売却までの流れ

地元不動産から始めてネットの業者に売却が決まるまで【売却を達成するまでの流れ4】

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こんにちは、ななみです。

相続登記と実家の空き家の売却を、相続9年目にしてやっと完了しました。買い手が見つかるまで売却の流れをこの記事から順に記していきます。

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売却を達成するまで

1.地元の不動産業者の仲介目的での査定
    ↓
2.大手不動産屋の査定 同
    ↓
3.買取リフォームの会社に査定の依頼 2社以上
    ↓
4.市役所と地元の不動産屋とに相談
       ↓
5.ネットの買取の査定
       ↓
6.買いたいという知人や空き家希望者、ジモティーの業者などとやり取り
      ↓
7.交渉を請け負う不動産屋に相談
      ↓
8.調停とADRの相談
      ↓
9.弁護士に共有物分割訴訟の相談
      ↓
10.共有持分の買取に依頼

1.最初の不動産屋の査定

「土地を売る」というときのもっとも普通の方法、地元の不動産業者に仲介の売却目的での査定をお願いしました。電話した先は東京に住んでいる弟の希望の住〇不動産でしたが、地方にはそのような大手の取次店はなく、結局地元の不動産屋の人が来ました。土地と家屋を見て、やや低めと思われる700万くらいという査定額でした。

この時はもう一つ別な不動産屋さんにも来てもらいました。どちらも現地を確認しましたが、問題は指摘されませんでした。 その時点では普通に売れるものだと思っていました。

2.大手不動産屋の査定

県庁所在地にある大手チェーンの不動産屋に行ってみました。店頭で図面確認の上、相場としては900万までは値が付けられるとのことでした。

相続登記がまだなので、弟と相談の上、ということで、現地の見分はその時点ではお願いしませんでした。

3.買取リフォームの会社に依頼

弟と連絡が付かない可能性があるので、仲介 買取リフォームの会社に査定を依頼しました。現地の見分で一社は理由はわからないものの断りの返事。

もう一社の方からは買い取れない理由を教えてもらい、私道他の問題がある土地だということが、そこで初めてわかりました。

 4.市役所と地元の不動産業者に相談

何しろ比較的新しい方の住宅地でもあり、市の道路とばかり思っていたので、建設会社所有の「私道」と言われても事情がよくわからない。それでまずは市役所に聞きに行きました。

ごく普通の大型分譲団地のそこの道路一本だけという特殊な事態に市役所の方でも驚かれて、いろいろ部署を回してもらえましたが、最終的には個人の問題なので、弁護士に相談するようにとのことでした。

そこで、地元の不動産屋に、私道の場合はどうしたらよいかを問い合わせましたが、いったんは、うちでは扱えないとの返事になりました。

そのあと出向いて行って、私道の持ち分を買うということなどを教えてはもらったものの、やはりそれも不動産屋の方ではしてくれず、自分でするようにという助言でした。

その時に「同じ団地で当社の扱っている土地」として挙げられたのが、一つは叔母の家、もう一つは兄の学校の先生の家、どちらも長年更地になって、そのまま保有されている状況でした。

つまり、その地域の土地が、特に問題がないものであって「売れない」ということが、そこで初めて知識としてわかったのです。

5. ネットでの査定

ネット上で最初に手軽にできることは、やはりオンラインでの査定です。
たとえば「土地 売却」などの検索用語で検索して出てくる「大手何社の一括査定」などというところで、メールではなくボックスのフォームに必要な項目を書き込めば返答がもらえるというものです。

他にメールのフォームで、土地の情報を自分で書いたものを送りました。返事の来ない場合もありましたが、ほぼ返答はいただけました。

そのうちの一社は即日電話をくれ、業者間で売りに出すという方法についての説明もいただけました。

6.知人とSNSとジモティー

この頃、以前実家に出入りしていて家を知っている知人に私が苦労していることを話したところ、欲しいと言っていただけました。

木工や日曜大工が趣味の方で、家を好きなように手直ししながら住みたいという人でした。

それからSNSのコミュニティー(情報交換のフォーラム、同好会のようなところ)に「空家コミュニティー」というところがあり、当該地の「○○市に空家を探しています」という人も見つかりました。

それと最近出てきた地域の掲示板ジモティーに物件を求める業者の書き込みがあり、それらすべてに応答をしてみました。

いずれも買いたい人とのメールでの直接のやりとりが可能でした。

まずは隣の家に声をかけてみる

何と言っても土地を欲しがる可能性の高い人は、隣接した土地を持つ隣の家です。

自分のこれまでの土地の敷地を拡げられたり、日照の条件を良くでき、将来的にも子どもや親族が住むこともできるかもしれません。

一つの区画は隣の人にとってこそもっとも利用価値が高いのです。

地元の不動産屋に頼んだ場合も、最初に声をかけるのは隣家の人です。

価格の目安も含め、土地や地域の条件に付いても既に承知しているので、その点では説明も少なくて済む困難のない買い手です。

これで決まれば最短の早道です。

ネットを介して地域の人に買ってもらう

地元の新聞やタウン誌には、「土地を売ります、譲ります」という書き込みは見たことがありません。

不動産屋の仲介なしには土地は売買しないもののように思われているのかもしれませんが、私の実家の最初の建屋は、その家に毎週子どもと一緒に出入りしていた生徒さんの親が買ってくれました。

親が自宅で学習塾をしていたためで、土地の場所、家の状態も実際見た上での希望でした。家は古いながら今でも同じ場所に建っており、値段設定含め何の支障もなかったと聞いています。

新聞やタウン誌、不動産屋しか扱えない不動産広告には載せられなくても、自分で土地を売りに出せるサイトはネットにはたくさんあります。

直接買いたい人と直結することは大きなメリットです。

オークションやジモティー SNSも

不用品新品取り混ぜて素人が自分の物を売るネットの大手オークションサイトにも「土地」は扱われています。

意外にも自治体所有の土地も同じオークションサイトに出ていますので、ネットだからと言って、うさんくさいことはありません。

ジモティーは最近テレビコマーシャルも流れていますが、地域別のオークションサイトです。中古の物品が中心ですが、不動産は業者を含め出品をしています。県別、市別になっていて、他の不動産サイトと同様に希望者が閲覧します。

うち場合のもう一つはSNSの空家コミュニティーで、たまたま空家を買いたいという希望者が見つかったことです。

ネット上では四国への移住の話題がはやったことがあり、最初から空家を安く買いたいという比較的若い世代の人も居ます。
古民家などの「リノベーション」という言葉もブームでもあり、そういうフォーラムに告知を出してみるのも一考です。

これらはいわば地域の掲示板なので、タウン誌に広告を出すような効果があると思います。

7.交渉を請け負う不動産屋

ネット上で家屋の相続と親族間のトラブルの事例を読んでいたら、司法書士や行政書士などの中にも、その際の交渉を請け負うことを業務に組み込んでいる人たちがいることがわかりました。

その一つに不動産屋さんが詳しい事例を載せているサイトがあったので、当座の状況と場所を書いたメールを送ってみました。

何度かやりとりしてみると、仕事とはいえ交渉事になれておられて、話し上手な印象でした。電話番号や住所は知らせてあるものの、こちらから望まない限り決して電話はしない、と言われ、強引に進めることもせず、これならお願いできそうだとも思ったものです。

弟が東京に住んでいるというと、そちらに出向いて話をしてくれるということでした。
不動産屋さんにお願いする利点は、相続登記をしないでいると、後にどんな困ったことが起こり得るのかはもちろん、都心と地方では違いがあるとはいえ、売却が困難で価格が下がっている、ということも熟知しています。東京に住んで家の売り買いに関心のない弟に説明するには、不動産屋さんなら十分だとも思われました。

結局そこに依頼しなかったのは、以前に連絡が取れなくなった弟を心配した母が、警察に安否確認を依頼し、弟の住居に警察官が行ったのですが、警察官とも身内とも普通のやり取りはできず、結局それで身内の疎通が回復するということは全くなかったからです。

身内とだけ仲が悪いが対外的には落ち着いて話ができる、というならともかく、他人にせっかく足を運んでいただいても、穏やかに話が進まないことが心配されましたので、結局依頼することはしませんでした。

8.調停とADR

調停は、費用が1200円、家庭裁判所で行われ、弁護士基本的には不要なので、最も安価な方法ですが、開始までが3か月かかり、その上に準備をして待っていても、調停の場に相手が来ない可能性があります。

一方のADR(裁判外紛争解決)は、基本的は調停と同じなのですが、さほど待たないで開始される。そして、私の頼もうとしていたところは、調停委員に当たる人が、素人ではなくて弁護士なので、もし相手が来た場合は、解決が早いだろうと思われました。

問い合わせをしたら、丁寧に電話口で説明をいただき、相手が来なかった場合には、不成立の書類を出してくれるため、そのまま裁判に移行できるということでした。

調停もADRも、どちらも土地が欲しい、または土地を売って得られる代価を分けたい、そのために話し合いたいという場合は有効なのですが、相手が来ない場合には成り立たないのが難点です。

なお、固定資産税は私が代表として支払っていましたので、弟の方は何の負担もないため、あちら側には話し合う必要はまったくない。そのためか、電話も郵便もメールいずれにも返答してこないという状況になっていました。

 9.共有物分割請求

ADRの窓口で、相手が来なかった場合は、裁判しかないとの助言を受けました。それでネットで調べた、都内の弁護士事務所に相談に行くことになりました。
もちろん有料の相談ですが、時間をオーバーしてお話しくださいました。

ただし「共有物分割請求」は土地が価値がある人にとっては、必要な裁判ですが、どちらも不要である土地、しかも売れない、現金化できるかわからない土地の場合は、ただ、お金を使って持ち主を決めることになりかねません。今は亡父の名義ですが、全部が私の名義になってしまうこともあるわけです。

結局、弁護士と夫と三人で、その場で頭を抱えることになってしまいました。
しかし、その時に弁護士の先生が言った「持分買取」という言葉が、次の道を開きました

10.共有持分の買取

「持分買取」については、既にネットで調べていましたが、何しろ特殊な方法なので、そんなことができるのかどうか、どこでやれるのかもわからない。
地元の不動産業者にも、そういうことができるのか聞いてみましたが、まったくわかりませんでした。

しかし、弁護士の先生が言う以上、それは合法的な方法だということが、やっとわかったわけです。
そして、最後はその方法で、私の分はもちろん、弟の相続分も売って、現金を受け取ることができたのです。
買いたい人に直結するので、土地そのものにさしたる問題がなければ、成約の可能性は高いです。

うちの場合は、残念ながら身近に希望者がいても、土地の悪条件以前に相続登記が済んでいないことが問題でした。まだ死んだ親の名義のままなので、弟の同意がなければどうやっても売りに出すことはできませんでした。

ただし、希望者が見つかる手応えを得られたことは収穫でした。それで、そこから方向がだんだん定まっていったのです。



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