空き家

空き家を個人売買するときの注意点

空き家を個人の売買で買いたいと言ってくれる人が現れました。

母の長年のつき合いの友人なのでお互いに面識もあり、不動産屋の仲介を頼まずとも直接の個人取引で安くできそうです。

しかし、夫は売るのはやめた方がいいと言い、私も考えた結果、とうとう断念することになりました。

空き家の個人売買をためらった理由と個人売買の注意点を記します。


空き家の個人売買の注意点

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空き家を個人の売買で売るときの良い点は、仲介の手数料が要らないので、その分、売る方は高く買う方は安く買えるという点です。

実は、うちの両親は最初の家を個人売買で知人に売却したことがあります。

築9年の家で、売買契約もそのあとも何ら問題は起こりませんでした。

しかし、一方で個人売買の際は大切な注意点があります。

大切なのは下の2点です。

  • 告知義務違反
  • 瑕疵担保責任

 

どういうことなのか、一つずつ解説をします。

ちなみに今回個人売買の話が持ち上がった実家は築39年の古家で、その場合に問題となりそうなのは後者の「瑕疵」についてです。

 

 

告知義務違反とは

告知義務違反とは主に賃貸の時によく聞くことで、アパートで人が自殺した部屋は賃料が安くなるという類のことです。

売買でも同じことで、建屋やその土地内において、殺人、自殺、孤独死などがあった場合には、売り主や仲介の業者には説明の義務があり、それを買い主に伏せたままにして、売ることはできないことになっています。

※事故物件の買取サイトは

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「正しい買取」事故物件を扱う買取専門の会社

事故物件の場合

これらの家は、事故物件と呼ばれます。

最近では、事故物件サイトである「大島てる」がテレビでも話題になりました。

また、座間市の9人殺人事件があった部屋は事故物件ですが、その部屋にも今は人が住んでいます。

ただし、多くの人は殺人があった部屋には住みたくないと考えるのが通常です。

なので、それらの事故があったときには、貸主はきちんとその部屋の状況を借主に伝えないといけません。

後からわかった場合は訴訟の対象となります。

「告知事項あり」の意味

不動産の売買サイトではこれらの家も普通に売却をされています。

その際の記載は「告知事項あり」と書かれていますのですぐにわかります。

殺人というのは稀で、自殺もありますが、多くは自然死で亡くなったというのを説明すること語多いようです。

自然死でについては、事故物件に入れるかどうかははっきりとした基準はなく、「事故物件ではない」という見方が大半です。

瑕疵担保責任の大切さ

もう一つの瑕疵担保責任とは、建屋に一般の人では簡単に発見できないような欠陥があった場合、売り主が責任を負うということです。

建物の状態は個人売買の時にも正確に把握しておくことが必要です。

家の「瑕疵」とは

「瑕疵」というのは、建物や土地自体に損傷があった場合をさします。

  • 土地…地盤が悪い
  • 家…シロアリ被害・雨漏り・建物内の腐食など

 

家の売買の際は、告知事項と瑕疵担保責任の両方が、法律上売り主には課されることになります。

また、不動産店を通⒮チア通常の売買の際はこれらは書類にチェック事項として示されます。

つまり、「雨漏りはありません」「シロアリ被害はありません」というところに売主がチェックを入れて、その書類を相手に渡します。

「瑕疵担保責任免責」とする

上記の通り、瑕疵に対する責任はなかなか厳しいものがあり、決しておろそかにはできないのです。

築年の古い家に関しては「これでだいじょうぶ十分住めますよ」と全面保証できるということは、実は専門家でも不可能です。

昨今の空き家は、築40年、50年というところも多くあり、それらの家はどこかしら補修が必要な状態です。

このような場合は「瑕疵担保責任免責」すなわち、売主の「責任を問わない」として売買契約をする必要があります。

これは空き家の売買の時には大切な注意点となりますので、その点を売買契約書に忘れずに盛り込む必要があります。

土地のみの売買にする

それとともに大切なのは、家の売買代金は0円にするということです。

常識的にも責任が持てないよ、と言って売るものに対して、お金を取ることはできませんね。

なので、売買の時は土地のみの価格となります。

そもそも、築20年を超えた家の価格は資産価値がないとされています。

あとあとのトラブルを防ぐためにもお金を受け取ってはいけません。

解体費を差し引く必要もある

もう一つ大切なことは、それでは買う方の人が家はいらないから土地だけにしてくれと言った場合のことです。

この場合は、解体費用を差し引く必要が出てきます。

大手不動産サイトを見ると、土地の売買の一覧に「古家あり」という物件が出ていることが普通にあります。

家は残ったままですが、これは家屋を解体すると固定資産税の特例が受けられなくなってしまうため、ぎりぎりまで家を残しておこうという固定資産税対策なのです。

関連記事:
空き家を解体すると固定資産税が6倍に!

売買が決まった時点で、家をどうするかは相手の希望を聞いて、解体して更地とするか、または、家も欲しいという時は「瑕疵担保責任なし」という契約で渡します。

この場合の解体費は売主負担となりますので、その分が売却代金から差し引かれることとなります。

関連記事:
家の解体費用はどのくらい? 

※解体の見積もりをあらかじめとる場合はこちらのサイトがおすすめです

瑕疵担保責任の期間は3か月間

家を個人売買する時には、家の状態は基本的に売主が保証できるものでなければなりません。

法律的には、個人間の売買で、売り主の私が瑕疵担保責任を負うのは3か月間です。

しかし、相手が親しい人であれば、売買のあとも、売ったものに困ったところがあれば、当然それを伝えてくることになります。

たとえ、書面で売主に瑕疵担保責任はなし、と取り決めをしたところで、関係の深い人からはそれらが伝わる可能性もあり、長年の友人関係にひびが入りかねません。

それらを考え合わせて、自分の場合は親しい人に譲ることは諦めることにしました。

 

中古住宅を買うときに必要な現況検査(インスペクション)

2018年までには宅建業法が改正され、中古住宅では現況検査(インスペクション)の制度が進められるようになりました。

そもそも素人では判断はつかないので、専門家のインスペクターといわれる人にも入ってもらって、「外壁」「柱」「土台」「基礎」などの項目別にチェックをしてもらうというものです。

ちなみに不動産屋業者は、土地の価格については詳しいのですが、建物についてはそれほど詳しくありません。

費用は一軒あたり6万円から12万円程度、それを買主の希望で行うことになります。

同時に、引き渡し後に建物の欠陥が後で見つかった場合、改修費用が出る保険、「中古住宅売買かし保険」(既存住宅売買瑕疵保険)というのがセットになったインスペクションもあります。

検査をする人、インスペクターはおおむね建築士などの有資格者が行う予定だそうです。

家の個人売買まとめ

空き家の個人売買についてまとめると

  • 告知事項
  • 瑕疵担保責任

の2つは必ず契約書に盛り込む必要があります。

そして、築年の古い家は逆に下のようにする必要があります。

  • 瑕疵担保責任免責とする
  • 土地のみの売買で家は0円
  • その際の解体費は売主が負担

現時点では、調査と売った後のフォローが万全でなく、買い主ばかりでなく売り主も安心して売買はできません。

空き家をできるだけ譲りたい人が増えた今、インスペクションのガイドラインが行き渡れば、個人間売買でもやがて安心して取引ができるようになるでしょう。

無理をして後々問題になるくらいなら、個人に買い取ってもらうのではなくて、業者に買取を依頼する方が間違いはありません。

空き家売却のおすすめサイト

空き家売却のおすすめとしては、全国対応のズバットの一括査定があります。

なお、私が売却を査定してもらったのは福島に近い北関東の家ですが、買いたいと言って見に来てくれたのは、2社ともが東京都内の買取業者でした。

離れていても全国対応してくれるため、地方の方も遠慮なく相談してみてください。

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