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あなたの空き家はどの程度?特別空き家に指定されてしまったら固定資産税はどうなる?空家特別措置法

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空家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

空き家対策の推進に関する特別措置法、略して特措法は、増え続ける空家、特にその中の「困った空き家」に対して対策を施し、空き家がもたらす危険、迷惑な状態を取り除くことを目的として制定された法律です。
空家対策特別措置法が、空き家の持ち主に対して、どのような影響があるのかまとめてみました。

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特措法の対象には敷地も含まれる

空家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

この条文で最も注目に値するところは、従来は規制する法律がなかった立木等が対象に含まれたところです。

自治体への相談は、空き家そのものへの苦情よりも、樹木や雑草に関するものが多く、それまでは対策がなかったものも対象になったということです。

そして従来では家屋ではなかった、商店や工場も含めて、空き家の建物とその式を含めて拡張されることになりました。

 

「困った空き家」とはどの程度のものになるのか

空家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

特措法の対象になるのは「困った空き家」とのことなのですが、どのような状態を指すのか、その段階は以下の通りです。

 

ステージ0 利活用されている住宅 居住者などによって活用されている状態
ステージ1 所有者の管理下にある空き家 所有者によって管理がされている状態
ステージ2 管理の手を離れた空き家 単に所有者の管理下から離れ、誰も管理をしていない状態
ステージ3 「困った空き家」 管理者不在で、さまざまな危険や迷惑が発生している状態

 

空き家活用の手立てを考えている所有者がある状態なら、おおむねステージ1でしょう。

3は、放置された状態になったもので、持ち主がわからない、相続登記がされていないものもここに含まれるでしょう。

 

特定空家の基準

空家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

上記のステージ3の状態で、特措法の強制措置の対象となる建物と敷地を合わせたものが「特定空家」と呼ばれるものです。

ここまでくると、所有者は、自治体からの指導や勧告、または命令を受けて、所有する空き家を解体する必要が出てきます。

われわれ空き家を所有する側は気になるところですが、その基準が4つあります。

 

1.そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
いわゆる建物のそのものの倒壊が起こった場合以外にも、たとえば通行人の多い道路に面した建物だと、屋根のトタンや瓦が落ちる可能性。
それからベランダや窓などの構造物、積雪の落下、樹木の倒壊なども含まれます。

2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態
いわゆるゴミ屋敷と言われる状態と、それから街中などで不法投棄がされ続けている場所などはその可能性があるかもしれません。
ゴミの腐敗、害虫の発生、アスベストなども対象となります。

3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
住宅地はともかく、観光地や商店街などであれば、あるいは当てはまるものも出てくるかもしれません。
直ちに勧告などはなくても、近隣の苦情があれば、対処が必要でしょう。

4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
シロアリ、野良猫、立木の枝の越境など建物以外の不具合が生じる場合もあります。
条文上にはありませんが、いわゆる防犯上の問題、門扉、窓ガラスが割れている、ドアの破損なども、近隣の通報が多いもののようです。
住宅地よりも街中であれば、一層注意が必要です。

 

「特定空家」に指定された場合はどうなるのか

 

おそらくはこちらのブログを今ご覧の方は、空き家の管理をしながら、手立てを考えている方だと思います。その場合は、直ちに倒壊が心配されるほどではないと思います。

もし、「特定空家」という指定を受けてしまうと、「助言と指導→勧告→命令」という段階を踏んだ手順で、所有者は何らかの対策を取るよう迫られます。

 

固定資産税の優遇が受けられなくなる

もっとも厳しいことは、今まで支払っていたものよりも、税額が上がるということです。
それまでの固定資産税や都市計画税は、小規模住宅の特例の適応を受けていたので、実際の課税額は6分の1でした。その特例がはずされてしまうということになります。

その場合の税額はというと、単純に「6倍になる」と記述されているのを見かけることが多いのですが、「ちば自治体法務研究会」の記述に拠ると、

「単純に6倍になるのではなく、その7割掛けで約4倍強に上がります」

ということで、特例が解除された際の金額は、即6倍ということではなさそうです。

 

税制のせいで空き家が増えるという懸念を自治体側はどう考える

固定資産税が上がるから、更地にせずに空き家のままにして管理せざるを得ないと、多くの人は思うのが当然です。そのために空き家が増えるという因果関係はないのか。

これに関しては、実際に軽減措置を行った市もあったようです。しかし、

特措法の検討が進む中で、特例の目的や、他の納税者との公平性などの観点から、そうした配慮は不要であり、本来の課税を行うべきということになったようです。

と、ありますから、おそとらくは、われわれ空き家の所有者にとっては、軽減は当面望めそうもないということでしょう。

そもそもが、地方の場合は、明らかに人口減が原因なので、自治体としても財源を減らすわけにはいかないのが現状でしょう。

 

指導→勧告→命令のあと行われる代執行

空家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

代執行とは、地域住民の安全を守るために必要なことを、空き家の所有者に代わって自治体が行うことです。

建物の修繕や、立木の伐採、そして、建物の除却が戒告の上で行われます。その際かかった費用は、代執行の実費が、義務者、すなわち所有者に納付命令が出ることになり、事後に所有者より徴収されることになります。

 

今後の可能性として

 

強制執行というのではなく、誘導的な施策として自治体側が行う空き家の処置について、措置代行や業者紹介、不動産業者への協力要請などが挙げられています。

その一つの、今ではよく知られているものが空き家バンクです。

所有者個人が空き家の活用を考えようとしても、ほとんど頭打ちの状態です。
自治体が空き家をデータベース化し、ゆくゆくは全国レベルで、必要な人が希望の物件を選ぶことができるようになれば、効率的です。


福祉の観点からの活用--シングルマザーのためのシェアハウス


空家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

市内の不動産会社が、築35年の二階建て住宅をリフォームし、シェアハウスとしてオープンしました。

一軒で3家族分、家電や主要な生活用品まで揃えてあり、子どものいる単身者が賃料を払って、助け合いながら子育てしていくという賃貸の中古住宅です。

コミュニティでの利用は、単に住宅の活用としてだけでないメリットもあると思います。

シングルマザーに限らずとも、ゆくゆくはDV被害者のシェルター他の福祉施設、単身の高齢者のグループホームなどとしても利用できるようにもなってほしいものです。

空家を再生させ、個人の財産から地域の財産として積極的に利用しようという、地域ぐるみの姿勢が大切になりそうです。

空家等対策の推進に関する特別措置法施行規則 はこちらから。

たいへんわかりやすく書かれていますので、確認しておくと安心です。

 

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