

これらについては、以下のメリットの項で解説していきます。

空き家の買取に関する注意点

買取は不動産会社が代金を支払うので、資本のある大きな会社でなければ買取できないため、すべての会社が買取を行うわけではないので注意が必要です。

たとえば町の不動産店に行って買い取ってもらえなかったとしても、それは空き家に欠点があるからではなくて、資本のない不動産店では取り扱いがないためで、その点は誤解せずがっかりしないようにしてください。

空き家買取の目的

空き家を買取した業者は、空き家のある土地を再利用できるようにするか、または空き家をリフォーム又は新築して再利用できるようにします。

最終的に買い取った土地、空き家のいずれもが、希望者へ売却することが目的です。

買取れない空き家

売れることが前提であるため、買い取れる空き家や土地には条件があり、すべての物件を買い取れるわけではありません。

残念ながら買取が断られる場合もあります。買い取れない条件は下の記事を参照してください。

空き家買取の相場

同じ空き家でもA社には断られたがB社は買い取ってくれたという例もあるので、一社に断られてもがっかりする必要はありません。

複数社に見積もりを取ることが大切な理由もそこにあります。

私の実家はネットの一括査定で見つけたA社とB社では数十万円の差がありました。そのため価格の高かったA社に売却することを決めました。

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買取る不動産会社について

また、買取を行うという不動産会社でも直接リフォームして売却をすべて行うのではなくて、最初からリフォーム業者に紹介や転売をするのが目的のところもあります。

その場合は、同じ買取でも価格が低くなる可能性もあり注意が必要です。

同じ買取でも自社で　買取⇒リフォーム⇒販売　までを一手に請け負う会社の方が買取金額が高くなります。

要するに買取でも会社によって価格の違いがあり、最も高く買ってくれるところを選ぶ必要があるのです。

実家の買取の例

夫の実家は複数社を比較。500万円の買取額のA社と700万円のB社がありました。

前者は新築も含めて手広く売買を行う不動産会社で、後者はリフォーム物件のみを扱う再販業者でした。

会社の知名度は同じくらいでしたが、専門業者の方が高く買う例です。

空き家を仲介売却するメリット

空き家を仲介売却する場合のメリットは、主に価格面の下の２点に集約されます。

相場に近い価格で売却できる

相場に近いというのは、要は、一番高い値付けで売り出し価格を決めて、その価格で売却できるということです。

最初にお知らせしたように、買取が７割なら１０割の価格で売り出すことが可能です。

希望の金額で売却できる

もう一つは、希望の金額で売却できるというところです。

このくらいで売りたいと言えば、その金額で売りに出せるという意味ですが、もちろんあまりかけ離れた高額では売れませんので売り出し価格の上限はおのずと決まってはきます。

それでも買取の場合とは違って価格は自由に決められるので、やはりこの点も大きなメリットと言えるでしょう。

空き家を仲介で売却するデメリット

不動産を仲介で売却することは良いことばかりのようですが、これはあくまで不動産全般での話です。

築年の古い空き家の場合はやはりいろいろな違いが出てきます。

売却時期が不定

売れるまでの間は通常３カ月が目安と言われていますが、３カ月を過ぎても売れないということは地方の空き家の場合はたいへん多いです。

数年がかかりであったり、それ以上にいつまでたっても売れないということが起こります。

実際に値下げをして売れた場合でも、空き家を保持した間の管理費や固定資産税が相殺できるのかということは必ず考えに入れる必要があります。

費用の方がかさんでしまう、いわゆる”負動産”であれば、仲介にこだわらず買取に切り替えるのが良い方法です。

古い空き家は注意！

通常は不動産業者が間に入るので大丈夫そうですが、それでも、上のような問題は空き家の場合は往々にして起こります。

契約不適合責任とは家を売った後に、隠れた瑕疵＝不具合（雨漏りやシロアリの被害など）が見つかった場合、売主は買主に対してその責任を負うというもので、このような場合はまず必ず苦情が入ると思った方がいいでしょう。

それを避けるためには、売却前にシロアリ検査を費用をかけても行う必要が出てくる場合や、雨漏りならば、補修をしてから売ることが必要になってきます。

空き家の個人売買

これは個人間売買においても同じことで、家の状態については基本的に売主に責任があると言えるでしょう。

自分で買った家ならともかく、相続した家にこのような問題が起こると相続人には大変な負担になることが推測できます。

仲介での売却に適した空き家

上記を踏まえて仲介での売却に適した空き家はどのようなものかというと、下のようにまとめられます。

不動産の売買にある程度流通性のある都市部、中古住宅が売れる地域であれば、買取ではなく仲介で十分売れます。

一方、地方の空き家の場合でも、ある程度大きな市町であれば十分仲介でも売却できますので、試さずに買取を依頼するのはおすすめしません。

もう一つは、築年の古い空き家の場合は、老朽化による破損がいつ起こるかはわかりません。

たとえば、雨漏りが見つかるのはある日突然ですし、老朽化以外でも突風や台風などの自然災害で瓦が落ちることもあります。

空き家を持ち続けること自体にリスクがあるため、築年の古い空き家の場合は、それらの問題に不安がない場合のみ仲介での売却がすすめられます。

空き家の業者買取のメリット

一方、空き家の業者買取のメリットは、地方の売れない地方での空き家の売却の時ほど大きくなります。

売却の成約が早い

空き家の成約は相手が目利きの買取業者ですので、数日で返答が得られます。

会社によっては契約と同時に代金の支払いとなりますので、最短１週間程度で代金が得られて売却が終了します。

家が売れないと大きなストレスとなりますが、業者買取の場合は売れない期間というのがないので、ストレスは全くありません。

仲介手数料が不要

仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、買取の場合は不要です。

また、手慣れた業者なので契約も極めてスムーズで、問題が起こる心配もいりません。

売った後で家屋の状態が云々という苦情がないというのは、実は古い空き家の場合は大きなメリットでもあります。

瑕疵担保責任免責

古い空き家他の買取のの場合は「瑕疵担保責任なし」という前提で売却されますので、売ってから訴えられるなどと言う心配はまずありません。

夫の実家は仲介でも売れたのですが、所有者の親が高齢のためもあってトラブルがない方がいいということで買取で売却しました。築40年で耐震基準が変わるギリギリの年でもあったためで売却額よりも親の健康を優先、短期で売れる買取を選びました。

問題あり物件も買い取り

また問題あり物件は仲介には出せませんが、買取で扱ってくれる専門業者なら問題を前提で買い取ってくれますので遠慮や気兼ねも不要です。

業者買取に適した空き家

それでは上記を踏まえて買取での売却に適した空き家はどのようなものかというと、下のようにまとめられます。

以上、空き家の場合の仲介と買取、それぞれのメリットについてご紹介しました。

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