旗竿地は隣の土地を買う隣地取得で土地の評価が上がります。
逆に売る時には、隣の人には相場よりも土地を高く売れると知っていましたか。
新い土地を足すことによって、今まで持っていた土地自体の坪単価が上がることがあるからです。
旗竿地など道路の問題をかかえる土地の隣地取得について解説します。
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旗竿地と隣の土地
目次
土地を売りに出したい時は、不特定多数の人に向けて広告を出すより、まず隣の人に声をかけて買ってもらうのがいいとよく言われます。
売り手としては成約までの話が誰に売るよりも早いわけですが、それ以上に、隣の人に土地を売る場合は、相場よりも高く売れる場合があります。
特に注意したいのは旗竿地のような路地に隣接する住宅地の場合です。
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旗竿地を買取してくれる買取業者
隣の人が旗竿地を買うと…実家の例
夫の家の周辺の例です。この場合旗竿地は夫の実家ではなくて、Bさんの家の方です
Bさんは家に入るのには、Aさん宅と実家の間の通路を使って出入りをしています。
車は通路部分に縦列駐車で２台を駐車しています。
旗竿地と呼ばれる形状の土地に近い形です。
もし、Aさん宅の土地が売りに出て、Bさんが買ったとすると、Bさんは通路分だけではなくて、土地の一辺が全部道路に面することになります。
「隣地+旗竿地」で価値が上がる
Bさんが隣の家を買った場合の図は上のようになります。
大通りに面するため、もはや旗竿地ではなくなります。
この土地を買うことで土地の条件が良くなり価値が上がります。
単に土地が広くなったから、高くなったというだけではなく、坪単価の方が高くなるのです。
旗竿地の地価が上がる
Bさん宅は新しく買い足した土地だけではなく、これまで持っていた部分に関しても、たとえばこれまで坪単価が15万円だったとするとそれが20万円になるのです。
どうしてかというと、土地の形状が良くなったことで使い勝手もよく、さらに行動に面することで間口が広くなり車の出入りも自由にできるなど条件が格段良くなったからです。
たとえば、土地の面積が100坪だったとすると、1500万円だったのが2千万円になることになったとします。
それによって500万円値段が上がるなら、たとえば前のAさんの家が500万円で売りに出たとしたら、上がった値段で相殺できますので、当然買った方がいいということになります。
旗竿地の隣に土地を売る場合のメリット
逆に売る側のAさんにしてみれば、Bさんの土地の資産価値が上がることも自明です。
なので、まったくその土地に関係のない人が、坪20万円でAさんの土地を買うのに対して、Bさんには相場よりも高い25万円で売ることも可能になります。
なので、できるだけ地続きの人に売った方がAさんの方も得になるのです。
隣地取得のメリットは、どちらか片方だけでなく、両方にとって大きなメリットがあるというところがポイントになります。
隣が無理なら買取に
お互い特になるのですから土地を売るということになったら、まず隣の人に買ってもらうよう声をかけるのが良いのです。
隣の家が無理なら業者に買い取ってもらいましょう。
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隣地取得が望ましい土地とは
隣地取得のメリットは旗竿地以外にどのような土地の例が考えられるでしょうか。
隣地を手に入れることで、資産価値が上がる土地の形状は、上記の旗竿地の他に、再建築不可の袋地、狭小地、セットバック要物件など前面道路の道路付けに関するものが多いです。
隣地を手に入れるだけで、その土地の悪条件が即解決します。
隣地取得がおすすめの土地をまとめると
- 再建築不可物件
- 袋地
- 旗竿地
- セットバックが必要な物件
- 持分なし私道
隣地取得のメリット
他にも隣地取得のメリットは、
・日照が良くなる
・隣の環境が変わる心配がない（新しい隣人によって日照がさえぎられるなど）
・今後の自分での土地活用（家庭菜園など）
・一体化した土地にできる （アパート建設など）
・解体等工事の際に敷地に重機が入れる （入れずに作業となると費用が上がる）
など、いろいろ考えられますが、やはり一番は上記のような道路付けに関するものが、一番のメリットでしょう。
旗竿地の隣地取得の例
こちらは私の実家の方の例です。
接道は前面道路一つのみで、それが私道であったために、新築や増築の際に銀行ローンが組めないと言われていました。
このような土地は当然このままでは売りに出すことが難しい物件です。
その場合、実家の隣に当たるCさんが実家の土地を買ったとしたらどうでしょう。
旗竿地✟隣地
Cさんの家は公道に面しているので、両方の土地を合わせれば、実家も私道だけでなく公道に面している土地ということになります。
一続きの大きな土地となって、片側は私道、片側は公道ということになり、接道も2本になります。
隣の人に交渉しよう
うちの場合は、そもそも相続登記がまだだったので、打診のみに終わってしまいましたが、このような場合は粘り強く交渉してもよいと思います。
そもそも住んでいる以上売却に関心がない人が多いので、価格が高いと思い込んでいる人が多いのです。
値段は希望に応じるというように、交渉に当たる不動産業者に伝えてもらうのも手です。
少々安値でも、処分を考えるならその方が断然早いです。
旗竿地の隣地取得の例③
夫の実家の隣にあるBさん宅の旗竿地の例です。
公道は東、４ｍ道路は南側ということになります。
隣地取得の交渉
実際にBさんはCさんが持っているところが空きビルになっているので、そこを買いたいとCさんに言ったことがあるそうです。
が、Cさんの方は売らなかったので、現在も南側の空きビルが日照をさえぎることになっています。
実家をBさんに売った場合
あるいは、今後実家のその2区画の土地を、Bさんに使ってもらうことはできないかと考えています。
その場合は、Bさんの敷地は上のような形状になります。
通路も有効活用
Bさんは、いままでの通路が通路ではなくて、土地として活用できることになります。
さらに、実家は角地なので、南の公道と東側の4ｍ道路からの出入りも自由にできることになります。
変形した土地になるのでどうかなとは思いますが、接道一本の旗竿地よりはずっと条件が良くなるのは間違いありません。
遠慮せずに声をかけてみよう
隣地が欲しい欲しくないかは、案外その人になってみないことにはわからないのです。
Bさんの子どもが近くに住みたいという場合もあるかもしれず、今までも欲しいと思っていたのに言い出せないでいたということもあるものです。
空き家や土地を売ることになったら、遠慮はしないで必ず隣の人に声をかけてみましょう。
すぐに決まって、隣のひとにも喜ばれ、高く売れるとなったら、これほどいいことはないですね。
誰も買わない旗竿地なら買取に
隣地取得は良いことには違いありませんが、隣地を買う資金や意志ががなかったり、逆に買いたくても相手の同意がない、隣が既に空き家である場合もあります。
このような場合には、再建築不可物件や訳あり物件を取り扱う買取業者に買い取ってもらって売却しましょう。
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