松本明子さんが売却に苦労していた実家の空き家が、とうとう６４０万円で売れたそうです。よかったですね。
タレントとしても有名な松本さんの空き家売却の方法はどんなものだったのでしょうか。
松本明子さんの空き家が売れるまでをまとめてみました。
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松本明子さんが実家空き家を売却
松本明子さんのご実家の場所は香川県高松市にあり、ご両親が建てられたものです。
当初の費用は２０００万円。木造の一戸建て、築４５年５ＤＫ。
査定の金額や売り初めにも購入の希望があったことなどから、比較的利便性の良い場所にあったとも思われます。
高齢になった両親を松本さんが東京に呼んだため転居、２７年前の時点で空き家となりました。
その後、ご両親の亡くなったのは10年前。そこから松本さんの苦労が始まりました。
松本明子さんの実家の概要
松本明子さんの実家の概要は以下の通りです。
| 築年数 | ４５年 |
| 所在地 | 香川県高松市 |
| 間取 | ５ＤＫ |
| 購入金額 | 約２０００万円 |
| 所有者 | 両親 |
| 空き家の期間 | ２７年間 |
| 売却の最終方法 | 空き家バンク |
築年が４５年を超えているというのはさすがに厳しいですね。
いわゆる築古物件の部類になり、古い家を買いたいという人はあまりいないので買取の方がおすすめかもしれません。
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松本明子さんが空き家を管理
松本明子さんの実家の管理については、ご両親の意向が大変大きいのですね。
亡くなる前にお父さんが
高松の家を守ってくれ
と言い残されたため、松本さんがそれをほぼ遺言のように思い維持をされてきたとのこと。
そもそも東京から高松への飛行機の移動になりますので、それだけでもさぞ大変だったことと思います。
松本明子さんの空き家があった高松市の場所
高松市は香川県の県庁所在地です。
距離にすれば711kmありますが、飛行機なら１時間ちょっとで移動できます。
※香川県の空き家の買取業者についてはこちらにまとめました。
空き家の維持から売却へ
松本さんは年に2、3回は夫婦で高松に帰って、窓を開け、空気を入れ換えたり、掃除をしたりしていたそうです。
しかしそのうち維持費に加えて体力的な問題が・・・とうとう、
もう５０歳になりましたし、通うのもキツい…
と、体力的にも、状況に限界を感じて売却を決意されたといいます。
ちなみに、空き家の維持費用は年間５５万円という試算があります。
松本明子さんの維持費は月額にして２７万円だったそうですね。
年額にすれば３２０万円にもなります。
そしてそれが積もり積もって、最後に計算した時には、途方もない高額になってしまっていたのです。
松本明子さんの実家の維持費用は１８００万円！
松本明子さんの実家の例で驚くのはその維持費用の高さです。
築４５年５ＤＫの物件にリフォームを行ったため、そのリフォーム費用が６２０万円、そして東京から通う交通費、水道代など、空き家を２５年間維持するための費用は、総額で１８００万円にも上ったというのです。
思わずため息が出そうな数字ですが、松本さんがタレントさんだからと言えばそれまでですが、あまりにも高額ではないでしょうか。
2千万円があれば地方なら新築の購入も可能な金額ですので、普通の生活レベルの人では到底負担できるものではありません。
単に家の維持のためには支払いが難しい金額といえます。
松本さんが相続後に実家を売っていたら？
もし、松本さんが相続をしたその時にすぐに実家を売っていたらどうだったでしょうね。
１８００万円は、そのまま残り、売却益４０万円を合わせても２５００万円近くが手元に残った計算になります。
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空き家買取の査定金額は200万円
さすがにこれ以上は無理と思った松本さん、とうとう地元高松市の不動産業者に買い取り額として査定を受けたところ、その時の金額は２００万円ということでした。（’17年7月28日放送の「爆報！THEフライデー」より）
あまりにも安い価格に松本さんはびっくりされたようです。
高松市の地価相場が５万円
その理由はまず高松市の土地の周辺の相場が坪５万円というものでした。
１００坪の土地でも５００万円ということなので、これは仕方ありません。
もう一つの理由は、追加のリフォームに３００万円かかるため、と業者の説明があったそうです。
６２０万円のリフォーム履歴あり
ここでちょっと疑問になるのですが、松本さんはそこまでで６２０万円をかけて家のリフォームを行っています。
追加のリフォーム３００万円とはどこだったのかが気になるところです。
空き家の必須のリフォームはお風呂とキッチン洗面所などの水回りですので、トータル３００万円というのはどうやらその当たりかなと思われますね。
ただし、買取業者によってはもう少し高く買い取るところももちろんあります。
どうせならその時点でスマホでできる一括査定で査定してもらうとよかったですね。
空き家バンクに登録
200万円では維持費1800万円をチャラにするには至りません。
結局、買い取りをあきらめた松本さんは高松市の空き家バンクに登録しました。
空き家バンクに登録しても売れない家ももちろんあるのですが、松本さんの家はおそらく立地が良く一度リフォームをしているために空き家バンクの中では見た目も良い方だったのでしょう。
空き家バンクについてはこちらの記事をご覧ください。
空き家バンクで売却が決まるまで
空き家バンクにある家というのは、平均的にはたいへん古い家が多く、その割に価格はそれほど安くありません。
松本さんの家は結局空き家バンクで最終的に売却が決まりました。
売れるまでの日数がどのくらいかかったのかはわかりませんが、最初の査定から７か月後ですので比較的短期であったと思われます。
松本さんの家はかなり良い条件で買主にとっても魅力的な物件だったのが良かったようですね。
空き家が売れない場合は？
空き家バンクにせっかく登録しても売れない家もたくさんあるようです。
万が一空き家バンクでも売れない場合は買取、または譲渡の方法もあります。
成約率はそれぞれ９割と８割を越えますので、必ず手放せます。
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松本さん宅の買取額が安すぎる
当初の松本さん側の売却希望額は６８０万円でした。
その途中で、不動産業者から購入希望、つまり買取の申し出があったようで、その時の金額は３３５万円でした。
買取の額としてはちょっと安いですね。たいていの相場は７割と言われていますので。
買取の専門会社でないと買取額が下がってしまいますので注意が必要です。
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そしてその後、高齢者のご夫婦が６４０万円での購入を希望したので、最終的にその金額で売却の話がまとまったということです。
なんと、最初の２００万円と3倍以上の差がありますね。
最初の査定で売ってしまわないでよかったですね。
絶対に一社だけ、不動産店一か所だけで売却を決めてはいけないですね。
希望の価格に近付くまでインターネットの査定なら何社も比較することが可能です。
買取の一括査定なら、６社から１０社の比較ができます。
他にも、
不動産買取の一括査定のおすすめサイト５つ
松本明子さんの売却額の査定の推移
松本明子さんの売却額の推移、松本さん自身の希望する金額は６８０万円でした。
| 査定元 | 売却方法 | 金額 |
| 不動産店A（地元？） | 買取 | ２００万円 |
| 不動産店B | 買取 | ３３５万円 |
| 空き家バンクでの売却額 | 仲介 | ６４０万円 |
こうしてみると、買取と仲介では仲介の方が高く売れることがわかりますね。
それから、買取であっても業者によって、１００万円以上の価格の差があるということです。
ここから導き出される結論は
・築年が４５年の地方の家でも売れる可能性はある
・まず仲介から試して、売れなければ買取に
・業者の提示する価格は業者によって大きな差があるため、複数の会社、複数の方法を当たる
松本さんは、実家の売却を失敗したと語っているようですが、売却の時には十分成功していると言えますよ。
築４５年の家が６４０万円で売れるというのは、地方ではすごく良い方だと思います。
地方の売れない空き家を売るには
上の記事を読んで真っ先に思うのは、とにかく売れてよかった、ということです。
四国でも大きな市以外は不動産の流通性が低く、売るのも難しいようなところがたくさんあります。
空き家バンクで買い手が見つかるのはよい方です。また見つかるまでにも数年かかったという話もよく聞きます。
希望者があって売れたというところを見ると、松本さんの実家は元々土地の立地等の条件が良かったのだろうと思います。
・・・
空き家売却の価格について
振り返ってみると松本さんの実家の土地は坪5万が相場ということなので、それ自体がそもそも安いといえば安いです。
2000万円の家の査定が200万円と言われて、松本さんはかなり驚いたようですが、売れない地域での買取だとそれもありだと思います。
また、空き家バンクに登録しても、希望者のないところもたくさんあります。
ただ、松本さんの家の場合は業者が買取をしたいと申し出てくるようなところなので、業者が売れると踏んでいるような立地条件であり、家も状態の良い物件だったということです。
なかなかこの辺りは素人では把握が難しいところで、自分でいろいろ動いて情報を集めていくほかはありません。
空き家バンクで売れた好例
空き家バンクでの売却が必ず成功するとは限りませんが、この場合は空き家バンクが最大限に功を奏した例だと思います。
空き家バンクのあるところは、これは自治体の管理するところですから迷わずに登録するのがいいと思います。買い手がつけばラッキーです。
とにかく、土地も空き家も短期に成約すれば何の苦労もないわけです。
成約しない場合の維持費と手間に加えて、その間の思案と売れないのではないかという心労が案外大変なんですね。
売るためには家は残した方がいい？
松本さんの場合を見ても、住める状態の家ならば、修繕の必要なところがあっても家があった方がいいです。
更地だとそこに家を建てて利用するとなったら1千万円弱はかかってしまう。
家さえあればリフォームに最低でも数百万円程度かければ何とか住めます。
中古物件を買いたいという人は、こぎれいで高い家よりは古くても安い物件を探しているのです。
そして松本さんの場合は、その前に620万円をかけてリフォームをしていますから比較的良い状態であったのでしょう。
そのためもあって地方の家としては高額で売れたのではないでしょうか。
また、そもそも空き家が残っているために土地が売れる場合も多いので、空き家の解体については慎重に行ったほうがいいですね。
空き家売却前のリフォームは必要か
売却前の家をリフォームした方が高く売れるのか。
売れるところであれば、リフォームをしてもいいですが、売れなければ誰も住まない家にお金をかけただけになってしまいます。
古い家であっても、その分を安くして「現況のまま」という方法もあります。
売れる目算のないところにはおかねをかけるべきではありませんね。
外壁の塗り替え
もしリフォームをするとして最低限やった方がいいと思うのは、外壁とそれから水回りでしょう。
外壁はやはり怠るといかにも古い、家全体が手入れをしていない印象になってしまいます。
ただ、リフォームの前にするにはお金がかかりすぎますので、あくまで普段の手入れとして考えておいたほうが良いということです。
空き家をいつ売るのかによってそれ以前からのプランニングが大切です。
売る前にはホームクリーニングを
そして、水回りは清潔であるのと不潔であるのとでは、成約する前の下見の段階で印象がかなり変わってしまいます。
売るためだけに費用をかけて交換というのも気が進まないと思います。
しかし、とにかくきれいに見せるのが、売るときには大切になります。
この場合は業者にハウスクリーニングを依頼しましょう。
交換するよりも費用は掛かりません。
居間やその他の部屋の内装、間取に関わる部分は、これは好みの問題もありますのでお金をかけてリフォームしたからと言って、買う人が必ずしも気に入るかどうかはわからない。
その場合はこちらであらかじめリフォームなどをせずに、買い手側のリフォーム前提で価格が安い方が好まれるでしょう。
空き家の解体は？
解体についても同様で、家の損傷がひどい場合でもとりあえず建物を置いておき売却が決まったら解体するという契約で、解体を終えて引き渡すという方法もあります。
ただし、空き家特措法ができると強制的に自治体が解体をする例もあります。
老朽化が進んだ空き家の場合は、トラブル防止のためにも空き家の解体が勧められます。
必ず比較をしてから依頼しましょう。高いところに頼んでは損をしてしまいます。
負担のない実家じまいのために
そもそも相続した人の負担を少なくするためにはどのようなことをしたらいいのでしょうか。
松本さんの場合には、お父さんから「家を守れ」という遺言がありました。
身内としては聞いてあげたいと思いますし、自分の育った家でもあれば手放したくない気持ちはわかります。
しかし、松本さんはお仕事をされている人だから費用をかけて維持ができましたが、一般の人が親にもらった家を1800万かけて維持するなどは、通常はとてもできることではありません。
仮にぼろぼろになって放置というのでは、遺言の意を満たすものではないでしょう。
実家について親と話し合う
その土地に家をもらって住みたいというのでなければ、まず、親が生きているうちに意向を伝えて話し合いをするべきです。
松本さんの場合でしたら、親の死後にすぐ売ったとしても10年のロスは避けられ、その上1800万円マイナスにならずに済んだのです。
あるいは、そもそも親が東京に転居した時点で売っていたとしたら、今の売値の600万円台もあと数百万円は高く売れたかもしれません。
維持費と合わせて、あともう一つ家が建てられるくらいは残った計算になります。
実家が売れにくい場合
「遺言」をする親の方は家を残したいといっても、不動産状況が当時とは違うということを知らないことが大半です。
親の世代の人は買値よりも安くしかならないということがわからないことがあります。
また、固定資産税と合わせて、空き家の維持管理にお金がかかるということ、あるいはそのまま買い手が見つからないことがあるということを夢にも思っていないわけです。
現在の相場を知らない親にはそれを説明してあげるのが先です。
松本さんも、松本さんのお父さんも、あらかじめ「維持費が1800万円かかる」ということを知っていたら、果たしてどう考えられたでしょうか。
これからはそういう想定も必要になってくるということは、憶えておいたほうがよさそうです。
実家=資産を守るのは子の役目
そして何よりも、家は親の財産なので子供が儲かる儲からないではなくて、生前から親の資産が価値あるうちに守るということが重要です。
特に高齢になってくるとお金に疎くなりますので、金銭の管理をすることは子供の役目でもあるのです。
たとえば、金利が1円しかつかない銀行と100円つく銀行があると知っているとしたら、1円の銀行にお金を預けたままにする人はいませんよね。
利息どころか、持っているだけでマイナスになっていく家を放置するのはそれと同じです。
それが分かった上で売りたくないという場合は親子の意見が合う限り維持すればいいのですが、たまたま不動産市況に無知だったために苦労する人が後を絶たないのが現状です。
空き家売却のまとめ
土地や空き家は売るならお金に変わるうちです。それでできるだけ高く売れる間に売りましょう。
資産価値がゼロになってから売りに出すというのは、いちばんもったいない方法で、売るということが見えているなら早く売らなければ売る意味がなくなります。
「売る」というのは、土地がお金に変わって初めて「売った」ということになるのです。
そしてもう一度言うと、松本さんのように家が「売れた」というのは、地方においてはうらやましい方の事例です。
空き家を売りたい場合はできるだけ早めに売るのが得策です。
まずは、空き家の価格を早めに査定してもらい、高額の売却につなげていきましょう。
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