再建築不可物件の土地の空き家が売れない時は、再建築不可でも建築できるようにする方法があります。
隣地取得、等価交換、そして34条のただし書きもチェックしてみましょう。
また、再建築不可物件でも再建築不可物件専門に買い取りをする不動産業者がいます。
手立てを考えなくても、再建築不可の条件のままでの売却が可能です。
この記事では、売れない再建築不可物件の対処法と、売却の方法をお知らせします。
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目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、法律上、再度の建築ができない土地のこと、詳しく言うと、現在ある建物を壊して新たな建物を建てることができない物件のことです。
具体的には、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していない、「接道義務を満たさない敷地」に建てられた家がこれに該当します。
最初の家は建てられたが、その後法律が変わったために、今度は建てられないよ、ということになってしまったのです。
テレビのリフォーム番組の「ビフォーアフター」というのが有名ですが、あの番組で取り上げられる家も、再建築不可物件がひじょうに多いと聞いたことがあります。
ほとんど建て替えに近いような技術を駆使した総リフォームにも、そのような理由があったのですね。
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再建築不可物件は「接道義務を満たさない敷地」
それではどのような土地が、再建築不可物件の「接道義務を満たさない敷地」となるのでしょうか。
「接道義務を満たさない敷地」は、道路幅２ｍ以外にも、様々な理由があり、具体的には下のようなものがあげられます。
- ・敷地が道路に接する部分の幅が2ｍ未満である
- ・敷地の接する部分が道路ではなく遊歩道である
- ・見た目は道路そのものだが、建築基準法による定義に当てはまらない
- ・敷地の接する部分が狭い通路である
- ・敷地と道路との間に暗渠（あんきょ）となった水路がある
- ・敷地の周りがすべて他の敷地で囲まれている
再建築不可物件で困ること
再建築不可物件で困ることは下の２点です。
- 新築が建てられない・家が古くても建て替えできない
- 再建築ができないために売却時に買う人がいない
リフォームはできるが新築できない
第一はやはり家のリフォームができても、新築の家が建てられないことです。
老朽化した家を建て直したくても、建て直せないというのは困ったことです。
売却したくても売れない
それ以上に困るのは、売却したいとしても土地が売れないという問題です。
新しく家を建てられない状態では、老朽化した時にどうするのか買う方も不安になり、通常は欲しいという人は表れません。
再建築不可物件の価格は相場の10分の1に
再建築不可物件は売り出すことは可能ですが、上記の問題点のために、相場の10分の1位の値段になってしまいます。
あるいは、空き家を解体して、更地だけにして売却するしかなくなってしまいますが、家が建てられないままですので、駐車場など用途が限られてしまいます。
また、家が古い家ならばそれもいいですが、まだまだ住める家の場合にはもったいないことです。
なんとか、基準を通る方法はないのかを調べてみました。
再建築不可物件を売る方法
格安物件や問題ありの物件を扱う不動産会社リライトの社長さんが、このような物件の悩みにも解決策があるということを提示してくれています 。
「再建築不可物件」を 「建築可能」とするのは、下のような方法です。
読んでみると「なんだそうか！」というような内容です。
土地を買い足す隣地取得の方法
再建築不可物件の問題は、道路の間口が2 M 以下だということです。
なので間口を広げられる場合にはその土地を買い足せばいいのです。
それまでの道路が1メートル80センチだったとすると、20 センチ幅の土地を買い足すだけで再建築不可物件が通常の物件として扱われることになります。
その場合の土地は、隣の土地の所有者、つまり隣人にお願いをして買うというのが通常の方法だそうです。
大きな面積を譲ってくれというのならともかく、道路の幅分ぐらいだったら、それほど難しくなく交渉がまとまりそうです。
土地の等価交換
土地を買う以外にも、土地の交換という方法もあるそうです。
土地の「等価交換」といわれるもので、例えば、道路の間口に足すべき幅20 センチの土地の面積が半坪だったとすると、代わりに自分の土地の隣接する部分をそちらの人にあげる、交換するという方法です。
この方法は、金銭の受け渡しがない、売買ではないので、お金がかからないというメリットがあります。
「第43条ただし書き」も確認しよう
さらに、上記のような要件を満たさない敷地のときでも一律に建築が否定されるわけではなく、一定の救済措置も設けられ可勲位
それが「第43条ただし書き」の規定です。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
道路が２ｍあるかないかということはつまり、「安全上、防火上、衛生上」の基準がないという判断の指標であるので、道幅が2m以下でも、要件を満たしていれば問題がないというのが上の意味です。
第43条ただし書きの例
その場合の条件の例とは
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地がある場合
- 敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員4ｍ以上のものに限る）に2ｍ以上接している場合
- 敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接している場合
上のようなものであれば、道路はともかく、居住に問題ないと判断されるようです。
いずれにしても、再建築不可物件だからと言って諦めることはなさそうです。
慌てての低価格で売ってしまわないで、再建築不可物件や訳あり物件に詳しい専門の業者さんにぜひ相談してみてください。
再建築不可物件の買取業者まとめ
再建築不可物件を買取する不動産会社の一覧です。
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