共有持分

共有持分の買取相場 他の相続人の同意なく家土地を売却できる方法

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実家の空き家が売れないでお困りの皆さんの中には、相続時のトラブルで、遺産分割協議がうまくいかず、空き家の売却どころか、相続もできずにお困りの方がおられると思います。

あるいは、離婚をすることになったが、共有名義の家やマンションの自分の名義分の金額を受け取りたいが、相手が同意をしないといった問題も同じです。

他の共有名義の相続人や所有者と話がつかず、土地家屋の相続登記ができないので、家土地を売却をしたくても売ることができない。あるいは、自分の相続分や、権利分のお金を受け取ることができないという場合に、唯一有効な方法が、共有持分の売却という方法です。

連絡が取れない弟と共有の実家を共有持分で売却 ―私の場合

私の場合は、相続が発生して9年目、それまでの話し合いのつかない状態から一転、実家の土地と空き家を売って、共有状態の解消に至りました。

両親の離婚で疎遠な弟

私と弟は小さい頃は仲の良い兄弟でしたが、両親が離婚したため、双方が両親と疎遠になりました。

私は20年ぶりに再会した父親を介護、最後を看取りましたが弟はその間一度も父親には会うことはありませんでした。

事情が事情なので仕方がないと思い、私の方は預貯金を等分に遺産分割をして、弟に半分を渡しました。

相続人弟と連絡が取れない

しかし、弟は実家空き家と土地に問題があって売れないとわかると、親族との関係を断ってしまい、実家の相続登記ができないという事態になってしまいました。

弁護士を始め、思いつく限りの様々な所に相談に行きましたが、全く手立てがなく、どこへ行っても良い返事は得られませんでした。

ところが 、最後にたどり着いたのが、弁護士の先生の提案した共有持分の売却という方法でした。

ネットで共有持分の業者が見つかる

私の持ち分のみを買取の業者に買い取ってもらうという方法で、ネットで探したら業者が見つかりました。

そして、9年目にしてまったくあっけなく話が決まり、土地の売却ができたのです。

空き家を売った解放感!

今では、空き家の管理に悩まされることも、固定資産税の支払いの請求もなくなり、嵐の夜に遠い実家を心配して、眠れなくなることもなくなりました。

そして、売れない空き家を相続させる心配もなくなったので、以前より願っていた夫の連れ子である息子と晴れて養子縁組をすることができました。

今では苦労がなくなって、とても幸せです。

私が弁護士の先生の提案で救われた方法、相続人同士で話が合わない不動産でも売れる唯一の方法である、共有持分の売却について説明します。

共有持分とは―不動産の権利割合

相続した土地を兄弟2人で相続し、登記をしたとすると、それは共有名義の土地となります。

兄弟2人ならそれぞれ「持分2分の1」

その場合の、兄と弟が、その土地に持つ権利の割合は、それぞれ「2分の1」です。

その割合を示す「2分の1」のことが、「持ち分」と呼ばれます。「兄Aの持ち分が2分の1、弟Bの持ち分が2分の1」というように表すものです。

持分は土地や家を区切るものではない

土地の実物を表すものではなくて、あくまで権利なので、土地のどこからどこまでという意味ではありません。

従って、「持ち分が2分の1」だと、土地の半分しか使えないとか言う意味ではありません。それと、家屋が入れば、家屋も共有物となります。

たとえば、私道の持分などは、その道路を使う人が5人いれば、それぞれの持ち分は5分の1ですが、それは、その5人の誰もがその道路全体を使う権利を持っているという意味になります。

自分の持分は売買できる

そして売却の場合は、自分の持分は、他の人に譲ったり売却したりすることができます。

それについては民法第206条に下のような記載があるとおりです。それは、共有持分についても、適用されます。

第206条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

共有持分の売却とは

共有持分の売却についてQ&Aで説明してみます。

法律的に問題はないのですか

民法にも記載がありますので、所有する土地、すなわち「権利」のある土地は誰でもが自由に売買できます。

法律的に全く問題はありません

売却をする時に特別な手順が必要ですか

通常の土地を売る方法と、違いは特にありません。

私の場合は、登記の一部を自分でやるなどしたため、手間がかかりましたが、それは個人の会社であったからで、下にご案内する共有持分の専門の会社であれば、そのような手間は要りません。

買い取る業者の方は弁護士も司法書士も提携しており、全て手続きをしてくれます。

共有持分を買うのはどんな人ですか

買い取りの業者でなくても、普通の人であっても売買は成立します。

しかし、土地の持分だけを買うという人は通常はいないので、 売る相手は専門の業者に限られ、その方が安心です。

共有持分を買った業者はその後どうするのですか

他の持分を持つ相手である相続人から多くはその持分を買い取って、土地ならば、元の一つの区画として、他の人に再販します。

空き家だと家をリフォームしてその分を上乗せして売るようですが、そこからは、普通の中古住宅の買取と変わりません。

買取の相場というのはどのようなものですか

共有持分を買い取った業者は、他の所有者に上に書いたような買取の交渉を行うことになります。

スムーズに値段の折り合いがつけばいいですが、そうでない場合には、弁護士に依頼して共有物分割請求という裁判所を通した手続きをしなければなりません。

なので、買取の時にはその費用を見込んだ金額となるため、数字の売却で想定できる価格、 いわゆる相場よりも低めの価格となります。

そもそもが、土地の部分的な価格ですので、全体を売る時の価格の正確な2等分の金額になるわけではありません。

つまり、土地を完全な形で売った時よりは価格は安くなるわけですが、共有持分の売却には、それを補って余りあるメリットがあります。

共有持分の売却のメリット

もし、共有持分で売却をせず、共有名義の問題を自力で解決しようとした場合は、共有者同士で話がつかなければ 、自分で共有物分割請求の裁判を起こすことになります。

共有持分を解消できる手立ては、共有持分の売却か、共有物分割請求を起こすかの、どちらかしかありません。

あとは、お互いに話をつけるかですが、それが無理だから、あなたもまた、このような話になっているわけですね。

共有物分割請求について

共有物分割請求は、弁護士を雇って、裁判所を通じて行う手続きです。

なので、その場合はやはり多額の費用と手間がかかることになります。

土地の売却先は裁判で決まらないことが多い

また共有物分割請求で土地の所有者が決まったとしても、競売になる以外どちらかの名義にした場合は、結局、その先さらに、土地の売却先を探さねばならなくなります。

裁判に時間がかかり、土地の買い手をさらに探すとなると、何年がかりになってしまうかわかりません。

しかもその間に、土地家屋の固定資産税や維持費用がどんどん加算されていってしまいます。

土地が高額なら共有物分割請求がよい

逆に、価格が高額な土地の場合であれば、裁判費用がかかったとしても、 それらの費用は十分に取り戻せます。

土地の価格が3000万の場合は、共有物分割請求の 弁護士費用は、着手金が38万円、裁判が終わったときには約60万円を支払うことになるという試算があります、

半分で1500万円だとしても、弁護士費用を支払っても十分に余りある利が得られることになります。

そのような場合は、持分売却ではなく、共有物分割請求をおすすめします。

売れない土地は共有持分の売却で十分

しかし、いつ売れるか、あるいは、売れるかどうかのめども立たない地方の土地の場合は、多少安くなってもいいので、業者に買い取ってもらう方が逆に費用も手間も少なくて済みます。

ネットで査定ができますから、見積もりで実際の数字を見て、それと比べてから裁判を選択しても十分間に合います。

相手に連絡の必要はない

共有持分売却の際は、相手への連絡は一切必要はありません。

手続きや連絡、その後の交渉もすべては業者さんがしてくれます。

身内と何年も争っているという方、それに伴って売るに売れない「塩漬け」の土地があるという方も、ぜひ売却を考えて、土地と身内の争いから解放されてください。

手持ちの資産がマイナスになっていくのを食い止めるには、土地と空き家を手放す意外に解決はありません。

ある程度年数が経ったところで、空き家の放置をしても費用負担や維持管理の手間に関係がない人が、改めて売却に同意することはほとんど見込めません。

また、仮に相続人同士で話がついたにしても、年々地価は下がり続けており、その時に土地や家屋が高く売れるとは限らないのです。

共有持分の売却は、相続人同士で話し合いのつかない土地家屋を売却する最良の方法です。

そして、売るに売れなかった土地を手放すことのできる、唯一の方法なのです。

共有持分の会社のおすすめは

共有持分の買い取りでは法律の知識が不可欠です。通常の町の不動産屋さんでは扱いません。

そのため、最初から専門の買取業者に依頼することがおすすめです。

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