空き家が売れない悩みは年々深刻になっていますが、田舎の実家の空き家や土地が売れないとあきらめている方に朗報です。
「どんな田舎の家であっても必ず売れる」との専門家の意見を読みました。
売れない家を売るためにはどんなことをすればいいのか、空き家の専門家の意見をお伝えします。
目次
空き家が売れない！
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田舎にある親の実家、誰も住まない空き家になってが、売ろうと思っても売れないので困っている。 なんとか売る方法はないだろうか。 |
お答え
田舎の古い空き家の売り方は、都市部の中古住宅とは違ったコツが必要です。
売れない空き家を売るために、空き家の専門家である中山聡さんのいう秘訣は下の2つです。
- 早い時期に売れる価格で売る
- 儲けようとは思わずに格安でも売る
－中山聡『闘う！空き家術』より
第一に大切なのは、空き家に適正な価格、売れる価格をつけて売るということです。
答えの根拠
私の実家は築40年の問題あり物件の空き家、それでも売却に成功しました。
その当時のその市の空き家率は18％以上。日本でもワーストに入る空き家率です。
なぜ、それなのに私の家が売れたのか。
それは、空き家対策の専門家である中山聡さんの本にあったことを、ほぼその通り実践したからなんですね。
※インターネットの査定は下から
田舎の売れない空き家も必ず売れる！
空き家が売れなくて困っている人は、全国にたくさんおられます。
しかし、中山さんは、きっぱりと
「どんな田舎の空き家であっても必ず売れます！」
といいます。
その要諦が先ほどの
- 早い時期に売れる価格で売る
- 儲けようとは思わずに格安でも売る
空き家を売る方法は何がある？
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田舎の空き家を売るのに適した方法は何があるだろう？ |
不動産の売買取引が活発な地域と違って、不動産が売れない地方の家を売るのに適した方法は何があるでしょうか。
一概に空き家といっても場所も条件も様々です。
中には高い値付けをしても売れる場合もあります。
不動産を現金化するためには、まず仲介による売却を試すのが普通です。
”仲介と買取”どちらの売却がいい？
仲介をおすすめする理由は、こちらの希望の価格で売りに出すことができるため、もっとも高い価格で家が売れる方法だからです。
売れないと思われる地域でも中には欲しいという人がいる場合があります。
家は大切な資産ですので、最初から投げ売りする必要はありません。
既に仲介で試しているというのなら、方法としては間違ってはいないと思います。
家の売り方には仲介と買取の２種類があり、普通「家を売る」とか「売りに出した」という時は、仲介を指します。
不動産会社は欲しい人が現れたら、間に入って売買を「仲介」する役割をします。
空き家が売れる売れないには、間に入る不動産会社のはたらきと、それからやはり価格設定がとても大事です。
田舎の空き家の売れる価格とは？
売れない田舎の空き家、価格はいくらで設定されていますか。
おそらく、不動産屋の言う通りの価格になっていて、そのままになっているのではないでしょうか。
高い設定であれば、売主は売れた時のことを考えて喜ばない人はいないのです。
しかし、通常の価格設定で売れる空き家は現在では一部の家のみで、全部の家が希望価格で売れるとは限りません。
中山さんの言うとおり
できるだけ早い時期に、売れる価格で売る。
というのが、空き家を売る最大のコツです。
「売れる価格」というのは、空き家の売主と買主その間で決まる値段ですが、仲介に出してある程度の期間が経っても問い合わせがなければ、価格が適正でなかった可能性があります。
仲介で売れないなら値下げをする
この場合の「適正な価格」というのは、空き家を探している人から何らかの反応が得られる価格のことです。
なので、売り出し価格で問い合わせがなければそこからさらに値下げをします。
同じ価格で置いておくのは感心しません。同じ結果が続くだけとなる見込みが大きいからです。
空き家の値下げで反応を見る
今の不動産売買はサイトで家を見た人が買いに来るので、いつまでも残っている家は魅力がないと思われがちです。
価格を下げることで、新しい相手にもこれまでの相手にも再度アピールができますね。
また、家の内見などの希望があった場合相手が「どのくらいだったら買う」と言っている場合もありますので、交渉によって値下げも可能だということは、担当者にあらかじめ伝えておいてもいいですね。
それが中山さんの言う通り「売れる価格で売る」ということになります。
希望者があったら、多少値下げをしても機会を逃さず売りましょう。
成約すればそこで売買成立です。
空き家の値下げの目安は３カ月
値下げの目安はほとんどが３カ月といわれていますが、購入希望者から問い合わせがあるようなら期間は検討の余地があるかもしれません。
しかし、空き家の場合は経年劣化も心配なので、３カ月を目安に改善を図ることがおすすめです。
空き家の魅力は安い価格
空き家の最大のアピールポイントは何だと思いますか？
築４０年の空き家なら、家の魅力は美しさや住みやすさではありません。
買い手への最大の魅力は空き家の価格の安さです。
買い手の反応を見ながら売値を調整して買い手にアピールを図っていくのがポイントです。
空き家が売れない時のセカンドオピニオンを活用しよう
今売りに出している空き家の価格は適正ですか？
家が売れないのは、価格に問題があるのかもしれません。
あるいはもっと別な売り方をすれば売れるのでは？
そんな疑問がある場合に、空き家が売れない時にセカンドオピニオンを得られるサイトがあります。
今現在不動産店を通じて売却活動中の家であっても利用できます。
利用は無料。
地元の不動産にしか依頼していない方、売却活動中だがなかなか売れないでお悩みの方におすすめです。
売れない空き家は買取がおすすめ
一番高く売れるのは上に記したように仲介ですが、それで売れなければ、私の売ったように業者に売却をする買取という方法があります。
実は売れない空き家のほとんどは買取でリフォームされて販売、または家を解体して更地になった上で新築の家が建てられて販売していることが多いのです。
空き家買取の価格について
買取の価格は仲介よりは安くなりますが、家を解体して更地にするなら、買取の方が費用がかからない分、同じくらいかまたは高く売れます。
しかも売れるのを待つ期間がありませんので、その間の固定資産税を含めた空き家の維持費用が不要になるので、それらを考え合わせると買取が必ずしも安いとは言えないと思います。
仲介と買取はどちらもネットの一括査定で一度の入力で売却を扱ってくれる業者を探せます。
遠い田舎の実家に行かずとも、お手持ちのスマホやパソコンですぐさま無料で売ったらいくらで売れるかの査定と買取ならいくらで買い取るかの見積もりが得られます。
それらはすべて無料です。情報が得られたら、最も良いと思われる金額での売り方とその金額を提案した業者に売却を依頼すればいいのです。
空き家は老朽化する前に売却しよう
田舎の家は、現在驚くほど売れなくなっています。
対して東京など都会の家に関しては、いくら人口減少とはいっても一部は土地バブル、売れ行きが悪いことはあっても、地方ほど売れないということはないのです。
「売れるまで何年もかかってしまった」という話はよく聞くところですが、築年の古い空き家は急いで売る必要があります。
中山さんによると
空き家を所有することになったら、時間との勝負です。先にご説明したように、雨漏りなど何らかの問題が必ず起きる。
ほとんどの人はこれを読んでも、「まさかうちの実家に限って」とか「今まではだいじょうぶだったし」と思うことでしょう。
しかし、雨漏りは本当にある日突然起きます。
空き家に必ず起きる雨漏り
私の実家の場合は築40年。
その前に数年間住んでいる間は何ともなかったのに、最後の2年を空き家にしたら、次に行った時には既に雨漏りが見られる状態でした。
不動産業者を連れて内見の途中でしたが、雨漏りが見つかった時点で仲介での売却を諦めざるを得ませんでした。
空き家には雨漏りは必ず起きると思っていた方がいいです。
そして売りたい場合は、空き家に雨漏りが見つかってからではもう遅いです。
雨漏りは住宅の瑕疵に相当するため、補修をしてからでないと売れないのですが、雨漏りの多くは原因がわかりません。
どこから雨水が漏れているかということは、専門家でも特定が難しいことが多いのです。
空き家売却は「時間との勝負」
同じ地域に住んでいた叔母の家はやはり同じ築年で、数年前に雨漏り（ハウスメーカーのよい家）が起きて業者に何度も見てもらいましたが、とうとう原因がわかりませんでした。
そうなってしまうと、直すには屋根を200万円前後かけて葺き替えしたという例もあります。
これから売る家に高額の補修費はとてもかけられませんね。
雨漏りは必ず直してからではないと売れません。
なので、雨漏りが起こる前に先手を取って売るということです。
空き家を解体すると固定資産税が上がる
売れるかどうかわからない空き家に、屋根修理で200万円を払うくらいなら、同じ200万円で空き家の解体ができます。
そうはいっても、解体をして更地にしてしまうと今度は固定資産税が最大で6倍になります。
家がない土地だけの固定資産税は、空き家がある土地よりも高くなってしまうのです。
関連記事：
空き家を解体すると固定資産税が6倍に！
中山さんの言う通り空き家は「時間との勝負」なんですね。
時間が経つと百万円単位で価がついていた家も、いったん補修が必要になればあっという間にゼロ円になってしまうのです。
多少安いなと思っても、売れるのなら早く売る方が絶対に損失は少なくて済みます。
必ず売れる！空き家への対処法
さらに、中山さんのいう極めつけは、下の部分です。
その際、空き家を売って儲けようなんて考えてはいけません。その変わり安くすればどんな田舎でも必ず売れます。
もはや、空き家に「儲け」はありません。
そう思っていればいるほど、売却の成立が遅れて売れにくくなります。
不動産店の広告やサイトを見ると、他の家はもっと高いなと思うかもしれません。
しかしそれらの数字には惑わされてはいけません。
古くなればなるだけ空き家は売れなくなってしまいます。
売れる間に売るのが最大のポイントで、価格は２の次です。もちろん放置は厳禁です。
古い家は売れなくなっている
私は不動産サイトを5年位毎日見ていますが、地方の築年の古い物件に関しては高い価格の数字がついているだけで、実際に売れている家はわずかだということがわかります。
ついている値段で必ずしも売れているわけではないのです。
買う方にしてみれば、古家を20年前の値段で買おうという人はいません。
というのは、現在新築のローコストの建売住宅なら、それと変わらない値段で買えてしまうからです。
さらに中古ローンが無理でも、新築なら頭金なしの全額ローンでも、手持ちのお金を出すことがなく買えるからなんですね。
中古は資金面において大きく不利なので、たいていの人は新築を選ぶのに決まっています。
中古住宅が売れない理由はこの新築が安すぎることと０円金利に要因があるのです。
関連記事：
空き家が売れない理由
売れない空き家は処分しよう
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何年たってもちっても売れそうもない実家。固定資産税がたいへんなので、何とか手放したいが処分の方法はないのかな。 |
田舎と一口に言っていますが、人口が減ってしまった地域は空き家がまったく売れないことがあります。
その場合でも、無料の譲渡ならほぼ確実に手放すことができます。
朝日新聞で紹介されたみんなの０円物件がそのサイトです。
空き家の処分サイトについて
ここで扱われている物件は、かなりの「田舎」にある家ばかりです。
それでも成約率は８割を超えています。
この８割には土地だけの物件も含まれていますので、家付きの土地であれば成約率はもっと高いと思います。
つまり、ほとんどの家は譲渡によって無料で手放すことができます。
空き家は少しでも売れるうちに売ること、売れない場合は見切りをつけて譲渡をすること。
それを通り過ぎると有料の処分となってしまいます。
また、空き家に費用をかける前に検討しましょう。
成約率は８割超。早ければ次の日にも問い合わせが期待できます。
松本明子さんの実家売却の例
歌手でタレントの松本明子さんの実家、売れるまでに、総額で1800万円もの維持費用が掛かったというのは、有名な話です。
売れた時の価格は640万円、かかった費用の3分の１にしかならず、あきらかにマイナスですです。
松本さんは収入のある人なのでそれだけの費用が負担ができますが、一般の人ではとても無理だと思います。
逆に松本さんも空き家にお金をかける前にすぐに家を売っていたら、６４０万円がまるまる手元に入ったことになるのです。
お金のかからないうちに低価格でも売った方が、結局は出費を抑えることができるのです。
関連記事：
松本明子の高松市の実家が空き家バンクで６４０万円で売れた！
空き家は売れる価格で即売る
家が古くなってくると、家の価格は加算されず、家があっても土地のみを売るという方法になってきます。
土地のみで売る場合は「解体費込み」として、代金から２００万円を引くことになってしまいます。
これを負担するようになったら大変な出費ですので、土地だけにするよりも家が使えるうちに売った方が得だということがわかりますね。
もしその家を買いたいという話があったら、とにかくその相手との間で話がつく価格で決めましょう。
築古物件であればその時点で２００万円がプラスされたのと同じことなのです。
古びるままの空き家や空き地を維持し続けるなら、使ってくれる人に譲って身軽になることをおすすめします。
ネットの査定そのものは、遠方の田舎の家であってもお手持ちのスマホやパソコンで入力するだけ。
最初は人に会わずにできてしかも無料です。
一度に複数社の見積もりが出るというもので、一番高く売ってくれるところを探すことも、買取の交渉もできます。
空き家売却のおすすめサイト
空き家売却のおすすめとしては、全国対応のズバットの一括査定がいちばんです。
なお、私が売却を査定してもらったのは福島に近い北関東の家ですが、買いたいと言ってくれたのは、２社ともが東京都内の業者でした。
離れていても全国対応してくれますので、地方の方も試してみてください。
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