親が施設に入ったあとの実家を「このまま残しておいて大丈夫なのか」「売る前に解体したほうがいいのか」と迷う方は多いものです。
とくに老朽化した建物は、管理の手間だけでなく、倒壊や近隣トラブル、固定資産税の問題につながることもあります。
家を解体するとなると、まずは解体費用がかかります。
実家を売却するつもりであれば、家が残ったままの方が高く売れる可能性が高いです。
なので、解体後の活用方法をしっかり考えてから費用をかけるべきです。
また、親が入所中に解体をするには、意思確認が取れることが前提です。
実家の一番良い対処法を早めに考えてみましょう。
親の施設入所と家の解体
お答え
親の家の解体は親の同意があれば、委任状を作成、あるいは、親本人に署名をしてもらうなどをして解体それ自体は可能です。
それ以上に、解体後にどうするのかの計画がはっきりしていることが前提となります。
解体が絶対に必要なのは、親の家を建て替える、すなわちその後に自分か誰かがそこに住むときです。
いずれは売却を前提としているのなら、解体は慎重に行う必要があります。
答えの根拠
築４０年の私の実家は、問題あり物件で地元の不動産業者他には全部断られましたが、それでも家があったために、東京の買取業者が２社も見に来てくれて７桁で売却に成功しました。
買取の場合は、土地だけよりも家があった方が断然有利です。
そこから徒歩２分の叔母の家は、先に家を解体してしまったので、土地だけとなりどうしても売れないので、知人に譲渡する形で手放すこととなりました。
親の家を解体する場合には建て替えで自分が住むのが前提です。
売却をするのなら家があるままで査定を受けて、必要ならそのあとで解体をしましょう。
空き家を解体した方が良いケース
家の状態によっては空き家を解体した方が良いケースがあります。どのような場合化を見ていきましょう。
老朽化が進み倒壊や雨漏りの危険がある
屋根が崩れかけている、柱が腐っている、床が抜けそう、外壁が剥がれているといった状態では、建物を維持すること自体が危険です。
とくに長年放置された空き家は、見た目以上に傷みが進んでいることがあります。
こうした物件は、修繕費が大きくなりやすく、買主も敬遠しやすいため、解体を前提に考えたほうが現実的です。
再利用や賃貸が難しい状態になっている
築年数が古く、設備も劣化していて、住める状態まで戻すのに多額の費用がかかる場合は、賃貸や再利用が難しくなります。
リフォーム費用が売却価格に見合わない場合、建物を残す意味が薄くなります。
近隣から苦情が出ている
雑草の繁茂、害虫や害獣の発生、悪臭、建材の飛散などで近隣に迷惑をかけている場合は、早めの対処が必要です。
空き家問題は、自分の財産管理だけでなく、周囲との関係にも影響します。
自治体から助言・指導を受けている
自治体から管理について連絡が来ている場合、放置を続けるのは危険です。
状態によっては、改善指導や勧告の対象になることもあり、対応を先延ばしにするほど負担が大きくなるおそれがあります。
特定空き家・管理不全空き家のリスクがある
著しく管理状態が悪い空き家は、行政から問題のある空き家として扱われる可能性があります。
こうなると、税負担や管理責任の面でも不利になる場合があるため、解体や売却を含めた対策を早めに考えることが大切です。
土地として売ったほうが売れやすい立地である
古家の需要が乏しい一方で、住宅用地としての需要があるエリアでは、更地にしたほうが買い手が見つかりやすいことがあります。
特に建売用地や自宅用地として需要がある地域では、建物がないほうが検討されやすいこともあります。
親の家を解体するメリット・デメリット
現代では高齢化が進み親が施設に入るのが一般的となっています。
そのまま何年も療養するケースもあり、高齢者の住んでいる家は築年が古いことも多く、施設入所の間にも老朽化が進んでしまう恐れもあります。
住んでいる家と空き家の老朽化の進み具合は、かなり違いがあります。
なので、できれば、築年の古い家は一刻も早く解体したいところなのですが、解体が一概にいいとは言えない理由があるのです。
家の解体は解体後にどうするかのビジョンがはっきりしている場合に限られます。
うっかり解体してしまって、逆に費用がかかって損をする場合もあるので注意が必要です。
親の家を解体するメリット
親が生前中に家の解体をする最大のメリットは
- 解体費は親が負担する
- 空き家の管理の必要がない
- 空き家のリスクがなくなる
というところにあります。
親の家を解体するデメリット
解体の最大のデメリットは、なんといっても、固定資産税が６倍になってしまうというところにあります。
- 解体後は固定資産税が最大６倍になる
- 更地でも除草・庭木の管理が必要
- 地方は土地のみだと売れにくい場合がある
そして、売却を前提とする場合は、安易に解体をしないで、売れた場合に解体をするという条件で売りに出すか、または家のあるまま業者買取で売るという方がいいのです。
解体をしてしまうともちろん解体費用がかかるためで、解体費は以下の通り高額だからです。
家の解体費はどのくらい
家の解体費は、最低でも150万円以上からです。
建坪が40坪前後のやや大きな家となると200万円はかかります。
また、面積だけでなく、重機が入れない家や、道路に問題があり、交通規制が難しい道路などは、手動での解体やそのための措置が必要となり、割高になります。
家の解体 通常の解体費用
解体費の坪単価の目安は以下のとおりです。
| 住宅の種類 | 坪単価の目安 |
| 木造 | 4～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 6～7万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6～8万円/坪 |
なお、あんしん解体業者認定協会による見積もりはかなり安めですので、以下も参考に比較してみてください。
| 住宅の種類 | 坪単価の目安 |
| 木造 | 3万円～3.5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万円～4.5万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 4.5万円～5万円/坪 |
家の解体の見積もり
個別の解体費用についてはあらかじめ見積もりを取っておきましょう。
あんしん解体業者認定協会の解体の一括査定は６社の比較で一番安いところに依頼できます。
あんしん解体業者認定協会ならもちろん見積もりは無料、依頼後に解体するかどうかは自由に決められます。
6社比較で安く解体
実家解体の目的は
最大２００万円の費用をかけて解体するのなら、それ以上の利益が得られるということが前提です。
そうなると解体の目的は以下のものに限られます
- 売れたので解体をして引き渡しをするとき
- 解体後に新築して身内が住むとき
家の売却の際は、築２０年を過ぎた家は価値が０円と言われています。
親野家となると築４０年前後の家が多いので、家そのものは売却代金は得られません。
なので、「土地のみ・古家あり・更地渡し」という条件で売却をします。
そして売却が決まった時点で解体費用を差し引いて売却をします。
解体費はどのみちかかるのはかかるのですが、その場合は売却益から差し引くわけで、出費はありません。
親のお金も相続人のお金も減らさずに、解体の上で売却ができます。
実家を解体後に新しく新築を建てて住むという場合は、土地を相続できるため、土地を売却するのでなくてももらった人には大きな利益があります。
土地はほぼ無料なわけですので、その場合は解体費を掛けても必要な費用でしょう。
空き家は解体せずに残そう
解体で困る場合は、古いのでとりあえず壊して置いたら、後に売ろうと思った時に、土地が売れないという場合です。
土地が売れるか売れないかは地域差があり一概には言えませんが、地方の住宅地、特に郊外型団地の場合は住民がいっせいに高齢化をして相続物件が多発している状況となっているところが多いのです。
売却するなら家を残した方が良い
そうなった場合には、買主の立場になってみると土地のみの購入と家付の購入とではどう違うでしょうか。
土地のみの場合は、土地を購入した上で最低でも１５００万円以上の費用をかけて家を建てなければ、住宅としての利用ができません。
家があれば、一戸建てを全面リフォームした場合でもリフォーム費用は６００万円台で新築同然の仕様となります。
空き家や空き地が売れにくい地域であれば、断然後者の方が利用率が高いのです。
空き家を賃貸に出す選択
空き家をすぐに売りたくはないが、後で使いたいという考えがある場合は、賃貸に出すという選択肢があります。
空き家が利便性の良い土地にある、賃貸に出す前の準備費用がいるということはありますが、そもそも賃貸でいくらになるのかを知る必要があります。
※実家を賃貸にする参考記事
施設に入った親の家を賃貸に活用 賃料がいくらかネットですぐわかる
その際の賃料を知るのに利用できる無料サイトは、リビンマッチとマンションナビ、マンション貸す.com があります。
- リビンマッチ・・・仲介での売り出し価格と、買取の価格、そして、賃貸の賃料を一度に査定
- マンションナビ・・・マンションのみの仲介と買取の価格、賃料の査定
- マンション貸す.com・・・マンションだけでなく戸建を含めて賃料の査定
戸建の賃料は、１０万円を下らないので、借りる人が見込める地域なら、実家を賃貸住宅として活用、解体は、その後でじっくり考えてからでも遅くはありません。
仲介・買取・賃料査定
＞＞【リビンマッチ】公式サイトへ
賃料の比較が最大６社から。その日に知らせてもらえます。
空き家の買取前の解体は慎重に
空き家が売れないので買取で売却をしたいというケースはたいへんに多いです。
空き家を買い取るのは、土地に新築の建売を立てて販売するパワービルダーとリフォーム再販業者のどちらかです。
- パワービルダー
- リフォーム再販業者
どちらも空き家がある状態で売れますが、夫の実家の買取の査定では、パワービルダーが３００万円、リフォーム再販業者が６２０万円でした。
つまり、パワービルダーの方は、解体費が入っているということになります。
また、パワービルダーは、土地が道路より高い家や、２つに分割できない形状の土地を嫌いますので、そのためもあって安かったと思われます。
にしても、空き家が売れずに買取で売却をするという可能性がある場合には、家の解体は慎重に行うべきでしょう。
実家の解体のまとめ
結論を言うと、実家の解体は、解体後に新築をして自分か誰か身内が住むという場合に限られます。
それ以外の場合は、できるだけ売却ができるかどうかをまず試してから検討を進めましょう。
解体費は捻出できてもこの後もずっと持っている方がいい土地なのかどうかを、あらためて検討してみてください。
▼最短３日買取！メールの買取査定▼
- 「どんな家でも買取」がモットー
- 買取の専門会社で高額買取
- 買取率92％！最短３日で現金化
全国対応・査定無料
空き家の解体でよくある質問
空き家の解体でよくある質問をまとめました。
通常は所有者が負担します。
相続した空き家で共有者がいる場合は、事前に費用負担の割合を話し合っておく必要があります。
必ずしもそうではありません。
古家付き土地として売れる場合や、買取業者が現状のまま引き取ってくれる場合もあります。
買主や買取業者との条件次第では可能です。
たとえば、売買価格の中で調整したり、業者側が解体前提で買い取ったりするケースがあります。
老朽化した危険な空き家や、自治体の基準を満たす空き家が対象になることがあります。
制度の有無や条件は自治体ごとに異なるため、事前確認が必要です。
住宅用地の軽減措置が外れる場合、固定資産税が上がる可能性があります。
売却時期との兼ね合いも含めて判断したいポイントです。