不動産買取の注意点５つ

不動産買い取り、特に築年の古い空き家は、買取による売却がたいへん増えています。

私の住んでいる地方の団地では、実家を含めそのほとんどが買取で業者で売却をする方法で成約しています 。

一般的になりつつある不動産の買取ですが、実際に売却した経験から、不動産買取の注意点をお知らせします。

不動産買取の注意点

…空き家がなかなか売れないので業者に買い取ってもらいたい。、買取の注意点は何があるだろう。あらかじめ知っておいて買取でも高く売りたい。

お答え

不動産買取は買取専門の会社が高く買い取ります。

特に空き家は特に自社でリフォーム、再販事業をするところに直接買い取ってもらうことが大切です。

転売や紹介では利益が上がらないので高く買取ができません。

上の答えの理由

夫の実家は、住み替え先を買った地元の不動産店に仲介での売却を依頼しましたが、最初に買取の査定を受けるように言われました。

その社員は他県の不動産業者を紹介してくれましたが、紹介の際に受け取る紹介料が目的であったようです。

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不動産の買取と仲介

不動産の買取は不動産の売却方法の一種で、不動産会社が直接不動産を買い取る方法のことです。

もっと以前なら中古住宅の売買は仲介がほとんどでしたが、空き家の増加に伴い、買取再販ビジネスが好調。

中古住宅が売れにくいことや、空き家の築年が古いことから、地域によっては買取で売却をすることが一般的な売却方法となっています。

私と夫の実家はどちらも買取で売却をしています

不動産の仲介での売却

対して、これまでのような不動産を「売りに出す」という時の売却方法は、正確には「仲介」と呼ばれます。

これは不動産会社が間に入って売却活動をして、その不動産を買いたいとする人に物件を売るという方法です。

不動産会社の役割は、売却の仲介をすることから「仲介」と呼ばれているのです。

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不動産の業者買取

一方、買取の場合には購入の希望者を募ることなく、不動産会社自体が物件を買い取ります。

不動産会社が買取額を査定の上提示、売主が了承すれば売買契約が成立します。

仲介は三者のやり取りになりますが、買取の場合は不動産会社と売主の二者の間で売買がスピーディーに決まるところが特徴です。

仲介と買取のそれぞれの内容と違いをまとめると下のようになります。

不動産買取の相場

仲介と買取の最も大きな違いは、その不動産の売却の価格にあります。

買取の価格は仲介での相場の価格のおよそ７割が目安です。

不動産の価格がある程度の水準にある地域の場合は、この違いは大きなものとなりそうに思えますが、仲介に比べて買取が安いとは一概には言えません。

まず買取については、地価の高い地域と地価の引く空き家の売れない地域に分けて考えるべきでしょう。

地方の不動産の買取相場

地方の不動産が売れない地域においては、そもそも不動産が「売れない」わけですので、最大限に売れた時の価格と比べても意味がありません。

売れない不動産は０円です。

このような地域の不動産は、持っているだけで費用がかかりますので、無償譲渡で手放す方法もあるくらいですので、買取金額の高い低いに関わらず、需要があって現金化ができるうちに買取で売るのがおすすめなのです。

地価が高い地域の不動産の買取相場

地価が上がっている地域の都市部の不動産においては、空き家があって解体費用を引いたとしても、それ以上に売却益が得られることもあることを空き家買取専門のアルバリンク社が説明しています。

インターネットを使って空き家買取事業を拡大している空き家買取の専門業者であるアルバリンク社は、買取の相場を下のように説明しています。

空き家の買取相場を調べていると、市場価格（仲介で一般の個人向けに販売する際の価格）の70％とか50％といった数字を見かけますが、東京23区で駅からも近く周辺環境も抜群な立地であれば、空き家かどうかなど関係なく市場価格通り、場合によってはそれ以上で売れるでしょう。解体費を自分で払ってでも欲しい買主はいくらでもいるからです。―【訳あり物件買取プロ】https://albalink.co.jp/business/unoccupied-house-purchase/

つまり、空き家の買取価格の相場をあえて言うならば７割というのが妥当ですが、あくまで個々の空き家や土地の条件によるというのが正しい回答です。

なので、空き家の相場とひとくくりにせずに、査定を受けてみることがおすすめです。

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不動産買取と仲介のメリット比較

仲介と買取のメリットは下のように比較できます。

ざっと見ただけでわかるように、価格以外は買取の方がメリットは大きいです。

仲介での売却の手順については下の記事に詳しく記しています。

不動産買取のメリット

買取の最大のメリットは何と言っても早さと買取の幅の広さです。

仲介だと敬遠される築古の家、空き家、問題あり物件であっても買取の対象となり、現金化することが可能です。

不動産買取は早い

相手が不動産会社ですので、とにかく不動産売買の成約までが早くすぐに返答がもらえることです。

売れる売れないは地域によって違いますが、売れない地域の場合は、売れるまでのストレスは相当です。

しかもいつまで待っても誰も希望者がない、とうとう売れないという結果もあり得ます。

売れない不動産も買取

買取に関しては、仲介で売れない空き家でも売れます。

仲介で売れないからといってあきらめる必要はありません。

買い取った会社にとっては空き家は価値のあるものであり、リフォーム後に有益な物件として売買されます。

うちの実家は持分なし私道、欠陥住宅、表題登記が未登記、また相続登記もできない物件で、仲介ではどこの不動産店でも扱ってもらえませんでした。

買い取ってもらえる会社を探すまでに１０年かかってしまいましたが、査定依頼の２日後には売却が決まりました。

買取の場合は問題あり空き家であっても買い取ってもらえます。

詳しくは下の記事を

不動産買取の注意点

不動産買い取りの注意点は以下の５つがあります。

一つずつ理由を説明していきます。

経験した人でなくてはわからないこともありますのでよく読んでみてください。

買取の注意点１　価格

空き家買取の場合、一番気になるのは買取の価格についてです。

一般的に空き家買取の価格は仲介が１０で売れたとすると、買取での価格はその７～８割といわれています。

買取の価格が7掛けと聞けば誰もが「仲介の方が高く売れるのでそちらがいい」と思いがちです。

ただしこれはあくまで「仲介で売れた」という仮定での話ですので、そこを踏まえた上での判断が必要になります。

実際には買取を考える不動産の場合は、既に仲介では売れないとわかっているところがほとんどです。

特に郊外型住宅団地にある築４０年前後の家は、買取で売却されていることがとても多いです。

また、空き家がある場合は解体費用を差し引いての売却になり、買取が安いとは一概には言えません。

なので、仲介と買取は単純に価格だけをあげても地域の売れ行きによっては比べても意味がなく、実質的にはそれほど差がなくなる場合も多いのです。

仲介と買取については、下の記事にも記していますので参考にしてください。

空き家を売却するなら仲介と買取どちら？

売れない不動産は買取がよい

問題があって売れない不動産の場合は、迷わずに最初から買取に出すのがおすすめです。

待っていても売れるということはありませんし、そもそも最初から売りに出せない、仲介で扱ってもらえないということもあります。

その間の維持費用分が経費として掛かってしまい、その分を売却益から差し引くだけ利益が少なくなってしまいますので、明らかな問題がある場合は、すぐに買取に依頼するのがいいでしょう。

問題あり物件の場合は  訳あり物件買取プロがおすすめです。

※訳あり物件買取プロに査定を依頼する
＞＞査定を依頼する申込みフォームへ

町の不動産店は買取しなくても普通

買取は不動産会社が代金を支払うので、資本のある大きな会社でなければ買取できないため、すべての会社が買取を行うわけではないので注意が必要です。

たとえば町の不動産店に行って買い取ってもらえなかったとしても、それは物件それ自体に欠点があるからではなくて、資本のない不動産店では取り扱いがないためで、その点は誤解せずがっかりしないようにしてください。

買取の注意点２　査定

空き家買取の注意点の２つ目は、不動産査定の金額は買取する不動産会社やリフォーム会社によってかなり差があるということです。

夫の実家の査定の例を見てみましょう。実際の例ですが、かなり驚く数字になっています。

買取査定の例　夫の実家

夫の実家は、ネットの一括査定を含めて３社の査定の見積もりを取りました。

結果は上記の通りで、いずれも大手の不動産会社なのに買取金額に倍の差があります。

これは自分で買取の不動産会社を、実際の査定の金額に基づいて選ぶことで簡単に避けられる問題です。

夫の実家の場合は最初から複数社に査定を依頼したからよかったようなものの、最初からA社だけにしていたら、みすみす買取で売れるところの半額で売ってしまうところでした。

なので、買取の場合でも複数の不動産会社で見積もりを取ることは絶対に必要です。

最初から６社の買取額が比較できるリビンマッチの一括査定は確実に高い価格で買い取る会社が見つけられます。

不動産の一括査定は他にも

買取の注意点３　不動産売却までの期間

空き家の売却の期間は通常は不動産店との契約期間が３カ月ということが多いです。

しかし、築年の古い空き家に関しては、この点は大きな注意が必要です。

空き家売却はよく「時間との闘い」といわれます。

これは空き家を実際に管理したことがないとわかりにくいのですが、人が住まない空き家は老朽化が急速に進みます。

特に売却に日数がかかってその間に雨漏りが見つかった場合には、補修をしなければ売れなくなります。

買取であれば、わずか数日で成約することも可能なため、このような空き家の老朽化のリスクを最大限に減らすことができます。

買取の注意点4　不動産会社の違い

もうひとつ、不動産買取の注意点として知っておいていただきたいのは、地元不動産店経由で他社に売るのは、安くなるのでやめた方がいいということです。

仲介で売却を依頼した後に、依頼先の不動産会社が買取を手配するという場合には、単に買取会社に紹介をするというのではなく、仲介に入った会社が紹介料や手数料のマージンを受け取るようになっていると考えるのが普通です。

自分で買取の会社はいくらでも探せますので、手数料を払ってまで依頼する必要は全くありません。

買取の際には買取の専門の会社に直接申し込むのが一番高く売れるルートです。

また、仲介の後に買取をすすめられたとしても、そのまま買取を依頼するのでなく、いったんその不動産を売り出すのをやめる”売り止め”として、ネットの一括査定で買取金額を改めて査定してもらうのも良い方法です。

地元不動産店のA社からB社への紹介という方法は、結果的に価格が安くなるので、絶対にするべきではありません。

地元のその不動産会社がリフォームをするのかしないのかよくわからない時は、その不動産店には直接依頼しないことです。

ネットでは自社買取・自社運営の会社はいくらでも探せるからです。

買取の注意点５　買取会社の資金を知る

不動産買取で見落とされがちなのが、買取会社の資金の問題です。

買取は不動産会社が代金を支払う方の立場ですので、不動産会社に資金がなければ買取の十分な金額が出せません。

そうなると、買取する不動産会社は、値切ったり買い叩いたりする結果になってしまいます。

この場合の会社の資金は

• その会社に手持ちの資金がある
• 提携している銀行から資金が調達できる

の２つに限られます。

不動産の買取を依頼する会社は、資金の十分にある会社に限られます。

インターネットの時代であれば事前の情報が得られますが、それ以上に買取の価格はやはり、複数の会社で比較をすることがおすすめです。

６社の買取価格が比較できる
＞＞リビンマッチで査定する

仲介より400万円安くなった夫の実家の例

夫の実家は特に買取で売る必要はありませんでしたが、仲介を依頼した不動産業者が、「最初に買取の価格を査定してみましょう」と勧めたのでその通りにしました。

その同時期に隣の家が仲介で家を売却に出しました。

結果、隣の家は1100万円売り出したのち、900万円台に下げたところ成約。

夫はそれより安く600万台で買取業者に売却しました。

夫が買取を選んだ理由は、買取を進めた不動産業者が「耐震基準がはっきりしない」と言ったためで、売却後のクレームをおそれたためでしたが、同時期に建てた隣の家はちゃんと売れていたので問題はなかったと言えます。

不動産業者がケチをつけた理由は、自分の紹介した買取会社に売らせて手数料を受け取るのが目的でした。

夫の場合は、高齢母の代理の売却であったので、とにかく母が健康なうちに最短で売却をすることが目的であったので、クレームなどの事後の問題が一切ないことが大事だと考えたようですが、やはり仲介でも試してみるべきだったと思います。

仲介をまだ一度も試したことがない場合は、リビンマッチの一括査定なら仲介と買取の両方の金額が査定できます。

おすすめの買取専門不動産会社２社

この記事で紹介した買取の会社についてまとめます。

■訳あり物件買取プロ
対応物件の種類	ボロ物件　事故物件　ゴミ屋敷　相続・離婚の物件　再建築不可 私道・接道なし　旗竿地　事故物件　共有持分　古アパート違法物件
買取エリア	全国対応　東京都内に本社　茨城・千葉・埼玉・大阪・神奈川各地に支店
運営会社	株式会社 アルバリンク
運用	自社買取　空き家買取事業　不動産売買事業
【ポイント】訳あり物件全般の買取・買い取り資金は潤沢　問い合わせ年間5000件以上でベテランの買取専門祇社
全国対応 今すぐ申し込む 「どんな家でも買取」
■ラクウル
対応物件の種類	ボロ物件　事故物件・再建築不可物件・共有持分物件・違反建築物件・旧耐震・築古物件・借地権・債務整理・長屋・立ち退き物件・底地・紛争物件
買取エリア	全国対応　東京都内に本社　千葉支店あり
運営会社	株式会社 ネクサスプロパティマネジメント
運用	自社買取・.不動産管理業・建築請負、企画・コンサルティング・リフォーム業
【ポイント】訳あり物件全般の買取　不動産投資物件として活用するため高く言買取が期待できる　銀行と提携多数・資金潤沢
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