空き家が売れないと悲鳴を上げている方は居ませんか。
先日「どんな田舎の空き家であっても必ず売れる」との専門家の意見を読みました。
空き家が売れるというのは本当でしょうか。その場合、売るためにはどんなことをすればいいのでしょうか。
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空き家を売らないと維持費用はどのくらい？
目次
「どんな田舎の空き家であっても必ず売れます」というのは、一級建築士で不動産鑑定士の中山聡さん。
「闘う空き家術」との著書がある空き家対策の専門家です。
空き家を貸すのは勧めない
空き家というと、まずは誰かに貸して、賃料を稼げないかということは、誰もが一度は思うかもしれないことです。
しかし、中山さんが言うのには、「貸す」ことはお勧めしないそうです。
空き家は収益が上がらない
その理由は、一般的な賃貸物件に比べて賃料が安くて、収益が上がらないからだそうです。
たとえば、駅に近いマンションの一室であれば、借りたい人は必ずいて、１０万円を超す賃料が望めることが多いです。
しかし、空き家というのはたいていが築４０年前後ですので、そのままでは古いので、とても高額な家賃は取れそうもありません。
リフォームや修繕費用で出費も
貸し出すとなると、古家にはリフォームが必要です。貸す前に特に水回りはリフォームが必要になることも多いです。
さらに、持ち主には修繕義務が生じるため、修繕費用がかさみます。
賃料が低ければ、当然修繕費の方が上回ります。
つまり貸したとすると、収益が上がるどころか、出費の方が多くなってしまう可能性の方が高いのです。
空き家の維持費は年に30万～50万円と高額
空き家の維持費についても、中山さんは下にように見積もります。
瓦や外壁の交換などの修繕費用は固定資産税と合わせて、年に30万～50万円くらいは必要だということなのです。
空き家は放置で急速に老朽化
そして、人の住まない家は、放置すると異変が次々に起こるようになると言います。
1か月に一度10分でいいから換気をすれば良く、しかしそれを怠るとすぐに”廃墟”と化します。（中山さん）
この場合の「廃墟」は、古びた家を表す例えではありません。私の場合も、出入りしているうちは良くても、いったん締め切って半年後に見に行ってみたら、屋根に雨漏りの後があって、驚いたことがあります。
これは庭の草取りも同じことです。しかし、庭の草は手入れをすれば、元に戻りますが、建屋の場合は簡単ではありません。
空き家の補修費用で高いのは雨漏り
築40年を過ぎた家だと、まず心配なのが雨漏りです。屋根の修繕は100万円以上はかかります。
そして、塗り替えをしないでいると、外壁、特に屋根下の木材部が傷みます。
これも屋根と同じように、壁伝いに雨漏りの傷みが生じ、早急な修理が必要になります。
それから配管関係。一般的に水道管は30年を越えると寿命となり、水道管が錆びて、水に錆が混じったり、それからガス管も老朽化して、交換の必要が出てきます。
土中に埋まっているものを掘り返す工賃も、ステンレスの管も費用がかなりかかってしまいます。
突然ガス漏れが起きた実家の例
実家の場合も、庭でガス漏れがあり、売却の直前に通報を受けたガス会社が撤去したという事後報告がありました。
もっともこの場合はガス会社が費用を持ってくれたようで、うちの方への請求はありませんでした。
ガスは既に止まっていましたが、もし再開するとしたら、古びている全部を交換する必要があったと思います。
当家もそうですが、近隣への被害がなかったのが幸いでした。
築40年空き家は木部、屋根が補修箇所
そして、いったん傷み出すと木造の住宅は、本当に老朽化が早いです。
木部に関しては、玄関の上の雨除けがそうでした。
玄関の上にある、小さな屋根部分ですが、その雨が当たる角は水が伝って傷みやすく、角の継ぎ目に隙間ができてしまうと、そこから鳥や動物が入る場合があるので、取りあえずはふさがなくてはなりませんでした。
ただ、そこは1階より低い玄関の屋根だったので、補修は比較的簡単でした。
安心したのも束の間、数年経って訪ねた時には、今度は二階の屋根に雨漏りの跡が見つかりました。
それは、地元の不動産業者に仲介目的の現地の調査に来てもらっている時でした。
このまま売りに出せるかなと思っていたので、査定に来てもらったわけですが、実際に雨漏りの跡を見て、これはもう駄目だと思いました。
1階ならともかく、2階の屋根なら、一時しのぎの補修であっても業者を恃む必要があり、結局は費用が掛かってしまいます。
しかも維持すれば、そのような箇所は次々に出てくるので、これで終わりということはありません。その時点で仲介は断って、持分のみの売却を決めたのでした。
空き家問題の一番の解決法は売却
やはり、空き家の維持には、思いのほかお金がかかります。
上記の中山さんが言うに
できるだけ早い時期に、売れる価格で売る。空家を所有することになったら、時間との勝負です。先にご説明したように、雨漏りなど何らかの問題が必ず起きる。
その前に先手を取って売るということです。
うちのように見つかってからでは遅いです。見つかる前、まだこれなら十分住めるというときに売らなければ、あとは修理の出費をしてから出ないと、売れなくなります。
地方の空き家は儲けはない 格安でも売ろう
そして、中山さんのいう極めつけは、下の部分です。
その際、空き家を売って儲けようなんて考えてはいけません。その変わり安くすればどんな田舎でも必ず売れます。
もはや、空き家に「儲け」はありません。そう思っていればいるほど、売却の成立が遅れて売れにくくなります。
無料や格安の空き家も
以前の記事で取り上げた「家いちば」を振り返ってみましょう。
ここで扱われている物件は、かなりの「田舎」です。
そして価格はというと、おしなべて「安い」のは見る通りで、中には家財あり、または残置物の処分費用負担というところもあります。
つまり、実質的には無料ということになります。そして、タダで取引されている家は実際に多数あります。
そのような時世、値段をつけている家が売れるわけはありません。
サイトを見ると、所有者が「儲け」を優先しているのではないことは明らかです。
空き家は話があったら売れる価格で即売る
私の実家と叔母の家は、それぞれ同じ団地内の戸建てでした。
最初に買いたいという話を聞いた時は、震災よりも前で、うちは1千万位、叔母の更地は400万でそれぞれ話がありました。
しかし、その時期を逃したため、売却した時は、価格はどちらも数十万になっていました。
叔母の家の場合は、購入時1700万円以上だったため、400万では売りたくないと思って売り渋ったのが原因でした。
一方、私の実家の場合は資産価値のないことがわかった兄弟が、相続登記、すなわち相続を拒否したためでした。
それでも登記費用を支払って余りが出たのですから、私としては良い方だと思います。
これは叔母も処分費用がかからなかっただけでも良いと言います。
買いたいという話があったら、とにかくその相手との間で話がつく価格で決めましょう。
相場の回復はもはや見込めません。売れる価格が、今の時代の適正な価格なのです。
あえて売る秘訣を言うとすれば、上の通り、「空き家で儲けようなどと考えないこと」。それを過ぎると、マイナスになるだけです。
逆に「どんな田舎でも必ず売れる」とは心強い言葉ではありませんか。そうなると、あとは所有者の心の問題です。
登記費用が出れば御の字です。損が出る前に行動です。
古びるままの空き家を維持し続けるなら、使ってくれる人に譲って、身軽になることをおすすめします。